blog

Drama in retail

Geen categorie

In de jaren zeventig woonde ik in de kustplaats Vlissingen. Het belangrijkste winkelgebied daar bestond uit de Walstraat en een paar zijstraten. Toen al was zichtbaar dat winkels in het gebied eromheen, en zelfs in de laatste 200 meter van de voetgangerspromenade, regelmatig (langdurig) leegstonden. Dankzij herontwikkeling, modernisering, een groot aantal toeristen in de zomer en de omslag van een pure industriestad naar een gemeente met ook verstrooiing en vermaak, verbeterde de situatie iets. Toch was daar toen al duidelijk hoe moeilijk het kan zijn een winkelgebied op niveau te krijgen en te houden.

Volgens Gerard Zandbergen van marktonderzoeker Locatus dreigt een moeizame retailsituatie in bijna heel Nederland. De winkelleegstand zal tussen nu en 2020 fors toenemen, vooral in de minder interessante gebieden. Nu al staat op C-locaties één op de acht panden leeg. ‘De situatie kan zich net zo dramatisch ontwikkelen als in de kantorenmarkt.’ Zandbergen durft de voorspelling aan dat de leegstand in totaal (dus detailhandel en niet-detailhandel) kan oplopen tot 4 miljoen vierkante meter.

Het winkellandschap zou min of meer kunnen gaan lijken op België: een paar grote sterke winkelcentra en daar tussenin uitsluitend detailhandel voor dagelijkse boodschappen. Bijvoorbeeld Maastricht en Eindhoven als belangrijke steden, daar tussenin niets. ‘Sittard, Weert: kansloos’, stelt Zandbergen.

In tegenstelling tot de algemene opinie dat fysieke winkels hebben te lijden onder digitalisering en onlineverkoop, blijkt dat in de praktijk mee te vallen. Mode, drogisterijen en supermarkten, bijvoorbeeld, zien nauwelijks een verlies aan omzet, klanten of locaties door onlineverkoop.

De demografische ontwikkeling die Nederland de komende jaren echter doormaakt, zal een veel grotere impact hebben op het retaillandschap. Gepensioneerden gaan van loon naar pensioen, wat vaak leidt tot een daling van de inkomsten. Gevoegd bij het feit dat ouderen simpelweg minder en anders besteden, is duidelijk dat vooral in vergrijzende en krimpende gebieden de gevolgen groot zullen zijn. Niet alleen besteden ouderen 20 procent minder in de detailhandel, veel dramatischer is dat ze tot 40 procent minder besteden aan mode. Dat is juist de categorie die dominant is in de winkelgebieden, vooral op A-locaties, en die nu nog goed presteren. Producten die ze wel aanschaffen, zoals reizen, kopen ook zij online. Daarnaast heeft deze leeftijdsgroep te maken met hogere zorgkosten, hogere woonlasten en medische kosten.

Een ander punt is dat eigenaren hun winkelhuren niet automatisch meer kunnen laten stijgen. Consumenten zijn immers niet bereid meer te betalen voor de producten. Of, zoals Jan-Willem Weissink van Ahold Real Estate and Development zegt in het interview in dit nummer: ‘De huurkosten drukken steeds zwaarder op de exploitatie.’ Dit moet onherroepelijk tot afwaarderingen leiden in de moeilijke gebieden – gebieden die, zoals hiervoor geschetst, in ons land steeds talrijker zullen worden.

Zoals in de kantorenmarkt de roep om onttrekking door herbestemming of sloop luider wordt, zo zal ook in de winkelsector naar onttrekking moeten worden gegrepen om de problemen voor te zijn of op te vangen. Hopelijk onderneemt de markt, met alle stakeholders, in dit segment eerder actie dan bij de kantoren. Anders volgt op de kantorentop onherroepelijk een retailtop.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt februari 2011.

Reageer op dit artikel