blog

Hoogbouw als panacee

Geen categorie

In de recent gepubliceerde Structuurvisie Randstad 2040 berekent het kabinet dat er tot 2040 ten minste ongeveer 500.000 nieuwe woningen nodig zijn. Zo staat het althans in de samenvatting, maar op pagina 67 staat dat het ook wel ruim 1 miljoen woningen kunnen zijn, klein verschilletje…

Het kabinet gaat uit van een verdichtingambitie van 40 procent binnen het bestaand bebouwd gebied van 2000. Dat is heel wat hoogbouw. Deze ambitie staat haaks op de grote voorkeur van ruim 60 tot 80 procent van alle woningzoekenden voor groen en landelijk wonen. Die woonvoorkeuren hebben een relatie met persoonlijke welvaart, evenals aanbod, kwaliteit en prijzen van woningen. ‘Het is de ambitie van het kabinet de mogelijkheden in het bestaande stedelijke gebied zo optimaal mogelijk te benutten en dat op een zo aantrekkelijke wijze te doen dat meer mensen dit aantrekkelijk vinden’, aldus Cramer c.s.

Is meer hoogbouw mogelijk en wenselijk? Ja, zegt de Stichting Hoogbouw, die zich beijvert voor stedelijke verdichting en waarvan ondergetekende bestuurslid is. Maar waar moeten we dan op letten? Het treft dat net voor de zomer het stedenbouwkundige- en architectenbureau Zandbelt & Van den Berg in opdracht van de Stichting Hoogbouw een studie publiceerde naar de Nederlandse hoogbouwcultuur. In deze verkenning wordt aangesloten op het vaak heftige maatschappelijke debat over nut en noodzaak van hoogbouw. Wat zijn de belangrijkste valkuilen?

De eerste valkuil is hoogbouw te beschouwen als een wondermiddel voor verdichting. Fout. Hoge gebouwen stellen beperkingen aan hun omgeving. Door ontsluiting, bezonning, en windhinder heeft een hoog gebouw afstand nodig tot de omgeving. Daarom betekent veel verdiepingen niet een gegarandeerd hogere dichtheid ter plekke. Alleen bij voldoende hoge gebouwen treden verdichtingvoordelen op.

Een tweede valkuil is alleen te denken aan hoge woontorens, maar niet aan een stedelijk milieu. Zandbelt & Van den Berg schrijven terecht: ‘Hoogbouw in een samenhangende ontwikkeling is een doordachte en gelaagde vorm van stedelijkheid. Daarin gaan hoogwaardige woon- en werkmilieus en bereikbaarheid samen. Een hoogbouwmilieu ontstaat alleen door een actieve stedelijke ambitie en heldere regie.’

Een derde valkuil is gebrek aan aandacht voor het maaiveld. Logischerwijs concentreert de discussie zich op de toren zelf (mooi of niet mooi, valwinden of geen valwinden, meer zon in de buurt of juist minder). Maar de aantrekkelijkheid van een hoogbouwmilieu wordt óók op de grond verdiend. Een goede verkeers- en parkeeroplossing, een invulling van de plint die vanaf dag één werkt (publieksfuncties, horeca) en een aangename openbare ruime, die contrasteert met hoogbouw, zijn enkele belangrijke aandachtspunten.

De vierde valkuil heeft te maken met kosten. De Randstedelingen moeten hun verlangen naar wonen in het groen inruilen voor een appartement op de negentiende verdieping. Dan zouden de kosten aantrekkelijk moeten zijn. Hoogbouw is echter behoorlijk duur: bouwen boven de 100 meter is 1,5 keer duurder dan bouwen tot 30 meter. Dat heeft te maken met fundering, draagconstructies, installaties en liften. Dus zijn aantrekkelijke prijzen nog niet zo gemakkelijk.

Samengevat heeft het kabinet zichzelf een zeer forse opgave gesteld. Op de keuze voor meer binnenstedelijk wonen, valt weinig af te dingen. Een aantrekkelijk hoogbouwalternatief aanbieden is echter andere koek. Een brievenschrijver in een van de kranten vatte de Randstad Structuurvisie als volgt samen: ‘Veel hoogbouw met veel groen erom heen, was dat niet wat we wilden met de Bijlmermeer? Die breken we toch nu net af?’. Zoals gezegd, een forse opgave.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt september 2008.

Reageer op dit artikel