nieuws

Kwaliteit- en kwantiteit van afgemelde huurtransacties van zorgwekkend niveau

Financieel

Kwaliteit- en kwantiteit van afgemelde huurtransacties van zorgwekkend niveau

Hoe betrouwbaar zijn de huurreferenties bij taxaties van kantoorruimten? In onderstaand artikel wordt ingezoomd op dit onderzoek en worden enkele aanbevelingen gedaan.

Al jarenlang bestaat er aandacht voor het verbeteren van de transparantie binnen de vastgoedsector. Dit heeft tot dusverre niet geleid tot een betrouwbaar en volledig inzicht in huurtransacties die als onderligger dienen voor taxaties. Ter afronding van de opleiding Master of Science in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) is door Hans Stroet RT MRICS een onderzoek uitgevoerd naar de betrouwbaarheid van huurreferenties bij taxaties van kantoorruimten.

Aanleiding van het onderzoek

Binnen het onderzoek is onder andere de discrepantie tussen de afgemelde huurprijs bij diverse huurdatabases en de effectieve huurprijs geïnventariseerd*. Bij het niet correct afmelden van de huurtransacties word de transparantie en verifieerbaarheid van commercieel vastgoed taxaties onjuist beïnvloed; dit kan van invloed zijn bij de bepaling van de marktwaarde. Om vertrouwen te krijgen – en te houden – in het realiteitsgehalte en de verifieerbaarheid van taxaties is het van belang dat de taxateur onder andere uitgaat van correcte referentiegegevens.

In de achterliggende jaren is het vakgebied van de taxateur commercieel vastgoed sterk veranderd. Het belang van de onafhankelijke en publieke rol van de taxateur bij het bepalen van de marktwaarde van vastgoed wordt steeds meer onderkend. Om de kwaliteit van taxaties te waarborgen en te verbeteren is onder andere het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in het leven geroepen.

Het register heeft met name gezorgd voor randvoorwaardelijke en procesmatige eisen. De taxateur heeft, nog steeds, een grote mate van vrijheid om zijn methodiek en onderbouwing te bepalen. Wat betreft de onderbouwing van taxaties zou een kwaliteitsslag gemaakt kunnen worden ten aanzien van de gehanteerde huurreferenties.

De relevantie van het onderzoek ligt in het vermoeden dat afgemelde huurprijzen fungeren als referentie voor de bepaling van de markthuurwaarde binnen taxaties. Als de referentiehuurprijs niet juist is, wordt de marktwaarde verkeerd geschat. Daarnaast is het relevant op te merken dat bij een verdere expansie van modelmatige taxaties de input (o.a. correcte huurwaarden) gevolgen zal hebben voor de output (marktwaarde). Een huurreferentie kan als betrouwbaar worden beschouwd indien deze volledig zuiver is. Dat betekent onder andere: vermelding van huurprijs, incentives, oppervlakte, looptijd en achtergrond van de transactie. Literatuuronderzoek wijst uit dat vooral betere informatieverstrekking aan de taxateur de kwaliteit van de taxaties kan verbeteren. Dat dit tot op heden niet zo is, is het gevolg van het bestaande spanningsveld tussen de informatiebehoefte vanuit de taxateur en de belangen vanuit marktpartijen (waaronder vastgoedeigenaren en makelaars).

Het onderzoek

Binnen dit onderzoek is een aselecte steekproef gehouden met een omvang van circa 2.500 huurovereenkomsten van kantoorruimten in Nederland over de periode van 1 januari 2008 tot 1 januari 2018. Deze huurovereenkomsten zijn getoetst aan afgemelde huurtransacties binnen diverse transactiedatabases (waaronder Tiara, PropertyNL en Strabo). Hierbij is geïnventariseerd hoe groot de discrepantie is tussen de afgemelde huurprijs en de effectieve huurprijs. De gemiddelde oppervlakte van de gehanteerde kantoortransacties binnen de dataset bedraagt 560 m2. De kleinste kantoortransactie heeft een oppervlakte van 24 m2; de grootste transactie heeft een oppervlakte van 7.379 m2.

De mediane oppervlakte bedraagt 290 m² en de modus bedraagt 150 m2.

De  effectieve huurprijs (in € per mVerhuurbaar Vloer Oppervlak (VVO) per jaar) is de contracthuurprijs die wordt betaald op jaarbasis, waarbij gecorrigeerd is voor verhuur incentives.

