blog

Zorgelijke toekomst hoogbouw

Geen categorie

‘Het is onthutsend om te zien hoe weinig hoogbouwprojecten in voorbereiding zijn. Aan het woord is Marnix Norder, wethouder Stadsontwikkeling van de gemeente Den Haag en tevens voorzitter van de Stichting Hoogbouw, tijdens het recente actualiteitendebat over de toekomst van hoogbouw (woon- en kantoortorens boven de 70 meter).

De beperkte financieringsmogelijkheden in combinatie met de tegenvallende marktvraag maken nieuwe hoogbouwontwikkelingen stimuleren uiterst lastig, zeker als ook de intrinsieke kenmerken van hoogbouw (hoge kosten, slechte faseerbaarheid, lange bouwperiodes) in ogenschouw worden genomen.
Bas Mangay, directeur Fortress Projectontwikkeling (bekend van onder andere Europoint in Rotterdam en New Babylon in Den Haag), zoekt de oplossing in meer equity aantrekken van kapitaalkrachtige individuen om zo gezamenlijk met ‘traditionele’ financiers het risico te spreiden. Hans Coupier, country manager ING Real Estate Investment Management en via de ING-office funds onder andere eigenaar van het WTC Amsterdam, toonde zich minder pessimistisch, ‘maar dan moet wel de locatie, bijna altijd naast mobiliteitsknooppunten, top zijn’.
Dat hoogbouw een interessante bijdrage kan leveren aan de ruimtelijke inrichtingsopgave van ons land staat niet zo zeer ter discussie, al is het altijd goed om erop te wijzen dat hoogbouw slechts een deel van die opgave kan invullen. Zo bleek vorig jaar al uit een studie van de Stichting Hoogbouw dat voor de totale woningopgave van de Randstad ‘slechts’ 6 tot 12 procent kan worden ingevuld door hoogbouw. Dan praat je voor de Randstad over 2 tot 4 appartementcomplexen per jaar. Bij de kantorenmarkt is het wegvallen van de vraag geen tijdelijk verschijnsel. ‘We zitten niet in een uitbreidingsmarkt, ook niet in een vervangingsmarkt, maar in een krimpmarkt’, aldus Norder, daarmee ook verwijzend naar de effecten van ‘het Nieuwe Werken’ (plaats- en tijdongebonden werken; red.).
Als hoogbouw een perspectiefrijke manier is om de uitdagingen op te pakken voor de grote steden, langs welke lijnen kan dan de huidige stilstand worden doorbroken? Een belangrijke lijn is hoogbouw te zien tegen de achtergrond van duurzaamheid. Hoge gebouwen op en nabij mobiliteitsknooppunten helpt de files te bestrijden. De gebouwen worden steeds duurzamer, ook al omdat dit soort hoge torens slechts zelden worden gesloopt, maar – indien nodig – gestript en opnieuw ontwikkeld. De keuze voor verduurzaming van vastgoed is van belang, omdat de afgelopen tien jaar per saldo de gebouwenvoorraad is gegroeid met 7 miljoen vierkante meter vloeroppervlak, maar de leegstand tegelijkertijd van 2 miljoen vierkante meter (2000), naar 8 miljoen vierkante meter (inclusief ‘grijze’ leegstand) is toegenomen, aldus de door de IVBN gemaakte berekeningen. Per saldo is de effectieve vraag in tien jaar maar gestegen met 1 miljoen vierkante kantoorruimte. ‘Als we zo nog tien jaar doorgaan loopt de leegstand op tot 14 miljoen vierkante meter’, zo waarschuwt (tevens IVBN-voorzitter) Hans Coupier.
Een tweede lijn betreft de reductie van regelgeving. Bas Mangay hekelde de EPC-normen en de brandweernormen, waardoor vooral ook de noodzakelijke flexibiliteit (aanpassen programma naar gelang de marktvraag) bijna niet van de grond komt. Ook bestemmingsplannen vragen in de nieuwe WRO een zodanig concrete invulling voor tien jaar, dat daarvan afwijken geen sinecure is. De derde lijn heeft betrekking op financiering. Aantrekken van equity (Mangay), realistische gemeentelijke grondbedrijven (Coupier) en in gesprek gaan met het Rijk (Norder) zijn daarbij startpunten.
De vierde lijn, ten slotte, is een intensieve samenwerking tussen alle betrokken partijen, waarbij vooral ook de beleggers in hoogbouw van belang zijn. Daarvoor zullen eerst alle individuele partijen hun strategie aan de nieuwe realiteiten op de vastgoedmarkt moeten hebben aangepast. De discussie over het M-gebouw op het Koningin Julianaplein voor station Den Haag CS laat echter zien dat de oude reflexen nog niet uit de markt zijn. De gemeente wil – tegen markttendens in – een icoongebouw van deze locatie en doet zaken met een partij, waarvan ze nu spijt heeft. Overigens wordt ook de werkplek van de eigen ambtenaren ingezet als olie om het project vlot te trekken. Grote beleggers in Den Haag (Bouwinvest, ING) protesteren – vanuit een helder eigen belang – omdat er al veel leegstand is en de gemeente het aanbod van kantoorruimte niet moet willen opdrijven. En de buur van het beoogde M-gebouw van Rem Koolhaas, New Babylon, heeft al moeite genoeg de nieuwe kantooruimte te slijten en zit niet te wachten op een bouwput op het moment dat hun nieuwe retailcentrum open gaat en tekent bezwaar aan tegen de bouwvergunning.
De conclusie van een interessante middag: hoge kantoor-, woon- of multifunctionele torens ontwikkelen, bouwen en financieren is ook de komende jaren erg lastig. Via de hiervoor genoemde richtingslijnen zal moeten worden getracht het hoogbouwschip vlot te trekken. Er is werk aan de winkel voor de Stichting Hoogbouw!

REACTIES NAAR
rene.buck@bciglobal.com

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt november 2010.

Reageer op dit artikel