blog

Regulering winkelmarkt is broodnodig

Geen categorie

‘Meer regulering winkelmarkt’, kopte Vastgoedmarkt in zijn maarteditie. Eindelijk, dacht ik. Maar of het zover komt, is nog maar de vraag. De wens is de moeder van veel gedachten.

Nederland heeft altijd een sterk gereguleerde winkelmarkt gehad. In het handboek Het Nederlandse winkellandschap in transitie (ISBN 978-90-12-58401-2) wordt dat goed uitgelegd: vooral in de periode 1965-1985 was er sprake van strakke rijkssturing op winkelontwikkeling met als instrumenten het DPO (distributie planologisch onderzoek) en PDV-beleid (perifere detailhandelsvestiging). Dat is een van de redenen geweest, waarom het fenomeen baanwinkels langs de wegen zoals in België hier niet is doorgedrongen of de retailblokkendozen aan de rand van veel Franse dorpen en steden. In Frankrijk hebben veel binnensteden het daarom zwaar. Nagenoeg alle retailvoorzieningen zijn naar de randen van de steden verdwenen. Daarin komt langzaam weer verandering, al is de planologische schade niet meer te herstellen. Hadden we trouwens zo’n sterke rijkssturing ook maar toegepast op de segmenten bedrijfsgebouwen en kantoren, dan hadden we in Nederland nu niet al die lelijke kantoor- en bedrijfsgebouwen langs de snel- en uitvalswegen.

Nederland heeft door die rijkssturing in winkelgebieden lange tijd zijn specifieke binnenstadkarakter behouden tot groot verdriet van veel ontwikkelaars en de grotere retailketens. De ontwikkelaars konden zich daardoor moeilijker ‘te buiten’ gaan, terwijl voor veel retailketens de omvangwensen in de binnensteden slechts beperkt konden worden gerealiseerd. Daarom zien we na 1985 een ‘periode van oprekken en opheffen van de strikte beperkingen’, onder meer door het fenomeen woonboulevard. En na 2005 is het zelfs hard gegaan, hoewel – gelukkig – niet overal even hard. We kennen allemaal de pogingen van het huidige MAB Development om in Geldermalsen een grootschalig winkelcentrum te ontwikkelen en ook de ambities van OVG Projectontwikkeling in Tilburg staan nog op het netvlies. Nog onlangs wist de politieke lobby te voorkomen dat er een nieuw factory outlet center (Bleizo) bij Zoetermeer komt. Steeds weer slagen vooral de winkeliers in de binnensteden erin de politiek zodanig te mobiliseren, dat die plannen niet doorgaan.

Maar het lijkt steeds meer een achterhoedegevecht te worden. Als zelfs een gemeente als Steenwijk akkoord gaat met een nieuw grootschalig retailproject aan de rand van de stad (het Focus-U-park te Essewold, langs de A32), dan lijkt het einde van de strenge regulering voor ons winkellandschap definitief in zicht. Het gaat blijkbaar in toenemende mate niet meer om de ruimtelijke invulling, maar om de wensen en de beleving van de consument. Dat blijkt ook uit het boekje De toekomst van winkelen. Drie scenario’s voor 2025 van de NRW (ISBN 978-90-8112-330-3) uit 2011, waarin de vastgoed- en locatiecomponent alleen maar door de regels heen aan bod komt.

Ik las nog eens terug wat ikzelf in de NRW Trendupdate 2012 (ISBN 978-90-8112-334-1) hierover schreef: ‘De nieuwe retailwerkelijkheid vraagt dus om een creatieve, maar gestructureerde en open aanpak. (-) Het is misschien voor de retailvastgoedsector enigszins vloeken in de kerk, maar dat daarbij de verschillende overheden sterker dan voorheen het voortouw moeten nemen, lijkt me een logische gevolgtrekking.’ Een gestructureerde aanpak impliceert regulering en vooral coördinatie en afstemming door de verschillende overheden. Dus ook nee durven zeggen of het opschorten van eigen, vooral lokaal bepaalde ambities. Daar merk ik nog erg weinig van, zeker niet bij een aantal gemeenten en provincies. Totdat de wal het schip keert en we echt worden geconfronteerd met stadsharten vol winkelleegstand en factory outlets op elke hoek van de straat en in de voormalige groene weiden. Waarvan de meeste ook weer snel een bordje ‘te huur’ op de ramen hebben.

Deze column van Ruud de Wit verscheen eerder in Vastgoedmarkt april 2013.

Reageer op dit artikel