nieuws

Rabo vastgoedupdate: minder activiteit

Financieel

Rabo vastgoedupdate: minder activiteit
Hoofdkantoor Rabo

Hoewel in historisch perspectief nog veel belegd wordt in vastgoed, loopt de activiteit terug. Daarnaast krijgen beleggers te maken met veranderingen in de regelgeving, aldus de Rabo-vastgoedupdate.

In een heel heldere analyse geeft de bank aan hoe de vastgoedbeleggingsmarkt er anno november 2019 uitziet. Voornaamste punten: de activiteit op de markt loopt terug en beleggers  staan de komende jaren ingrijpende veranderingen in wet- en regelgeving te wachten. Rabo noemt expliciet de aanmerkelijkbelanghouders, overdrachtsbelasting, vermogensrendementsheffing en de stikstof.

Minder activiteit

Na drie kwartalen in 2019 is er ruim 14 procent minder belegd in vastgoed dan in dezelfde periode in 2018.

Beleggingsvolume

Beleggingsvolume

Omdat de rente laag is en alternatieven weinig rendement opleveren, investeren beleggers graag in vastgoed. Toch loopt de dynamiek terug. Beleggers hebben moeite om aan geschikte gebouwen te komen. Dat zien we vooral terug in vastgoedsegmenten waar de marktverhoudingen goed zijn, zoals kantoren, bedrijfsruimte of logistiek. Het vertrouwen in winkelvastgoed loopt duidelijk terug. Verder zet de verschuiving naar alternatieve locaties en vastgoedsegmenten door. Maar de markt hiervoor is in potentie kleiner en vergt bovendien meer specialistische kennis. Beleggingen in woningen zijn wederom toegenomen en tot nu toe goed voor 44 procent van het totaal belegd volume in 2019.

Schaarste en terughoudendheid

De Rabo verwacht dat de lagere beleggingsactiviteit voorlopig blijft. De recente renteverlaging door de ECB plus het voorgestelde opkoopprogramma van obligaties per 1 november doen daar niks aan af. De ECB-maatregelen zorgen voor een verlenging van de cyclus, maar leiden waarschijnlijk ook tot scherpere vastgoedprijzen. Als er geen duidelijke oplossing komt voor de stikstofuitstoot bij nieuwbouw, kan dit zorgen voor een verdere opwaartse druk op de prijs. Bestaand vastgoed wordt simpelweg schaarser. In internationale context is Nederland nog een aantrekkelijke markt voor vastgoedinvesteerders. Dat is vooral te danken aan de relatief gunstige aanvangsrendementen. Beleggers worden wel terughoudender door onzekerheden in de mondiale politiek en een afremmende wereldeconomie.

Kantoren

De dynamiek aan de vraagzijde van de kantorenmarkt was in de eerste negen maanden van 2019 minder dan vorig jaar. Zowel in volume als in aantallen transacties ligt de opname ongeveer 15% lager. Rabo voorspelt ook dat de krapte in de grote steden blijft, en ziet buiten de grote steden geen tekorten.

Winkels

De leegstand neemt toe en Rabo denkt dat die in 2020 verder toe zal nemen. Gedurende 2019 is het aantal verkooppunten in winkelgebieden met ongeveer 2.200 afgenomen (ongeveer 2,4% van het totaal). Het aantal verkooppunten dat geen detailhandelsfunctie heeft, is wel iets toegenomen, maar onvoldoende om het verschil te compenseren. We zien dus dat de leegstand in winkelgebieden oploopt. Per oktober 2019 staan er ongeveer 15.650 panden leeg.

Huurhuizen

De Nederlandsche Bank meldt dat het risico in de huizenmarkt is toegenomen en er signalen zijn van overwaardering. Omdat de huizenprijzen de laatste jaren sneller gestegen zijn dan de inkomens neemt het risico op een correctie van de huizenprijzen toe. De Rabobank vindt een groter middensegment op de huurwoningmarkt noodzakelijk voor een gezonde woningmarkt. De Rabobank en Bouwfonds Property Development (BPD) hebben daarom samen het BPD woningfonds opgericht. Met het woningfonds wil BPD de komende jaren 15.000 huurwoningen bouwen met een huurprijs tussen de 650 euro en 1.250 euro per maand. Deze woningen moeten het tekort aan middeldure huurwoningen verminderen.

De risico’s die de Rabobank ziet:

-Een zelfbewoningsplicht voor kopers van bestaande woningen.Als dit ingevoerd wordt, verwachten we dat dit alleen toegepast wordt op wijken met een hoog percentage particuliere verhuurders in grote steden.
– Een maximale loan-to-value voor buy-to-lethypotheken. Indien de overheid de loan-to-value verlaagt, zullen beleggers in woningen meer eigen vermogen moeten inleggen. Momenteel vragen Nederlandse banken meestal een minimale eigen inbreng van 25 procent van de woningwaarde.
– Een verhoging van de overdrachtsbelasting voor woningbeleggers. Het exacte percentage is nog niet bekend, maar dit zal een neerwaarts effect hebben op de waarde van woningportefeuilles.

Bedrijfsruimte en logistiek

De dynamiek in de bedrijfsruimtemarkt zwakt af, maar is in historisch perspectief nog hoog. In de eerste drie kwartalen van 2019 is drie procent minder bedrijfsruimte in gebruik genomen dan in 2018. Door een verminderde economische groei en dalende industriële productie in Nederland en de Eurozone verwachten we een verdere afkoeling.
Net als in de kantorenmarkt zien we dat de huuropbrengsten zijn verbeterd door hogere bezettingsgraden van gebouwen. De gevraagde huren blijven overwegend stabiel voor reguliere bedrijfsruimten. Een stijgende huur ziet de Rabo komen op locaties met een tekort aan modern logistiek vastgoed.

De hele novemberupdate van de Rabo is hier te lezen. Zeer interessant!

Reageer op dit artikel