blog

Sombere vooruitzichten kantorenmarkt

Geen categorie

De afgelopen maanden hebben de brancheorganisaties Neprom, NVB en NVM terecht het zwaartepunt van hun kwalitatief uitstekende lobby gericht op de woningmarkt.

Tal van constructieve initiatieven om de woningmarkt te stimuleren hebben uiteindelijk geen steun gevonden bij de politiek. De boodschap was helder, maar de zozeer bejubelde VOC-mentaliteit liet het afweten en een open discussie mocht er niet van komen. Het is een schrale troost dat de branche in 2010 en 2011 er in ieder geval op kan wijzen dat zij de dramatische situatie op de markt voor nieuwbouwwoningen goed heeft voorspeld.

De beslissing van het kabinet om de woningmarkt aan de krachten van de vrije markt over te laten en om niet te proberen de vraaguitval tegen te gaan, is gestoeld op de mening dat snelle resultaten in de bouwproductie beter in de weg- en waterbouw kunnen worden bereikt. Men is dan niet afhankelijk van de investeringsbereidheid van consumenten en ondernemers.

Commercieel vastgoed haalt in mindere mate de pers, maar toevallig op zaterdag 11 april kopt de Telegraaf ‘NS vastgoed wankelt’. Dit is natuurlijk niet het geval. Ook de rest van de tekst geeft geen genuanceerd beeld van de situatie. Dat er moet worden bezuinigd is helder.

Projectontwikkelaars en andere ondernemers zijn de afgelopen maanden door hetzelfde proces gegaan: hoe kan ik de algemene kosten in lijn brengen met de inkomsten en tegelijkertijd kennis en ervaring in huis houden, zodat ik bij een herstel van de markt opnieuw kan scoren. Dat zijn de vragen die een ieder moet beantwoorden. Ontwikkelaars van en beleggers in kantoren hebben het extra zwaar. Door de huidige noodzakelijke bezuinigingen zijn kantoorgebruikers en masse overgegaan naar flexibele werkplekken. Meer werkplekken op hetzelfde aantal vierkante meters. Daarnaast worden vestigingen afgestoten en activiteiten gebundeld.

De plannen van de Rijksgebouwendienst (RGD) om ministeries samen te voegen waren tot voor kort politiek onbespreekbaar. Dreigende leegstand door het terugbrengen van het aantal ambtenaren gaf nu in het kabinet de doorslag. Tegelijkertijd wordt dan na ingrijpende verbouwing het cellenkantoor in overwege nde mate ingeruild voor flexibele werkplekken. Deze besluiten hebben voor de kantorenmarkt van Den Haag en de omliggende gemeenten grote betekenis.

Veel bedrijven geven nu aan het personeelsbestand met gemiddeld 10 procent te willen terugbrengen. Bij het verlengen van huurcontracten heeft dit gevolgen: ofwel minder meters of een lagere prijs en het liefst allebei. Als de ramingen van het Centraal PlanBureau juist zijn en er de komende tijd ongeveer 400.000 banen wegvallen en als wij aannemen dat de helft daarvan een kantoorwerkplek heeft van ongeveer 20 m2, dan komt er 4 miljoen vierkante meter kantooroppervlak vrij. Van nieuwbouw is dan nog maar incidenteel sprake en huren van bestaande kantoren komen zwaar onder druk.

Er komt nog iets heel anders bij. Uit de berichtgeving van de RGD over de renovatie van het ministerie van VROM komt nu bijvoorbeeld naar voren dat het interieur van het gebouw en de installaties na ongeveer twintig jaar volledig moeten worden vernieuwd. Deze ingreep vergt enige jaren. Bij het afschrijvingsbeleid is daarmee in veel gevallen geen rekening gehouden. Dit soort noodzakelijke investeringen vinden wij op deze schaal normaliter niet terug bij rendementsberekeningen en taxaties van kantoren.

De te verwachten vraaguitval bij gebruikers van kantoren staat los van de vraag of financiering van nieuwbouw mogelijk is. In feite zijn bij de huidige grondprijzen bijna geen kantoorontwikkelingen rendabel te krijgen. Dit heeft grote consequenties voor de voortgang van geïntegreerde binnenstedelijke projecten en bijna alle belangrijke stationslocaties. Omdat kantoren tot nu toe een positieve bijdrage leverden aan grondexploitaties, komen ook andere plannen onder druk.

Op basis van genoemde waarnemingen kom ik tot de conclusie dat de kantorenmarkt het zwaarst wordt getroffen. Voor kantoorontwikkelaars zal het nog lastiger zijn om hun koers voor de toekomst uit te zetten dan voor woningontwikkelaars.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt april 2009.

Reageer op dit artikel