blog

Vastgoedsector in zwaar weer

Geen categorie

Tijdens het schrijven van deze column komen net de persberichten van de Europese Centrale Bank (ECB) binnen. De rente blijft ongewijzigd en de bank maakt zich zorgen over de economische groei en de inflatie.

Lang werd gehoopt dat Nederland slechts op deelterreinen zou worden getroffen en dat de gevolgen van de kredietcrisis op de reële economie beperkt zouden blijven. Op basis van de recente ontwikkelingen kom ik echter tot de conclusie dat alle sectoren en alle productgroepen op ernstige tegenwind moeten rekenen.

De kantorenmarkt was in 2007 enigszins aan het herstellen, maar de cijfers over het tweede kwartaal van 2008 doen het ergste vrezen. De bedrijvigheid in de zakelijke dienstverlening (banken, verzekeraars, financiële dienstverlening waaronder hypotheken, vastgoedbedrijven en makelaars) staat onder druk en ook hun toeleveranciers zullen de gevolgen daarvan ondervinden. Er is nog geen sprake van ontslagen op grote schaal, maar bij menige onderneming is een personeelsstop afgekondigd en worden kleinere of grotere reorganisaties voorbereid. Ook in de kwartaire sector wordt op de rem getrapt. Natuurlijk zijn er nog verhuisplannen, maar het producentenvertrouwen is snel aan het dalen. In plaats van een voortgaande daling van de leegstand, zal een oplopende leegstand zichtbaar worden. De herontwikkelingen van leegstaande kantoorgebouwen, die niet al daadwerkelijk zijn begonnen, komen nu waarschijnlijk tot stilstand. Zowel de leencapaciteit als ook de financieringsvoorwaarden zijn aanmerkelijk ongunstiger dan een jaar geleden. Zelfs als er een huurder is, betekent dit niet automatisch dat de financiering gemakkelijk geregeld, en een eindbelegger gevonden kan worden. Daarentegen zal het vinden van een bouwer de komende maanden wel eenvoudiger worden.

Grote stedelijke herstructureringsplannen, waarbij kantoren van wezenlijk belang zijn voor de grondexploitatie en eventueel ook als geluidsscherm, komen onherroepelijk in de vertraging. De retailmarkt is lang buiten schot gebleven, maar daar gaat het sterk teruggelopen consumentenvertrouwen nu ook een rol spelen. In bijna heel Europa dalen de consumentenbestedingen. Nog niet direct op de A1-locaties, maar wel daar buiten. De vraag neemt af en de huren komen onder druk. Op zichzelf geen dramatische ontwikkelingen, maar renovaties van bestaande winkelcentra zullen moeilijker financieel passend te maken zijn.

In de woningmarkt neemt het aanbod toe, de verkooptijd wordt langer en de duurdere woningen worden minder gevraagd ergo, het klassieke beeld dat hoort bij een omslag in de markt. De prijzen dalen nog niet op grote schaal, maar ervaringen uit het verleden in Nederland en de recente ontwikkelingen in de VS, het VK, Ierland en Spanje laten zien dat als de daling eenmaal inzet, de prijzen veel sneller dalen dan ze daarvoor waren gestegen. Het gezegde ‘het vertrouwen komt te voet, maar gaat te paard’ is ook hier van toepassing. In toenemende mate worden hypotheekaanbieders selectiever, waardoor potentiële vragers uit de markt wegvallen. Bij de projectontwikkeling zien wij een duidelijke teruggang van de verkopen aan particulieren, terwijl beleggers hogere rendementseisen moeten hanteren, waardoor de marges zodanig onder druk komen te staan, dat moet worden afgezien van de bouw. Het managen van de ‘voorraad niet verkochte woningen’ en de besluitvorming om na voorverkoop te beginnen met de bouw wordt duidelijk lastiger en krijgt een strategisch karakter. Vermogensbeslag wordt een belangrijk criterium. De ontwikkelaar maakt hierdoor niet altijd vrienden.

Vooral gemeentelijke functionarissen zullen zich moeten realiseren dat de marktomstandigheden wezenlijk zijn veranderd en dat aanpassing van hun ambities onvermijdelijk is.

De werkgelegenheid in de totale branche zal zeker niet meer groeien. Bij makelaars, projectontwikkelaars en hypotheekaanbieders zal de werkgelegenheid teruglopen. In zekere zin is dat geen ramp, omdat de druk op de arbeidsmarkt bijzonder hoog was.
Het is de kunst om de beste mensen te behouden, waardoor de productiviteit kan toenemen. In vergelijking met de ons omringende landen komen wij er nog niet zo slecht van af, maar in totaliteit zijn de vooruitzichten op korte termijn niet gunstig. De participanten in de verschillende deelmarkten zullen de tering naar de nering moeten zetten. Geen paniek, maar wel snel en daadkrachtig ingrijpen.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt augustus 2008.

Reageer op dit artikel