nieuws

FTM: veel geld verspeeld met de verkoop van Round Hill-portefeuille

Financieel

FTM: veel geld verspeeld met de verkoop van Round Hill-portefeuille
Turfmarkt Den Haag

De transactie tussen Round Hill en Heimstaden blijft de gemoederen bezig houden. De rust leek teruggekeerd na het Kamerdebat, maar nu is er weer een rapport opgedoken over de verkoop van de WIV-woningen.

Vastgoedbelegger Round Hill verkocht eind maart 2019 voor 1,39 miljard euro een portefeuille sociale huurwoningen aan de Zweedse belegger Heimstaden. Daarin zaten 3.800 woningen, die Round Hill in 2015 kocht van het Wooninvesteringsfonds. Volgens het platform voor onderzoeksjournalistiek Follow the Money (FTM) is met die deal 240 miljoen euro verspeeld. Het medium wijt dit aan de handelwijze van de ‘eigenzinnige bestuurder’ Jacques Thielen.

Jacques Thielen

Jacques Thielen

Heimstaden was eind april 2019 groot nieuws in de sector toen het voor 1,4 miljard euro 9.544 woningen en 12.100 m2 commerciële ruimte in Nederland van de Britse belegger Round Hill Capital overnam. In die portefeuille zaten 3.800 woningen die Round Hill in 2015 kocht van het Wooninvesteringsfonds (WIF). Het WIF had een specifiek doel: het nam woningen over die eerder door corporaties waren geoormerkt voor verkoop aan particulieren. Met de opbrengst konden corporaties investeren in nieuwbouw of de balans versterken. Verkopen bij leegstand levert de beste prijs op, het zogeheten uitponden. Jaarlijks komt niet meer dan zes à zeven procent van de woningen vrij, waardoor het het volledige uitponden van een flatgebouw of straat tussen achttien en twintig jaar duurt.

Aan het WIF kon een corporatie echter die hele flat of straat in verhuurde staat verkopen. Het WIF verkocht ze geleidelijk en verdiende daarop door het verschil tussen de waarde in verhuurde staat en de leegwaarde op te strijken. Maar naarmate de crisis op de woningmarkt vanaf 2009 verergerde, kwijnde het WIF weg. Door de dalende huizenprijzen verdampte de marge tussen aankoop- en verkoopprijs. Bovendien stond een woning niet langer gemiddeld vijf maanden, maar negen maanden leeg. Het vermogen van het WIF bestaat uit achtergestelde obligaties van zo’n zestig corporaties. De financiële situatie van het WIF werd steeds zwakker en het kon de herfinanciering van zijn portefeuille niet rond krijgen en moest daarom de woningen verkopen. Zo kwamen deze bij Round Hill terecht.

Op zich biedt het stuk van FTM geen enkel bewijs voor frauduleus handelen.

In het Kamerdebat (april 2019) leek minister Ollongren deze zienswijze te steunen. Kamerlid Beckerman van de SP stelde vragen over de overname van 10.000 woningen (waaronder deze 3.800) door de Zweedse belegger Heimstaden. De suggestie werd gewekt dat hier ‘gekregen’ sociale huurwoningen naar het buitenland werden verkocht door Round Hill Capital. De minister gaf echter aan dat er niks excessiefs was gebeurd: ‘op grond van reguliere regelgeving kon een ontheffing worden verleend indien verhuurde woningen zonder aanvullende voorwaarden boven een prijs van 75 procent van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik werden verkocht. Dit was hier het geval, zodat de ILT tot het oordeel is gekomen dat een ontheffing kon worden verleend.’

Stef Blok

Stef Blok

Geheim rapport

Tot zover dus niet veel aan de hand, maar nu zegt Follow the Money dat het een geheim rapport in handen heeft kregen, waaruit blijkt dat interim-bestuurder Jacques Thielen vanaf het begin aanstuurde op verkoop. Daarmee werd volgens FTM miljoenen aan maatschappelijk vermogen naar het buitenland gesluisd. Andere bestuurders proberen volgens het rapport beter onderzocht te krijgen of het echt nodig was om de woningen te verkopen. Toch zette Thielen de verkoop door. Want, zo redeneerde hij, geen bank of instelling was bereid het WIF te herfinancieren. Daarbij had Stef Blok, de toenmalige minister van Wonen en Rijksdienst, toestemming gegeven voor de verkoop. Van de minister mochten de woningen zelfs vijf procentpunt goedkoper worden verkocht dan het gestelde minimum.

Certificaathouders – de woningcorporaties – konden hoog of laag springen, Thielen gaf geen krimp. Hij vond dat ze geen zeggenschap hadden. Daarover ontstond een juridisch dispuut met de raad van toezicht, die toen bestond uit voorzitter Willem Vrakking, Pieter Hooimeijer, Joris Linders, Ineke van der Rotte en Rudy de Jong. Als compromis besloten Thielen en de raad een peiling te houden onder de leden. Daar kwam een verdeeld beeld uit. Binnen de raad van toezicht stemden alleen Linders en De Jong tegen de verkoop aan Round Hill. De Jong: ‘Linders en ik waren niet tegen verkoop als mogelijke oplossing, maar we vonden wel dat de mogelijkheid tot herfinanciering niet genoeg was onderzocht.’

Jacques Tielen op zijn eigen cv:

September 2013 – 1 maart 2015 Bestuurder voor 0,5 fte bij het Wooninvesteringsfonds (WIF) te Zeist. Het WIF is in de problemen gekomen doordat het per 1 april 2015 moet worden geherfinancierd en de banken daar condities aan stellen waaraan het WIF niet kan voldoen. Ik ben gevraagd om een oplossing voor dit vraagstuk aan te dragen. Naar schatting is medio 2015 duidelijk welke oplossing er voor het WIF is.

‘Het WIF droeg de portefeuille in 2015 over voor 365 miljoen euro, toen 75 procent van de WOZ-waarde. In totaal waren deze woningen 486 miljoen waard: bij verkoop is dus al 121 miljoen euro aan maatschappelijk vermogen weggegeven. In de periode dat Round Hill de voormalige WIF-woningen in bezit had – einde tweede kwartaal 2015 tot einde eerste kwartaal 2019 – stegen Nederlandse woningen volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek gemiddeld 25 procent in waarde. Als je dat erbij optelt, kom je uit op een huidige WOZ-waarde van 608 miljoen euro. Dit is uiteraard een benadering, maar voor een portefeuille die verspreid staat door heel Nederland zal deze waarde niet ver bezijden de waarheid zijn’, aldus de rekenaars van FTM.

Op zich biedt het stuk van FTM geen enkel bewijs voor frauduleus handelen. Hooguit wordt Thielen als een bange man afgeschilderd, maar de situatie in 2014 was zodanig dat niemand kon weten of het lichte herstel een echt herstel zou zijn zou zijn op de markt.

Heimstaden is blij met de portefeuille, de belegger denkt binnenkort zelfs een rendement in de dubbele cijfers te boeken, zo zei bestuurder Fladeland in een exclusief interview met Vastgoedmarkt.

Reageer op dit artikel