blog

Convenant kantorenleegstand: belangrijke doorbraak

Geen categorie

Veel hulde voor de werkgroep onder leiding van Hans de Jonge voor het eindproduct. Hoewel kan worden getwijfeld aan de bereidheid van eigenaren om daadwerkelijk bij te dragen aan een sloopfonds, is de winst van dit convenant dat de betrokken partijen de ernst van de situatie inzien en dat er op verschillende terreinen doorbraken plaatsvinden.

Allereerst noem ik de verlaging van de huurprijzen tot op het niveau van 60-75 euro per vierkante meter voor moeilijk te verhuren panden. Dit is een trendbreuk met het verleden. Precies drie jaar geleden riep ik in mijn column ‘Nieuwbouw nee, herontwikkeling ja’ op om de huren voor langdurig leegstaande gebouwen drastisch te verlagen en ik voorspelde dat daardoor een nieuwe markt zou kunnen worden ontsloten. Dit gebeurt nu hier en daar. Op allerlei plekken komen herontwikkelde kantoorpanden op de markt voor de doelgroep ZZP’ers, startende bedrijven en de creatieve sector. Zowel de prijs, en daaraan gekoppeld de uitrusting, als de flexibiliteit in de huurtermijn sluiten aan op de draagkracht en de wensen van deze doelgroep. Een en ander vraagt om intensiever beheer en mogelijk een ander profiel eigenaar. Meer direct contact met de huurders is vereist en de huurincasso zal meer tijd vergen.

Ten tweede zien wij dat tal van gemeenten de handschoen oppakken. Enerzijds door een beperking van het aantal locaties voor nieuwbouw, anderzijds met een inspanning om actief mee te denken en te helpen om de leegstand tegen te gaan. Vooral de bereidheid om de strikte bestemming ‘kantoor’ te versoepelen, zodat meer functies mogelijk zijn, is van groot belang. Daarnaast is het nuttig dat de eigenaren van leegstaande kantoren veel meer communiceren met de gemeenten. Een aantal gemeenten heeft al een aanspreekpunt gecreëerd door de aanstelling van een ‘kantorenloods’.

Een derde doorbraak is de kennisoverdracht voor geslaagde herontwikkelingen van kantoren, inclusief de bedrijfseconomische gegevens. Hierdoor weten eigenaren en taxateurs beter de waarde te bepalen van leegstaande panden. Onder druk van financiers en accountants zullen de afboekingen, die lang zijn uitgesteld, nu sneller worden
doorgevoerd, en ik voorspel dat het aantal gedwongen verkopen/veilingen sterk zal toenemen. De veiling van delen van het appartementencomplex Calypso in Rotterdam is hiervan een voorbode.

Ten slotte ontstaat er meer duidelijkheid over de eigenaren van deze leegstaande panden. De Volkskrant deed daarnaar onlangs een onderzoek. Een steekproef van ruim 1,4 miljoen vierkante meter – dus 20 procent van het totaal van 7 miljoen – wijst uit dat Duitse eigenaren 25 procent bezitten, overheden 10 procent, pensioenfondsen 3,5 procent en de rest is eigendom van banken, projectontwikkelaars, private beleggers en vastgoedfondsen. Het is overigens de vraag of deze steekproef representatief is voor de totaliteit. Opmerkelijk is dat dit onderzoek door de Volkskrant is uitgevoerd en niet door de vastgoedsector zelf. Ik herhaal mijn oproep dat een grondig onderzoek op dit terrein onontbeerlijk is zodat DNB en de AFM een juiste risicoinschatting kunnen maken.

Kortom: eindelijk durven wij de consequenties van de leegstand van kantoren onder ogen te zien. Dat betekent op verschillende terreinen ingrepen die een aantal jaren geleden nog onbespreekbaar waren. Een en ander betekent niet dat de financiële positie van de eigenaren en de financiers hierdoor is verbeterd. De recente cijfers van ING en SNS wijzen op het tegendeel, maar de problemen ontkennen leidt in de toekomst tot nog grotere schade.

Deze column van Pé Kohnstamm verscheen eerder in Vastgoedmarkt augustus 2012.

Reageer op dit artikel