blog

Ruimtelijke perikelen

Geen categorie

De vastgoedbeurs Provada heeft ook dit jaar zijn nut bewezen en zijn positive versterkt. Alle belangrijke onderwerpen zijn aan bod gekomen en van verschillende kanten belicht.

Ik werd verrast door het geweld waarmee duurzaamheid aan de man werd gebracht. Alle gepresenteerde ontwikkelingen en gebouwen waren van duurzaamheidlabels voorzien.

Performancemeting op dit terrein wint snel terrein. De inkoopeisen, die de overheid in de toekomst gaat stellen aan gebouwen die worden gekocht of gehuurd, hebben een duidelijke invloed. Er is één aspect dat ik niet terug zie bij de beoordeling van duurzaamheid van gebouwen en dat is de vraag hoe je omgaat met al die factoren, die niet kwantitatief meetbaar zijn. Energieverbruik en CO2-uitstoot zijn meetbaar, maar de vraag of er überhaupt moet worden gebouwd en of een gerenoveerd oud gebouw met klasse C niet beter is dan een nieuw gebouw met klasse A, kunnen niet gemakkelijk worden beantwoord.

Misschien zouden wij voor gebouwen dezelfde instrumenten moeten inzetten als nu bij de slooppremie voor auto’s in Duitsland en Nederland. Oude auto’s moeten daadwerkelijk worden gesloopt – zij mogen niet langs de kant van de weg worden gezet. Als wij doorgaan met de bouw van prachtige duurzame gebouwen, dan moeten wij ook slimme oplossingen bedenken voor de overbodig geworden voorraad. In ieder geval moeten wij de volgende generatie niet opzadelen met gebieden die door leegstand zijn verloederd en gebouwen die dan alsnog voor veel geld moeten worden geamoveerd.

Bij de aankoop van apparaten betalen wij een verwijderingsbijdrage. Zou dat ook voor gebouwen kunnen? Te denken valt aan een heffing per vierkante meter vloeroppervlak, die kan worden gebruikt om andere panden op te kopen en te slopen. Nu het duidelijk is dat in ons land de vraag naar meer vierkante meter kantoorruimte of winkelruimte snel afneemt en dat wij in een permanente vervangingsmarkt terechtkomen om van krimp nog maar niet te spreken, zullen er maatregelen moeten worden genomen om nu de voorraad leegstaande en verouderde gebouwen aan te pakken. Minister Van der Laan richt zich op het probleem van de krimp in sommige woningmarkten. Ik zou dit onderwerp bij zijn collega Cramer aan de orde willen stellen.

Een heel andere kwestie uit de koker van minister Cramer heeft in kringen van vastgoedontwikkelaars en -beleggers tot nu toe nauwelijks aandacht gekregen en dat is het Besluit Omgevingsrecht (BOR). Het kabinet heeft dit besluit vastgesteld en bij de Tweede Kamer ingediend. Eén onderdeel ervan heeft wel de pers gehaald, namelijk het voornemen om bouwsels tot 100 m2 aan de achterzijde van de woning vergunningsvrij te maken. Dat lijkt op het eerste gezicht een aardig initiatief om de regeldruk te verminderen, maar bij nadere beschouwing is het weinig doordacht. Inmiddels hebben VNG, het College van Rijksadviseurs en de wethouders van Amsterdam en Rotterdam hun bezwaren geuit bij de Tweede Kamer. Ook 35 maatschappelijke organisaties verenigd in het Landschapmanifest (2004) hebben hun verontrusting uitgesproken.

De regeling is juridisch ingewikkeld en zal tot veel interpretatiediscussies leiden. In hoofdlijnen komt het erop neer dat het achtererf bij een woning of gebouw – onder achtererf wordt verstaan alle grond buiten de ondergrond van het hoofdgebouw – voor 50 procent mag worden gebruikt voor een aanbouw, een serre of een tuinhuis, zelfs als het bestemmingsplan dit niet toestaat. Samen met eerder gerealiseerde aanbouwen of bergingen mag de grootte nooit meer zijn dan 100 m2 en/of de oppervlakte van de woning.

Op zichzelf is het best positief dat velen op deze wijze extra ruimte kunnen toevoegen. Verhuizen naar een grotere woning kan zo nodig worden uitgesteld of zelfs worden vermeden. In het buitengebied zal het zelden tot overlast voor de buren leiden. Dat ligt anders in vele stedelijke woonwijken en het venijn zit vooral in de toegestane hoogte. Deze bouwwerken mogen met een plat dak 3 meter hoog worden en met een schuin dak is de toegestane nokhoogte 4,5 meter. Tot nu toe mag de erfafscheiding niet hoger zijn dan 2 meter.

Stel u voor, u woont in een rijtjeshuis en op de erfgrens krijgt u een bouwsel naast u van 4,5 meter hoog en dit over een tamelijk grote lengte. Als beide buren dit doen is uw achtertuin plotseling een patio geworden. De bezonning zal in vele gevallen fors worden beperkt en van het uitzicht blijft weinig over. Ik geef u op een briefje dat dit tot ernstige burenruzies en onoplosbare conflicten zal leiden. Dit speelt niet alleen in de tuinen van gesloten bouwblokken, maar ook in bijna alle uitbreidingswijken, die met zo veel zorg zijn ontwikkeld.

De ruimtelijke kwaliteit komt onder grote druk, want alle mogelijke kabouterhuisjes of petit-chalets kunnen worden gebouwd. Andere belangrijke kritiekpunten van gemeenten betreffen het feit dat toetsing pas achteraf plaatsvindt en dat de brandweer voor problemen kan komen te staan. Dit onderdeel van het BOR oogt in eerste instantie vriendelijk, maar moet bij nadere beschouwing in de prullenbak.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt juni-juli 2009. Het artikel is geschreven voor de discussie over het Besluit Omgevingsrecht (BOR) in de Tweede Kamer.

Reageer op dit artikel