blog

Nieuwbouw nee, herontwikkeling ja

Geen categorie

Nieuwbouw nee, herontwikkeling ja. Dat was de boodschap in Vastgoedmarkt van augustus 2009. Vastgoedprofessionals willen nieuw ruimtelijk beleid.

In mijn column in Vastgoedmarkt van mei 2009 kwam ik tot de conclusie dat de ontwikkelaars van nieuwe kantoren de grootste klappen zullen krijgen, enerzijds door een afnemende groei van het aantal kantoorbanen – mede door demografische ontwikkelingen – en anderzijds omdat op grote schaal wordt overgestapt op flexibele werkplekken. Hierdoor daalt het aantal vvo’s per medewerker. In mijn daarop volgende column heb ik gepleit voor een grondige analyse van het begrip ‘duurzaam’, omdat ik niet geloof dat grootschalige sloop van kantoren altijd een duurzame oplossing is. Tevens opperde ik de gedachte om een verwijderingsbijdrage in te voeren voor nieuwe kantoren die worden ontwikkeld.

Met veel plezier heb ik daarom in de laatste editie de meningen van een aantal gezaghebbende spelers in het veld gelezen. Jaap Gillis bijvoorbeeld ziet iets in een recycling bijdrage. Voor elke vierkante meter nieuwbouw tegelijkertijd de verplichting om ook een vierkante meter oudbouw te slopen. Dat sluit goed aan op mijn verwijderingsbijdrage, evenals op de praktijk in Engeland.

Ook elders praat men over dit onderwerp. In de Real Estate Research Quartely van juli 2009 heeft dr. Leonie Janssen-Jansen in haar artikel Creativiteit overheid gevraagd de praktijk in Engeland en vooral in Liverpool beschreven. Zij verwijst in haar literatuuroverzicht ook naar een aantal studies van haarzelf en anderen. In de recente publicatie Nieuw Commercieel Vastgoed in Nederland 2009 geeft de Neprom zowel in het voorwoord van voorzitter Peter Noordanus als in de overkoepelende marktvisie blijk de herontwikkelingsopgave in samenhang met duurzaamheid als een van de kernpunten te zien voor de toekomst.

Onlangs gaf Cor van Zadelhoff in een tv-interview zijn mening over de grote structurele leegstand van verouderde kantoren. Hij vindt dat veel van de leegstaande kantoren van twintig jaar of ouder op de verkeerde plek staan en/of qua gebouw verouderd zijn. Sloop is volgens hem in die gevallen de enige oplossing. Ik vind dit te kort door de bocht.

Allereerst kennen wij in Nederland tot nu toe relatief inelastische huurprijzen van kantoren. Zelden worden er huren gevraagd onder de 100 euro per vierkante meter, ook voor oudere gebouwen. In guldens is dat 220 gulden. Dat was vroeger een heel aardige huurprijs. De kostprijs was ook in guldens. Voordat wordt besloten dat de ondergrond na sloop meer waard is dan de grond met opstal, is het interessant te kijken of verhuur tegen echt lage prijzen mogelijk is. Ik las dat in Strijp-S te Eindhoven een oud Philips-gebouw van 8000 m2 voor 65 euro per m2 is verhuurd aan creatieve bedrijven (Vastgoedmarkt van augustus 2009). Het stroomde snel vol. Ook aan de Noordelijke IJoevers zien wij deze ontwikkelingen. Voor startende ondernemers is dit een ideale oplossing. Tussen het werken op zolder of in de garage en een keurig kantoor zit bepaald nog ruimte voor creatieve tussenstappen.

Daarnaast speelt de vraag tegen welke kosten verouderde gebouwen weer kunnen worden opgeknapt. Ik ben het ermee eens dat dit op apert slechte locaties geen begaanbare weg is, maar niet alle lege gebouwen staan op zulke locaties. De afgelopen jaren is er al het nodige onderzoek gedaan voor de herontwikkeling van kantoren naar woningen, maar ik zou ook meer andere bestemmingen daarbij willen betrekken.

Zouden Neprom, IVBN en de Rijksgebouwendienst niet kunnen samenwerken in regelmatige publicaties over opgeleverde renovatieprojecten van kantoren? Een volledige analyse, niet alleen van het proces, maar ook van de kosten en het aantal gerealiseerde werkplekken. Dus Oud Commercieel Vastgoed in Nederland naast de huidige publicatie over nieuwbouwplannen.

Ik betrek de Rijksgebouwendienst hierbij, omdat deze overheidsinstelling over veel data beschikt en deze in alle openheid voor anderen inzichtelijk moet kunnen maken. Er spelen geen bedrijfsgeheimen en waarderingsvraagstukken. Een goed begin zou zijn een volledige financiële analyse van de herontwikkeling van het gebouw van het ministerie van Financiën. Ook zou nu al kunnen worden begonnen met de casus Renovatie ministerie VROM. Daarnaast is het interessant de huidige kosten van de werkplek, inclusief stook- en servicekosten te vergelijken met die van na de renovatie. Ik stel dit nu aan de orde, omdat het consequenties heeft voor de organisatorische opzet.

In samenwerking met de TU-Delft kan deze analyse een prachtig proefschrift opleveren. Een belangrijke stap in de goede richting is dat velen nu inzien dat de kantorenmarkt fundamenteel wijzigt en dat herontwikkeling van de bestaande voorraad tenminste zo belangrijk wordt als nieuwbouw.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt september 2009.

Reageer op dit artikel