blog

Nieuwe wegen naar bedrijvenlocaties

Geen categorie

Een paar jaar geleden was het een hot topic: de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. In 2008 bracht de Taskforce Herontwikkeling Bedrijventerreinen onder voorzitterschap van Peter Noordanus (nu burgemeester van Tilburg) een advies uit dat goed werd ontvangen in het bedrijfsleven, ‘Den Haag’, provincie- en gemeentehuizen.

Vier jaar later is het elan waarmee de herstructurering van bedrijventerreinen op veel plaatsen werd opgepakt, weggeëbd. Geen dynamiek in de markt, weinig vereveningsmogelijkheden,
omdat de uitgifte van nieuwe terreinen substantieel is teruggevallen, bezuinigingen bij overheden en voorzichtigheid bij ondernemers, zijn de belangrijkste oorzaken. Maar de urgentie om verouderde terreinen aan te pakken is nog steeds hoog, zo vinden duizenden ondernemers en tienduizenden werknemers op verloederde terreinen.

Een van de hoofdlijnen van het Noordanus-advies betrof de ‘verzakelijking’ van de bedrijventerreinenmarkt, waarmee wordt bedoeld dat – net als op andere vastgoedmarkten – beleggers en ontwikkelaars een actieve rol krijgen op deze van oudsher door gemeenten  gedomineerde markt. Het ministerie van Infrastructuur en Milieu ondersteunt een aantal pilots, onder andere een uitwerking van de gebiedsfondsgedachte, een uitdaging die SADC en Buck Consultants International (BCI) samen oppakten. De gedachte achter een gebiedsfonds is dat in plaats van de verkoop van losse kavels aan individuele partijen, beleggers investeren in een fonds dat een gebied in eigendom neemt, gebouwen ontwikkelt en in het fonds opneemt en ook het beheer van de gebouwen zelf doet. Samengevat, investeren, ontwikkelen en beheren in één hand, waardoor de kwaliteit van het terrein en de gebouwen wordt gegarandeerd.

Het gedachtengoed van een gebiedsfonds is niet alleen op papier uitgewerkt, maar ook toegepast op A4 Zone West: een innovatieve werklocatie van 350 hectare bruto ten zuiden van Schiphol, geschikt voor hoogwaardige logistieke bedrijven en in uitgifte vanaf 2014. Voor zes gebouwen, met een totaal van 12 hectare netto / 100.000 m2 bvo, is een vergelijking gemaakt tussen het traditionele model (een beleggingsportefeuille met zes zelfstandige gebouwen) en een open gebiedsfondsmodel (dezelfde beleggingsportefeuille, maar dan integraal ontwikkeld, in eigendom genomen, verhuurd en beheer). Uit de resultaten blijkt dat niet alleen het beslag op het vermogen lager is, ook wordt de totale aflossing ruim twee jaar eerder gerealiseerd. Na twintig jaar is, met een geschat investeringsniveau van bijna 100 miljoen euro, het verschil in opbrengsten ongeveer 11 miljoen euro tussen beide modellen. Uit de business case blijkt dus niet alleen feitelijk een hoger rendement (een verschil in IRR van bijna 2 procent), maar ook de waarde van een gebouw en locatie blijft in stand: de neerwaartse spiraal wordt daarmee tegengegaan.

Tijdens een interessante Provada-bijeenkomst reageerden de beleggers Syntrus Achmea Vastgoed en Mn aanstekelijk positief, met de kanttekening dat een aantal aspecten nog nader moet worden uitgewerkt. Toch is verzakelijking niet de enige oplossing. BCI-senior adviseur Sandra van Liere introduceerde tijdens een bijeenkomst op de Provada, die mede georganiseerd werd door het ministerie van Infrastructuur en Milieu, voor een goede werklocatiebalans ‘de schijf van zes’.

-Organische herontwikkeling: kleinschalige herstructurering op kavelniveau, waarbij de behoeften en investeringsplannen van één of enkele bedrijven als trigger functioneren;
-Koppeling met andere functies: door combinatie van bedrijfsfuncties met woningbouw, infrastructuur, energie of industrieel erfgoed kan de herontwikkeling van bedrijfslocaties toch tot stand komen;
-Nieuwe ruimtelijk-economische concepten: door introductie van nieuwe concepten kunnen locaties worden herontwikkeld, zoals bij de research- en innovatiecampussen in Sittard-Geleen (Chemelot), Nijmegen (Novio Tech Campus) en Oss (Life Sciences Campus) is te zien;
-Nieuwe financiële arrangementen: daarbij gaat het enerzijds om regionale  herstructureringsmaatschappijen en -fondsen (zoals in Brabant en Limburg) en anderzijds om nieuwe verdienmodellen door in te zetten op een koppeling van vastgoed, gebruik en (energie-, infra- en afval)stromen;
-Meer flexibiliteit in wet- en regelgeving; met als kritisch aandachtspunt het benutten van de nu reeds bestaande mogelijkheden voor flexibiliteit in bestemmingsplannen; meer marketing: waarbij specifieke en gerichte acquisitie op kansrijke doelgroepen meer van belang is dan promotie en branding.

Conclusie is dat – net als veel andere vastgoedmarkten – de bedrijventerreinmarkt de gevolgen van de crisis sterk voelt. Gelukkig zijn er toch wegen die tot (kleinschalig) succes kunnen leiden. Betere resultaten met minder geld, dat is het motto. 

Deze column van René Buck verscheen eerder in Vastgoedmarkt juli 2012.

Reageer op dit artikel