blog

Er zijn data en data (2)

Geen categorie

In mijn hoofdredactioneel commentaar in Vastgoedmarkt van augustus 2009 zette ik vraagtekens bij de data, zoals deze door onze collega’s van PropertyNL zijn verstrekt over de kantooropname gedurende de eerste helft van dit jaar.

De cijfers van PropertyNL kwamen 140.000 m2 lager uit dan die van het researchteam van Vastgoedmarkt. Dat vond ik een dermate opmerkelijke afwijking dat ik het nodig vond daar iets meer over te zeggen.

Een reactie noemde mijn opmerkingen zuur. ‘Laat de branche zelf maar oordelen, dat hoef jij niet te doen.’ Ik ben het daar niet mee eens. Door met open vizier de kwaliteit van op de markt gebrachte cijfers te bevragen, maak ik ook de researchdata van Vastgoedmarkt kwetsbaarder. Wie kritiek levert, kan immers kritiek terugkrijgen. Mijn kritiek op de data van PropertyNL heeft niets te maken met gebrek aan respect voor de collega’s in Amsterdam of hun producten. Maar ik denk dat de markt er meer aan heeft als de data die worden aangeleverd en dus ook (hoop ik) worden gebruikt, niet ter discussie staan.

Ik was helemaal niet van plan om terug te komen op mijn tekst van vorige maand, als ik inmiddels niet ook met de uitkomsten van de zesde editie van het jaarlijkse onderzoek van de Neprom en PropertyNL naar Nieuw Commercieel Onroerend Goed was geconfronteerd. Het congres naar aanleiding van deze uitkomsten moet nog komen (op 9 oktober), maar er is een persbericht verschenen en ook een flink artikel in het Financieele Dagblad.

De conclusies bij het onderzoek zijn helder: de projectontwikkelaars kampen met een enorme vraaguitval, financiering van nieuwe projecten is uitermate moeilijk en nieuwe kantoren worden nog maar schaars ontwikkeld. Juist deze uitgangspunten waren voor Vastgoedmarkt de reden om zelf met een inhoudelijke aanzet tot een discussie te komen over wat er nu moet gebeuren met alle ontwikkelingsplannen. In Vastgoedmarkt van augustus 2009 gaf een aantal vooraanstaande vastgoedprofessionals aan hoe er met de snel toenemende leegstand moet worden omgegaan en ook in dit nummer wordt er over dit thema onder de noemer ’Stop met ontwikkelen, concentreer je op duurzame herontwikkeling’ verder gediscussieerd.

Met de conclusies van het Neprom-PropertyNL-rapport heb ik dus geen enkel probleem, maar wel met de logica van veel aangeleverde cijfers. Dat ligt niet aan de onderzoekers van de data, maar aan de leden van de Neprom, die de plannen hebben ingediend. Allereerst de gekozen peildatum van het onderzoek, 1 januari 2009, dus ongeveer tien maanden geleden. Weliswaar zijn de planningcijfers in het voorjaar aangeleverd, maar blijkbaar niet opgeschoond. Op dat moment hadden de meeste ontwikkelaars toch echt wel kunnen weten dat als gevolg van de crisis en recessie veel plannen ook niet verder dan die status zouden komen.

Als de Neprom-leden zelf aangeven te verwachten dat er in 2009/2010/2011/2012 opgeteld 5,7 miljoen (!!!) nieuwe kantoormeters worden opgeleverd, kan ik geen andere conclusie trekken dan dat er opnieuw gouden tijden aanbreken. Maar, zo zegt de Neprom zelf in de uitnodiging van de conferentie: ‘De vraag naar kantoren neemt sterk af, terwijl de leegstand snel oploopt.’ Met andere woorden, de Neprom-leden zijn veel te optimistisch geweest bij het indienen van hun kantoorplannen, op een moment dat zij al hadden moeten weten dat de vastgoedwijzer op storm stond. Hetzelfde geldt overigens ook voor de data over plannen voor nieuwe winkelmeters.

Eenzelfde te optimistische, haast onwerkelijke tendens bespeur ik trouwens al jaren bij de lokale overheden. Steden en provincies zijn nog steeds van mening dat er nieuwe vastgoedprojecten moeten komen, terwijl de financiële onderbouwing er nauwelijks is, de vraag naar kantoor- en winkelmeters het laat afweten en er al helemaal geen marktpartijen meer kunnen worden gevonden die die plannen financieel verantwoord kunnen uitvoeren. Zie ook dit nummer weer.

De ontwikkelaars van de Neprom hebben het afgelopen decennium een reputatie opgebouwd en er met fraaie kantoren, woningen en winkelcentra mede voor gezorgd dat de Nederlandse economie succesvol kon draaien. Dat heeft geleid tot een houding van de sky is the limit. Dromen over nieuwe plannen mag. Moet misschien ook wel om de creativiteit niet te laten inslapen. Maar de meeste dromen zijn bedrog. Veel ontwikkelaars zijn inmiddels ook tot die conclusie gekomen, nu ze wreed uit hun schone droomwereld zijn wakker geschud. Ik ben benieuwd of dat ook zal blijken uit het jaarlijkse Winkelvastgoed-onderzoek, dat Vastgoedmarkt in november weer publiceert en dat als peildatum 1 juli van dit jaar heeft.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt september 2009.

Reageer op dit artikel