blog

Veel goede rapporten, maar nu beleid

Geen categorie

Onlangs namen we kennis van het eindrapport van het Platform Taxateurs en Accountants, waarin 28 aanbevelingen zijn opgenomen voor taxeren en taxatierapporten. Aan de eerdere 27 aanbevelingen is nu als 28ste toegevoegd om voor vastgoedtaxateurs landelijk tuchtrecht in te stellen.

Ik heb begin 2010 al gepleit voor uniforme gedragsregels voor makelaars en taxateurs met daaraan gekoppeld uniform tuchtrecht en onderschrijf deze aanbeveling van harte. Deze aanbeveling is hopelijk een stok achter de deur om de discussies binnen de diverse brancheverenigingen tot een goed einde te brengen. Als wij de positie van de taxateur op hetzelfde niveau willen brengen als die van de accountant of de advocaat, dan hoort daar tuchtrecht bij.

In het eindrapport van de commissie Van Dijkhuizen wordt gepleit voor een ingrijpende aanpassing van het belastingstelsel dat in 2001 is ingevoerd. Het is een doorwrochte studie geworden, waarin onder andere wordt ingegaan op de hypotheekrenteaftrek, de verplaatsing van de koopwoning naar box 3 en op de mogelijkheden om pensioenfondsen te betrekken bij de hypotheekverstrekking op een zodanige wijze dat de banken de ruimte krijgen op hun balans om de kredietverlening aan vooral het bedrijfsleven te verruimen.

De commissie Wijffels adviseert, om zodra de woningprijzen weer gaan stijgen, heel geleidelijk het maximaal te lenen bedrag terug te brengen van 105 procent naar 80 procent. Ook moet dan het aanbod in vrije huursector worden uitgebreid opdat de jongeren eerst kunnen sparen en huren en later kunnen kopen. Hiervoor is het nuttig ook de leerzame studie van de Rabobank over de woningmarkt te lezen. Het is geen toeval dat beide studies op 28 juni zijn uitgebracht. Het zal lang duren voordat er voldoende goedkope vrije sector huurwoningen beschikbaar zijn voor de starters van de toekomst.

Een van de goede dingen van de huidige crisis op de woningmarkt is dat nieuwe concepten van (gedeeltelijk industrieel gefabriceerde) woningen voor de zorgsector en studenten op de markt komen, die ook door de markt snel worden opgenomen. Dit zijn vaak modulair samengestelde kleine woonunits. In feite gaan wij terug naar de vroegere HAT-eenheden en ik zie geen reden waarom die slechts voor bepaalde categorieën geschikt zijn. Beide studies hebben een uitgesproken lange termijn focus. Als de kabinetten Balkenende 3 en 4 en Rutte1 niet zo krampachtig het denken over de toekomst van de woningmarkt in de ban hadden gedaan, dan waren we al veel verder met de broodnodige veranderingen.

Een ander punt is dat DNB en AFM op meer transparantie in huur- en kooptransacties aandringen door een landelijke databank van vastgoedtransacties op te zetten. Professor Aart Hordijk heeft in hun opdracht hierover een rapport opgesteld dat na de zomer openbaar wordt. Tot nu toe was er weinig animo bij makelaars en taxateurs om hun gegevens in te brengen. Enerzijds zijn deze data hun werkkapitaal en anderzijds geven zij aan dat zij niet de vrijheid hebben om die gegevens te verstrekken, omdat ze in feite eigendom zijn van hun opdrachtgevers.

Ik bied een oplossing voor deze problemen: DNB en AFM moeten voorschrijven dat banken, die hypothecaire financieringen verschaffen voor commercieel vastgoedprojecten met een waarde boven 5-10 miljoen euro, jaarlijks een extern taxatierapport moeten overleggen. Deze moeten vervolgens door een onafhankelijke stichting – zoals de Stichting ROZ Vastgoedindex – worden gebruikt voor een databank waaruit uitsluitend anonieme gegevens worden verstrekt. De taxaties moeten voldoen aan state-of-the-art eisen.

DNB en AFM krijgen op deze wijze een veel beter beeld van de risico’s in de kredietverlening van vastgoed. Bij de totstandkoming van de financiering wordt de eerste taxatie vereist, inclusief de aankoopprijs. Bij royement van de financiering wordt ook de verkoopprijs verschaft. De financiers geven deze voorwaarde van de toezichthouders door aan de eigenaren van het gefinancierde vastgoed. In feite voor wat hoort wat. Naast de vele rapporten die er al waren, ligt er nu toch echt voldoende hoogwaardig materiaal, zodat het kabinet eindelijk met een samenhangende beleidsvisie kan komen.

Deze column van Professor Pé Kohnstamm verscheen eerder in Vastgoedmarkt juni/juli 2013.

Reageer op dit artikel