blog

Vastgoed goed fout

Geen categorie

De afgelopen weken stonden geheel in het teken van grote verliezen op vastgoedprojecten. SNS Reaal, Eurocommerce, TCN, Hanzevast CV’s, Roger Lips en Imtech vulden de media. NRC, Het Financieele Dagblad en De Telegraaf hebben goed onderzoek gedaan en vele details naar buiten gebracht. De sector heeft hierdoor weer een extra imagodreun gekregen.

Vaak wordt de financiële crisis van 2008 aangegrepen als excuus, maar in feite hebben wij te maken met fouten, die mensen in organisaties maken. Opdrachtgevers/ontwikkelaars begonnen projecten die te groot en/of te riskant waren. Te groot in relatie tot de markt en in ieder geval te groot ten opzichte van hun eigen risicodragend vermogen. Vaak opereerde men nog in het buitenland en wij weten uit de ervaringen van de afgelopen dertig jaar dat je daar alleen succes kunt hebben als er een sterk lokaal management aanwezig is. Slechts enkele ontwikkelaars en beleggers hebben door de jaren heen winst gemaakt met eigen ontwikkelingen of directe beleggingen in het buitenland.

De investeerders om wie het gaat konden hun plannen niet verwezenlijken zonder een groot gedeelte vreemd vermogen. De vastgoedfinanciers van SNS Property Finance – en eerder bij de voorloper Bouwfonds Property Finance – hebben in hun kredietverlening bij een fors aantal grote projecten op z’n zachtst gezegd steken laten vallen. Het risicomanagement zowel voor de kwaliteit van de kredietnemer (ervaring, weerstandsvermogen, track record) als voor de relatieve grootte van de kredieten was onvoldoende.

Het lijkt mij daarom noodzakelijk dat er grondige onderzoeken plaatsvinden naar de gang van zaken bij SNS Property Finance. Ten eerste een onderzoek in opdracht van de Ondernemingskamer en ten tweede een parlementair onderzoek of zelfs een enquête. Hierbij zal moeten worden begonnen bij Bouwfonds Property Finance eind jaren negentig toen Bouwfonds Nederlandse Gemeenten nog eigenaar was. Dus ook de verkoop aan ABN Amro en de doorverkoop ten slotte aan SNS Reaal. Een onderzoek door de Ondernemingskamer heeft het voordeel dat er professioneel geschoolde onderzoekers aan te pas komen. Een parlementair onderzoek of een enquête heeft weliswaar een meer politieke insteek, maar het voordeel van vooral een enquête is dat er meer mensen onder ede kunnen worden gehoord.

In beide gevallen zal de vertrouwelijkheid per project een belangrijke rol spelen, omdat het nog steeds de bedoeling is om zo veel mogelijk geld uit de portefeuille terug te halen en dat staat op gespannen voet met openbaarheid. Een vergelijking van de taxatie van Cushman & Wakefield met eventueel andere ramingen kan uitsluitend in beslotenheid plaatsvinden.

Het meest treurige is de recente berichtgeving over fraude bij SNS Property Finance. Aangifte bij het OM voor een van de directeuren en schorsing van vier van zijn directe medewerkers. Na alle openbaringen vanaf herfst 2007 in het dossier ‘Vastgoedfraude’ is het toch onbestaanbaar dat bij het inhuren van medewerkers, die op zulke cruciale plekken komen te werken, kennelijk niet is gelet op het aspect integriteit. In feite moet je hieruit de conclusie trekken dat de raad van bestuur voor de divisie Property Finance van begin tot eind niet ‘in control’ is geweest. Het is te hopen dat door de onderzoeken wordt aangetoond dat aanwijsbare fouten van diverse mensen de grootste problemen in genoemde vastgoeddossiers hebben veroorzaakt en dat dit niet een afspiegeling is van de totale vastgoedsector. Want die bestaat in essentie uit een grote groep goed opgeleide, maatschappelijk geëngageerde en integere vastgoedprofessionals.

Deze column van Professor Pé Kohnstamm verscheen eerder in Vastgoedmarkt februari 2013.

Reageer op dit artikel