Het onderzoek heeft geresulteerd in een uitgewerkte dataset waarin 196 huurtransacties van kantoorruimten zijn opgenomen. Deze dataset laat een grote diversiteit van kantoor huurtransacties zien, zowel wat betreft landelijke spreiding, looptijd, bouwjaren en omvang, als discrepantie tussen afgemelde huurprijs en effectieve huurprijs.

Relevant hierin is dat circa 2.500 huurovereenkomsten zijn geïnventariseerd, maar dat slechts een klein deel hiervan binnen de dataset gebruikt kon worden. Ongeveer 90% van de huurovereenkomsten was niet bruikbaar omdat deze op onvolledige wijze zijn afgemeld via de in eerdergenoemde databases of doordat transacties in zijn geheel niet zijn afgemeld.

De gemiddelde afwijking tussen de afgemelde huurprijs van kantoorruimten en de effectieve huurprijs bedraagt 15,99%. Op basis van de dataset is een analyse uitgevoerd waarin gekeken is naar verklarende factoren voor deze discrepantie. Tevens is een correlatie- en een meervoudige regressieanalyse uitgevoerd.

Binnen de dataset zijn 118 transacties opgenomen waarbij incentives zijn verstrekt, waardoor mede sprake is van een verschil tussen de afgemelde huurprijs en de effectieve huurprijs. De afgemelde huurprijs ligt  21,16 % hoger dan de effectieve huurprijs.

Daarnaast zijn er 78 transacties opgenomen waarbij geen sprake is van incentives, maar waarbij wel sprake is van een discrepantie tussen de afgemelde huurprijs en de effectieve huurprijs. De afgemelde huurprijs ligt 7,88 % hoger dan de effectieve huurprijs.

Statistische analyse:

Op statistische gronden hebben de variabelen ‘looptijd’ en ‘incentive per m²’ een significant verklarende zeggingskracht op het gevonden verschil. De variabele looptijd heeft echter geen significante correlatie na uitvoering van de correlatiematrix, maar is binnen de regressieanalyse wel significant. Vermoedelijk ten gevolge van het effect van de looptijd op de incentive per m2. De variabele ‘incentive per m2’ is immers significant gecorreleerd met de discrepantie tussen de afgemelde huurprijs en de effectieve huurprijs.

Daarnaast is geconcludeerd dat bij een toename van de looptijd van de huurovereenkomst, het percentage van de discrepantie tussen de afgemelde huurprijs en de effectieve huurprijs afneemt. Dit is te verklaren uit het afnemen van de procentuele incentives bij het langer worden van de huurovereenkomst. Tevens kan gesteld worden dat een toename van de incentive per m² leidt tot een toename van de discrepantie tussen de afgemelde huurprijs en de effectieve huurprijs. Overige variabelen, waaronder het leegstandspercentage per gemeente, oppervlakte, Walk Score, kantorenmarktratio, bouwjaar, conjunctuurklokindicator en ondernemersvertrouwen, hebben geen verklaringskracht voor de geconstateerde discrepantie. Doordat de statistische analyse slechts een gedeeltelijke verklaring geeft voor de geconstateerde discrepantie tussen de afgemelde huurprijs en de effectieve huurprijs speelt de willekeur van de betrokken makelaar een grote rol. Deze willekeur kan ingegeven zijn door eventueel gestelde voorwaarden vanuit de opdrachtgever, dan wel het beschermen van de positie van de makelaar door de transparantie van transacties te beperken. Het feit dat de betrokken makelaar een grote mate van vrijheid heeft bij het afmelden van huurtransacties werkt hierbij niet bevorderlijk.

Relevant hierbij is om op te merken is dat een substantieel deel van de afgemelde transacties zijn gedaan zonder vermelding van de huurprijs. Dit houdt vermoedelijk verband met het belang van de makelaar om een gunstige ranking binnen de diverse data verwerkende organisaties (waaronder PropertyNL, Strabo en NVM) te bewerkstelligen zonder concrete transactiegegevens af te hoeven staan.

Conclusie:

Op basis van vastgoeddatasets (NVM, Strabo en Property NL), literatuuronderzoek (waaronder recent uitgebrachte scripties), interviews en de uitkomsten van de dataset is in ieder geval vast komen te staan dat de beschikbare huurreferenties van kantoorruimten in Nederland onvoldoende betrouwbaar zijn om tot een onderbouwing van een taxatie te komen.

