nieuws

Panelen op je dak

Financieel

Panelen op je dak
Zonnepanelen-op-gebouw

De do’s en don’ts van zonnepanelen op het dak van een ander. De juristen van Loyens en Loeff laten er hun licht op schijnen.

Sommigen worden warm van een monumentaal grachtenpand, anderen genieten van de schoonheid van een modern (liefst circulair) kantoorgebouw. Bij exploitanten van zonne-energie gaat het hart juist sneller kloppen van de architectuur van distributiecentra. Het fraaie aan deze gebouwen zit hem in enerzijds hun omvang en anderzijds hun overwegend platte daken, waarvan het nut voor de gebouweigenaar beperkt is tot het drooghouden van postpakketten en medewerkers. Die daken zijn vaak uitermate geschikt voor nog een tweede functie: de basis voor een groot zonnepark: lekker dichtbij de bewoonde wereld (waar de opgewekte elektriciteit uiteindelijk naartoe moet) en zonder dat er een goed begraasd weiland aan hoeft te worden opgeofferd. Een goede juridische regeling tussen de gebouweigenaar en de exploitant van het zonnestroomsysteem is dan onontbeerlijk. De Nederlandse Vereniging van Banken heeft daarom in samenspraak met diverse stakeholders het Model Opstalrecht Zonnestroomsysteem ontwikkeld, waarover Tom Berkhout al een fraaie column schreef in de februari-editie van Vastgoedmarkt. Deze aflevering, gewijd aan logistiek vastgoed, is een mooie plaats om – in aanvulling op Berkhouts column – nog eens te kijken naar met name de rechtsverhouding die deze akte creëert en ook kort naar enkele fiscale vraagstukken die de markt bij de vestiging van zo’n recht in het oog moet houden.

Een evenwichtige verhouding voor alle betrokkenen

De akte beoogt te voorzien in een regime dat rechtdoet aan de belangen van de diverse betrokkenen bij zo’n zonnestroomsysteem. Dat zijn niet alleen de gebouweigenaar en de energie-exploitant, maar ook hun financiers en de eventuele huurder van het gebouw. De gedachte is dat het, wanneer in de praktijk volgens de modelakte wordt gecontracteerd, gemakkelijker is om met al deze partijen overeenstemming te bereiken. De akte is evenwichtig, terwijl voor financiers bovendien belangrijk is dat zij met de – immers ook bij andere projecten gebruikte – systematiek bekend zijn. De kern van de akte is de vestiging van een recht van opstal, dat niet alleen verzekert dat de zonnestroomexploitant eigenaar blijft van de panelen, maar hem ook een gebruiksrecht verschaft op het dak. De exploitant kan dit opstalrecht verhypothekeren ten behoeve van zijn financier. De rechten en verplichtingen van de gebouweigenaar en de zonnestroomexploitant zien met name op het gebruik van het dak en het onderhoud van het systeem. Onderdeel van de regeling is bijvoorbeeld dat de exploitant geen toegang heeft tot de binnenkant van het gebouw, maar dat hij zijn panelen moet bereiken via een externe trap of een kraanlift. Prettig voor de gebouweigenaar is verder dat hij het recht heeft om – als dat redelijkerwijs nodig is in verband met andere installaties die op het dak geplaatst moeten worden – verplaatsing van de panelen te verlangen. De panelenexploitant zal dan wel zijn schade (die mede het gevolg kan zijn van verminderde lichtinval) vergoed krijgen. Niet onvermeld mag hier blijven dat de gebouweigenaar het opstalrecht tussentijds kan beëindigen, indien de opstalgerechtigde ernstig tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen die het opstalrecht op hem legt. In dat onderdeel van de regeling is een waarborg ingebouwd voor financiers van de zonnestroomexploitant: voordat de gebouweigenaar het opstalrecht beëindigt, moet die in de gelegenheid zijn gesteld om het verzuim van de opstalgerechtigde te zuiveren.

Voor niets gaat de zon op!

Een kernverplichting van de opstalgerechtigde is in de regel dat hij periodiek een retributie verschuldigd is. Het gebruiksrecht vertegenwoordigt nu eenmaal een waarde. Dat is ook voor de fiscale consequenties van de vestiging van het opstalrecht van belang. Die laten – zoals Berkhout in zijn februari-column ook al aanstipte – zich nog niet eenvoudig ‘modelmatig’ benaderen; de heffing van overdrachtsbelasting verdient bij iedere individuele vestiging de aandacht. Is de vrijstelling wegens de samenloop met de btw van toepassing? Verder is het voor de overdrachtsbelasting van belang welk bedrag aan retributie is overeengekomen, maar ook eventuele aanvullende afspraken spelen een rol: krijgt de gebouweigenaar bijvoorbeeld het recht om tegen een voordelig tarief stroom af te nemen, krijgt hij het recht om de panelen bij het einde van het opstalrecht voor een zacht prijsje of zelfs gratis over te nemen? Dergelijke aanspraken kunnen worden gezien als verkapte tegenprestaties voor het gebruik van het dak, die tot een hoger bedrag aan verschuldigde overdrachtsbelasting kunnen leiden.

Eigen WOZ

Een gebouweigenaar zal de vestiging bij voorkeur in de btw willen hebben. Voor de energie-exploitant is dat naar verwachting geen probleem. Een vestiging met btw zou dan moeten lukken.Door de vestiging van een opstalrecht zullen de panelen een andere eigenaar hebben dan het gebouw en vormen zij een zelfstandig WOZ-object met een eigen WOZ-waarde, los van de WOZ-waarde van het pand. Bij het bepalen van de WOZ-waarde van de zonne-energiecentrale kan op basis van de zogenoemde werktuigenvrijstelling de waarde van randapparatuur, zoals kabels, transformators en vergelijkbare elektronica over het algemeen buiten de WOZ-waarde van de zonnepanelen worden gelaten. Jaarlijkse retributies die de opstalhouder aan de gebouweigenaar betaalt zijn voor de vennootschapsbelasting in het algemeen belast bij de gebouweigenaar en aftrekbaar voor de opstalhouder. Bij een eenmalige retributie dient het bedrag in beginsel bij zowel de opstalhouder als de gebouweigenaar uitgesmeerd te worden over de jaren waarop de retributie betrekking heeft. Naast de aftrekbare retributie kan de opstalhouder afschrijven over de zonnepanelen. Voor de afschrijving van de zonnepanelen door de opstalhouder zou geen afschrijvingsbeperking dienen te gelden zoals bij panden, omdat zonnepanelen naar onze mening voor vennootschapsbelastingdoeleinden niet als onroerend goed kwalificeren.

Over de auteurs

Jérôme Germann, Machinka Lemmens en Fokke Jan Vonck,
zijn  juristen van Loyens en Loeff

Reageer op dit artikel