blog

Donker 2012

Geen categorie

Aan het eind van 2011 staan nóg meer seinen op de diverse vastgoedmarkten op rood dan aan het begin van dit jaar. Ondanks het feit dat veel vastgoedpartijen hun organisatie hebben verkleind, de tering naar de nering zetten en proberen marktniches te vinden, wordt 2012 een moeilijk jaar voor de gehele vastgoedsector. De woningmarkt blijft problematisch. De prijs van verkochte woningen is in drie jaren tijd met 8,5 procent gedaald en er zijn weinig redenen te bedenken waarom die daling in 2012 opeens zou stoppen. De terughoudendheid van banken om nieuwe hypotheken te verstrekken en de voortdurende onduidelijkheid over de hypotheekrente-aftrek maken – in combinatie met een laag consumentenvertrouwen – potentiële kopers uiterst voorzichtig. Daardoor komen verhuisketens simpelweg niet op gang, waardoor ook de huursector op slot zit.

Een manier om de bouwkosten (dus ook koopkosten) te reduceren, is de zogenaamde faal-kosten terugbrengen, dat wil zeggen de extra kosten die gepaard gaan met het niet optimaal organiseren van het bouwproces. Volgens deskundigen is hier nog een besparing van 10 tot 15 procent te behalen. Een prioriteit voor 2012, lijkt me. Ten slotte wordt ook steeds duidelijker dat woningmarkten sterk regionaal zijn bepaald, waarbij onder andere de mate van vergrijzing, werkgelegenheid en grondprijzen een rol spelen. Risico is dat in bepaalde (krimp)regio’s de woningmarkt voor vele jaren zal stokken.

De kantorenmarkt blijft ook in mineur. De grote leegstand, de druk op de huurprijzen, de sterk teruggevallen nieuwbouwproductie (mede door moeizame financieringsbereidheid van banken) en het stopzetten of vertragen van tal van gebiedsontwikkelingsprojecten, het zijn géén hoopvolle signalen. Sommigen verwachten dat de leegstand nog verder zal oplopen, volgens ABN Amro zelfs tot 25 procent, maar daarbij wordt de implementatie van het nieuwe werken mijns inziens te fors en te snel voorgesteld. Maar ook bij de huidige leegstand is het probleem al gigantisch.
Op gebouwniveau vinden interessante initiatieven plaats (herontwikkeling als kantoorgebouw, transformatie naar andere functies), maar noodzakelijke rigoureuzere maatregelen (slopen, substantieel afboeken) blijven – overigens ook wel begrijpelijkerwijs – vooralsnog uit.

De retailmarkt wordt tot nog toe als redelijk gezond gezien, al zien we ook hier de leegstand toenemen. Het online shoppen dwingt retailers tot een webstrategie (‘clicks bricks’). In tal van steden hebben de winkels in de aanloopstraten moeite om het hoofd boven water te houden. Veel steden zullen een kleinere winkelbinnenstad krijgen. In de tussentijd vechten retailers en beleggers om de schaarse winkelruimtes op A1-locaties.

Samengevat zien we in alle drie markten groeiende verschillen tussen regio’s binnen Nederland en groeien ook binnen de steden de verschillen tussen de toplocaties en andere locaties. De economische teruggang zal er mede toe leiden dat in 2012 burgers en bedrijfsleven de hand op de knip houden voor nieuwe uitgaven en investeringen en dat zal op alle vastgoedmarkten goed te merken zijn. Tegenover dit sombere perspectief valt alleen entrepreneurschap en innovatie te plaatsen. We weten uit vorige moeilijke perioden dat – ook in het vastgoed – sommige bedrijven juist in slechte tijden weten te excelleren en uit steken boven de rest. Ik wens u in 2012 een dergelijke voorsprong toe!

Deze Column van René Buck verscheen in Vastgoedmarkt december 2011

Reageer op dit artikel