Dit blijkt uit onderstaande waargenomen feiten:

  • De discrepantie tussen de afgemelde huurprijs en de effectieve huurprijs die is geconstateerd;
  • Er kan geen volledig eenduidige verklaring gegeven worden voor de waargenomen discrepantie tussen de afgemelde huurprijs en de effectieve huurprijs hetgeen wijst op willekeur van de makelaar;
  • Volledig (en correct) afgemelde huurtransacties omvatten slechts een beperkt deel van de kantorenmarkt;
  • Incentives zijn slechts op beperkte schaal correct opgenomen in de afmeldingen;
  • Een substantieel deel van de huurtransacties vindt rechtstreeks plaats tussen verhuurder en huurder (zonder tussenkomst makelaar) waardoor de taxateur, veelal, geen inzage heeft in deze transacties.

Taxateurs gaan bij de uitwerking en onderbouwing van hun taxaties uit van de afgemelde huurprijs. De gehanteerde referenties worden in de praktijk vrijwel niet bij de afmeldende makelaar geverifieerd, waardoor feitelijk, veelal, uitgegaan wordt van een onjuiste huurwaarde. Dit leidt ertoe dat de onderbouwing van een taxatie wat betreft de markthuurprijs, veelal, onjuist is. Dit heeft als mogelijk gevolg dat er binnen taxaties met onjuiste data wordt gewerkt, wat kan leiden tot incorrecte marktwaarden en mogelijk zelfs tot een luchtbel binnen vastgoedtaxaties.

Ter afronding kan gesteld worden dat de transparantie binnen de vastgoedbranche voor wat betreft verhuurafmeldingen van een onvoldoende niveau is.

Hoe nu verder?

Welke veranderingen kunnen mogelijk een oplossing bieden om tot bruikbare huurreferenties te komen?

 Aanpassing regelgeving/uitvoering

Het verdient aanbeveling om een nader onderzoek uit te voeren naar de haalbaarheid van een onafhankelijk huurregistratieplatform. Binnen dit platform dienen alle huurovereenkomsten te worden geüpload, die de beheerder anonimiseert- en codeert (weglaten gegevens huurder en verhuurder en het algemeen maken van de belangrijkste kenmerken) waarna de bevoegde afnemer, waaronder de taxateur, een geheimhoudingsverklaring ondertekent en de veralgemeniseerde data kan toepassen binnen zijn taxatiewerkzaamheden.

De juistheid van de afmeldingen kan worden vergroot als de incentives (indien van toepassing) verplicht worden vermeld en er een heldere instructie komt waarin is opgenomen op welke wijze incentives moeten worden vermeld/berekend. Op basis van dit onderzoek kan immers geconcludeerd worden dat het op een onjuiste wijze meenemen van incentives grote invloed heeft op het correct afmelden van huurtransacties.

Controleren afmeldingen

Uit navraag bij PropertyNl, NVM en Strabo blijkt dat het controleren van de afgemelde transacties in meer of mindere mate een punt van aandacht is. Met name de NVM heeft hieraan in de achterliggende periode in toenemende mate prioriteit gegeven. Desalniettemin is het een haast onmogelijke opdracht om alle transacties te controleren en te verifiëren. Door het vergroten – en verbeteren – van de controles op afmeldingen zal de betrouwbaarheid en daarmee ook de bruikbaarheid worden vergroot. Echter de praktische beperkingen, met name door capaciteit, leiden ertoe dat hierin niet de oplossing gezocht moet worden.

Eenduidigheid definities

Voor de juistheid van afmeldingen is het essentieel om een standaard te formuleren voor de afmeldingen, die branche breed dient te worden gevolgd. Dit vergroot de eenduidigheid en verkleint de kans op onjuiste afmeldingen.

Hierbij kan tevens het begrip huurwaarde worden vervangen door het begrip effectieve huurwaarde, waardoor huurreferenties ook iets zeggen over verstrekte verhuurincentives.

Markthuurveranderingen krijgen in ons land vooral vorm door het meer of minder geven van verhuurincentives en in veel mindere mate door het aanpassen van de officiële huurprijzen.

De scriptie zal vanaf eind mei as. beschikbaar worden gesteld via vastgoedbibliotheek.nl.

Geschreven door Hans Stroet RT MRICS

Reageer op dit artikel