blog

Mager mediaonderzoek professor Brounen

Geen categorie

Je hebt onderzoeken en onderzoeken. Met meer dan normale belangstelling las ik het artikel van professor Dirk Brounen en onderzoeker Janneke Koeleman in PropertyNL van oktober 2013, getiteld Media positiever over vastgoed.

Het onderzoek is geïnitieerd door www.vastgoed.lab. Het onderzoeksdoel dat het Vastgoedlab zich had gesteld, was na te gaan ’of krantenkoppen in de publieksbladen de laatste jaren een weergave vormen van de werkelijkheid’. Je kunt je natuurlijk afvragen of krantenkoppen de lading dekken van berichten of artikelen, maar goed. Het blijft een interessante onderzoeksopgave, omdat de onderzoekers zich niet hebben beperkt tot een paar maanden of een paar jaar. Ze zijn zelfs teruggegaan tot 2002.

Erg schokkend zijn de uitkomsten niet. De eerste is dat een krant als Het Financieel Dagblad meer aandacht besteedt aan vastgoed en vastgoedontwikkelingen dan andere kranten. En dat het AD weer minder scoort dan het NRC, de Volkskrant en De Telegraaf. Dat had ik zonder koppen te tellen ook wel durven beweren. Ook constateren de onderzoekers dat bij alle landelijke dagbladen de aandacht voor vastgoed vanaf 2002 slechts geleidelijk toenam, maar dat dat in 2011 explosief begon te stijgen om pas in het tweede kwartaal van dit jaar weer af te nemen.

Dank je de koekoek, onderzoekers! Vanaf 2011 hadden we in Nederland te maken met de toenemende problemen bij SNS Property Finance, waardoor er bijna een hele bank omviel. Ook kwam Nederland in die tijd terecht in de ernstigste crisis op de woningmarkt sinds dertig jaar, terwijl de hypotheekrenteaftrek een groot politiek onderwerp werd in de aanloop naar de verkiezingen van 2012. Verder kregen veel corporaties met levensbedreigende schandalen te kampen door het  derivatenprobleem, bovenmatige salariëring van de top en fraude. Als dat alles niet had geleid tot een explosie aan krantenkoppen in de Nederlandse media, zou er pas echt iets te melden zijn geweest.

Het tweede deel van het onderzoek beperkt zich tot een vergelijking van de vastgoedberichtgeving in het Fd en de Financial Times (FT ). Ook dat gebeurt op basis van koppen, dus niet op basis van aantallen woorden, thema’s, onderwerpen et cetera.

Die vergelijking laat zien, aldus de onderzoekers, dat de FT juist in de jaren 2006 tot eind 2008 piekt met  vastgoedgerelateerde koppen, terwijl het Fd dat pas doet in de loop van 2011. Ook dat is inhoudelijk te verklaren. De FT heeft veel eerder de problemen op de Amerikaanse woningmarkt geconstateerd en de aanloop naar de val van Lehman Brothers in september 2008 dan de Europese media dat deden. Net zoals het begrijpelijk is dat toen de Amerikaanse crisis op de woningmarkt weer in de luwte was gekomen en de enorme afschrijvingen waren weg geboekt, ook de aandacht van de FT voor vastgoed minder werd. Nederland loopt wel vaker achter, dus ook waar het gaat om het accepteren van een vastgoedcrisis.

Terwijl in Nederland de kranten dus volstonden met berichten over corporatie-ellende, hypotheekrenteaftrek en de afschrijvingen bij SNS Property Finance, er geen woningen meer werden verkocht en de kantorenleegstand een recordhoogte bereikte, was het in de rest van de wereld – waarover de FT schrijft – allemaal niet meer zo dramatisch. Dus ook voor deze conclusie had ik geen koppen hoeven te tellen.

En dan komen de twee onderzoekers van de Tias Nimbas met een wel erg opvallende conclusie: ‘De berichtgeving over vastgoed in landelijke dagbladen is langduriger dan in het buitenland (de FT piekte in 2008) en de toon (van de koppen, ten minste; rdw) ontwikkelde zich negatiever dan de vastgoedrendementen doen vermoeden’. Om te besluiten met de goedkope dooddoener in de vorm van een retorische vraag: ‘Moet het Nederlands journaille een Mark Ruttiaanse oppepper krijgen, opdat er nog meer ruimte komt voor goed nieuws en vertrouwen? Of moet de sector zich slimmer gaan organiseren en profileren om de beelden meer met cijfers te laten stroken?’

Wat Brounen en Koeleman hier suggereren is dat de Nederlandse kranten veel langer pessimistisch hebben bericht over vastgoed dan noodzakelijk is geweest op basis van de rendementen. En dat dat door de sector moet worden aangepakt om dat beeld te veranderen. Ik vind dat de onderzoekers wel een erg gemakkelijke conclusie trekken, te veel waarde hechten aan de IPD-rendementen (die slechts een deel van de markt dekken) en zich ook wel erg veel hebben laten leiden door koppen in plaats van de onderliggende inhoud van de door de kranten gepubliceerde artikelen.

Ik denk dat er niet zo veel mis is geweest met de manier waarop de Nederlandse media de afgelopen jaren over vastgoed hebben geschreven: negatief en somber tegelijk en daar was in het specifieke Nederlandse geval alle reden voor. Alleen maar op koppen afgaan en niet naar de onderliggende inhoud kijken en ook nog appels met peren te vergelijken (Fd en FT) is een magere basis voor onderzoek waaraan waarde kan worden gehecht.

Deze column van Ruud de Wit verscheen eerder in Vastgoedmarkt oktober 2013.

Reageer op dit artikel