blog

Logistiek vastgoed krabbelt weer op

Geen categorie

Rond de eeuwwisseling bestond logistiek vastgoed als deelsegment op de commerciële vastgoedmarkt niet of nauwelijks.

Nu – pakweg tien jaar later – is logistiek vastgoed een bekend specialisme voor ontwikkelaars en een erkende, weliswaar kleine asset class voor investeerders (een kleine 10 procent van alle beleggingen in vastgoed). De sterke logistieke positie van Nederland heeft ook zijn weerslag op het logistiek vastgoed. Met een voorraad van in totaal 15 miljoen vierkante meter, waarvan 60 procent ‘grade A’, is Nederland een van de grootste logistieke vastgoedmarkten in Europa (bron: DTZ). Grote internationale ontwikkelaars/beleggers zijn actief, zoals de nu in een fusie/overnameproces verkerende Amerikaanse bedrijven ProLogis en AMB, maar ook nationale niche spelers als DHG (David Hart Group) en Eurindustrial.

De logistieke positie van Nederland is niet onbedreigd. In de jaren negentig had Nederland met zijn centrale Europese ligging, Schiphol, de haven van Rotterdam en vooruitstrevende Nederlandse logistieke dienstverleners nog een duidelijke voorsprong op het peloton. De afgelopen jaren is die voorsprong grotendeels weggevallen en profileren ook België, Nord-Rhein-Westfalen en Noordoost-Frankrijk zich succesvol als logistieke regio.

Het belang van de logistieke sector voor de toekomst van Nederlandse economie blijft echter onverminderd groot. Dat blijkt ook uit het feit dat het een van de negen topsectoren is die door minister Verhagen (Economische Zaken, Landbouw & Innovatie) zijn aangewezen als cruciaal voor een concurrerende Nederlandse economie. Dat is een duidelijk andere positionering dan logistiek afdoen als afgeleide activiteit van industrie en groothandel. Ook de vestiging ruim een jaar geleden van het kennisinstituut Dinalog in Breda illustreert de vernieuwingsbehoefte van de logistieke sector.

Binnen Nederland zien we dat de distributiesector zich niet alleen in de mainports concentreert (en in Utrecht voor de nationale distributie), maar dat ook Noord-Brabant, Limburg en Midden-Gelderland goed scoren om Europese distributiecentra binnen te halen, die vervolgens weer vragen om logistiek vastgoed. West- Brabant (Breda, Moerdijk, Oosterhout) en Noord-Limburg (Venlo/Venray) – om maar eens twee voorbeelden te noemen – zijn belangrijke logistieke vastgoedmarkten binnen Nederland geworden.

De afhankelijkheid van de economische ontwikkeling maakt dat de logistieke sector momenteel uit een diep dal omhoog klimt, waarbij de haven van Rotterdam (in iets mindere mate Schiphol) weer spectaculair snel op de ‘oude’ overslagniveaus van vóór de crisis komt, met dank aan Duitsland en China. Investeringen in Europees logistiek vastgoed, zo laat een recente DTZ-analyse zien, waren in 2010 dan ook 27 procent hoger dan in 2009, maar het totale investeringsvolume was met 6 miljard euro nog fors lager dan het 2007-record van ruim 16 miljard euro. Op dit moment kent de logistieke vastgoed veel leegstand in Nederland. Troostwijk schat dit op 2,1 miljoen vierkante meter, met West-Brabant, Midden-Brabant, Venlo/Venray en Rijnmond als koplopers. Het gerealiseerde aanvangsrendement ligt iets onder de 8 procent. Net als in de kantorenmarkt groeit de tweedeling tussen ‘oud’ en modern logistiek vastgoed, waarbij huurders (logistieke dienstverleners, verladers) vaak voor (ver)nieuw(d)e distributiecentra gaan.

Samengevat: de logistieke sector is een blijvende, belangrijke pijler onder de Nederlandse economie. Na de forse tik door de recessie (minder werk, ontslagen, lage marges) herstelt de sector snel. Ook logistiek vastgoed krabbelt weer op met stijgende investeringsvolumes en op sommige logistieke hotspots (licht) dalende rendementen. Daarmee past goed gelegen logistiek vastgoed in moderne, duurzame gebouwen in menige beleggingsportefeuille.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt mei 2011.

Reageer op dit artikel