blog

AFM eindelijk wakker

Geen categorie

Bestuurder Maatman laat de sector weten dat het onderzoek van de AFM naar niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen in de komende maanden wordt afgerond. Hij spreekt ferme taal en roept beleggers op, die zich voelen misleid of bedrogen, zich bij de AFM te melden. Volgens het interview in het FD is het de AFM en DNB
nu ernst om de misstanden in de sector van de CV-aanbieders aan te pakken. Wie de gang van zaken rond dit dossier heeft gevolgd, vraagt zich intussen af waarom AFM en DNB deze kwestie niet eerder adequaat hebben opgepakt. Het onderzoek is pas in 2010 ingezet.

Lang daarvoor heeft vooral mr. Dion Bartels al de misstanden bij een aantal aanbieders blootgelegd. De wijze waarop hij de publiciteit zocht en gedupeerde beleggers bijstond, was niet altijd correct en zorgvuldig, maar met de kennis van nu moeten wij erkennen dat hij als klokkenluider een belangrijke rol heeft gespeeld. Ook in zijn conflict met Homburg is later gebleken dat hij wel degelijk gelijk had. De AFM zou zeker van zijn kennis gebruik kunnen maken als intern adviseur en ik hoop dat de vastgoedsector hem rehabiliteert.

Het lijkt mij overigens niet juist de vastgoed CV’s er apart uit te lichten. Alle niet-beursgenoteerde beleggingsfondsen, zoals beleggingen in teakhoutplantages, schepen, windmolenparken et cetera brengen risico’s met zich mee. Een cursus ‘prospectus schrijven’ is nuttig, maar de kwaliteit van het prospectus is niet de kern van het probleem. Primair heeft het bij een aantal aanbieders van CV’s ontbroken aan het nakomen van de zorgplicht voor de beleggers. In die zin zijn CV-aanbieders vergelijkbaar met banken, hypotheekbemiddelaars, verzekeraars en hun tussenpersonen. Een aantal maatregelen, die voor bovengenoemde partijen zijn genomen, zou ook voor de CV-aanbieders moeten gelden.

Ik stel vooral voor om te verbieden dat het totaal van eenmalige kosten – die normaliter kunnen oplopen tot 10 procent van het op te halen eigen vermogen – zoals marketingkosten, structureringskosten, vergoeding voor gelopen risico, prospectuskosten et cetera, up front worden gecasht door de CV-aanbieder. Deze kosten kunnen veel beter jaarlijks gedurende in de prospectus voorziene looptijd van het fonds in rekening worden gebracht. Daardoor is het voor de meer opportunistische CV-aanbieder minder aantrekkelijk om fondsen te lanceren waarbij het eigen gewin voorop staat. Daarnaast zou kunnen worden overwogen om een persoonlijke borgstelling te eisen van de bestuurders van een CV-aanbieder. Dit zou kunnen via de AFM of een daartoe speciaal op te richten stichting. De professioneel geleide partijen kunnen zich hiertegen moeilijk verzetten.

Ten slotte zal bij introductie van een fonds en daarna jaarlijks een zodanige bijdrage aan de AFM moeten worden betaald, dat de AFM nu een eigen professioneel toegerust controleorgaan specifiek voor de niet-beursgenoteerde beleggingsfondsen kan opzetten met een professionele bezetting. Alle jaarverslagen moeten daar door experts worden beoordeeld.

De vastgoedsector en specifiek de CV-aanbieders zijn gebaat bij strenge regels voor corporate governance. De integere, professionele partijen hebben dan minder te lijden van uitwassen, die de sector een slechte naam bezorgen. Dergelijke maatregelen lossen natuurlijk de specifieke marktrisico’s niet op. In een wereld van snelle verandering en verzadiging in talloze markten (kantoren, winkels et cetera) kunnen stellige uitspraken over rendement en exit datum moeilijk worden gedaan, maar dat geldt ook voor vele andere financiële beleggingsproducten.

Deze column van Professor Pé Kohnstamm verscheen eerder in Vastgoedmarkt november 2011

Reageer op dit artikel