nieuws

NRVT: ‘Niet per se systematische fouten woningtaxaties’

Financieel

Bij woningtaxaties worden niet per se systematische fouten gemaakt. Maar de ‘perverse druk’ op de woningtaxateur is een zorg.

NRVT: ‘Niet per se systematische fouten woningtaxaties’

Dat schrijft Aart Hordijk, bestuurslid van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs in reactie op kritiek van de Nederlandsche Bank (DNB). De toezichthouder signaleert systematische overwaardering van woningen door taxateurs.

‘NRVT deelt de conclusies van de gezamenlijke verklaring van NVM, VBO en VastgoedPro in reactie op het DNB rapport ‘De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties‘. Ook NRVT hecht vanuit de doelstelling om de kwaliteit van de taxaties te bewaken en waar mogelijk te verbeteren en was daardoor in eerste instantie verrast door de uitkomsten van het verder zeer grondige statistische onderzoek. Vandaar dat besloten is om meteen na de uitkomst van het DNB rapport een commissie in te stellen, bestaande uit leden van de NRVT Expertcommissies en experts van NVM, VBO en VastgoedPro à titre personnel. De doelstelling was om na te gaan in hoeverre de uitkomsten en conclusies vanuit de praktijk te verklaren waren. Vooraf is overleg gevoerd met de auteurs van het DNB rapport. De analyse leverde de volgende verklaringen en nuanceringen op, alsmede een aantal vraagpunten:

Vrij op naam

DNB stelt dat woningtaxaties systematisch overgewaardeerd worden. Tussen 2012 en 2017 stelt 60 procent van de woningtaxateurs een hogere waarde vast. 95 procent van de taxaties is gelijk of hoger dan de koopsom. Data uit de periode van 2008 tot 2010 bevestigen hetzelfde in een dalende markt. NRVT zoekt de verklaring voor de systematische overwaardering in de waardering op basis van vrij op naam (VON), waarbij de kopers kosten mee worden genomen in de taxatie. In het verleden leverde dat een verschil met de koopsom op van circa 10 procent, na de verlaging van de overdrachtsbelasting is dit nu ongeveer 5 procent. De statistische uitschieters die groter zijn dan 50 procent, zijn mogelijk te verklaren door de overbruggingskredieten waarbij twee woningen als onderpand worden genomen voor één koopsom.

Marktwaarde

DNB stelt dat taxateurs zich laten leiden door de koopsom. NRVT benadrukt dat er getaxeerd wordt op basis van de marktwaarde, die gebaseerd wordt op recente vergelijkbare transacties, gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling sinds de transactie datum destijds. NRVT vindt het daarom niet verwonderlijk dat er dichtbij de koopsom wordt getaxeerd.

Wenswaarde

DNB stelt dat taxaties door overwaardering niet onafhankelijk zijn. NRVT geeft aan dat er op zijn minst sprake is van beïnvloeding als de koopsom van tevoren als streef- of wenswaarde wordt meegegeven, zoals sommige consumentenorganisaties voorstaan. Het is dan aan de taxateur om de onafhankelijkheid hoog te houden onder deze druk. Dat betekent echter niet dat door ‘overwaardering’ de taxatie niet onafhankelijk kan zijn.

Langetermijnwaarde

DNB vindt het gewenst om maatregelen te nemen die de onafhankelijkheid van taxaties verbeteren. De zelfregulering van de sector werkt niet, DNB pleit voor wettelijke normen om de woningtaxaties te verbeteren. NRVT ziet een andere oplossing die aansluit bij Europese ontwikkelingen. Naast de marktwaarde, wordt er getaxeerd op basis van het Europese waarde begrip Mortgage Lending Value, dat uitgaat van een ‘langetermijnwaarde’ in plaats van een puntschatting, die onderhevig is aan cyclische bewegingen. Om perverse prikkels daarbij te voorkomen dient deze waarde mede te worden vastgesteld op basis van kaders die gebaseerd zijn op input van onafhankelijke organisaties zoals in Nederland het Centraal Planbureau en Economisch Instituut Bouwnijverheid. Aan de geldgever wordt dan overgelaten een keuze te maken voor het te lenen bedrag dat ligt in de marge tussen ‘langetermijnwaarde’ en marktwaarde. NRVT wacht de resultaten van het Europese onderzoek naar de eventuele toepassing van de ‘langetermijnwaarde’, dat eind 2019 moet zijn afgerond, met meer dan gewone belangstelling af.

Te verklaren

NRVT komt tot de conclusie dat de uitkomsten van het DNB rapport vanuit de taxatiepraktijk gedeeltelijk te verklaren zijn en dus niet per se wijzen op systematische fouten in het taxatieproces. Niettemin deelt NRVT de zorg over de ‘perverse’ druk waaronder de woningtaxateur zijn werk moet doen en blijft daarom graag in gesprek met DNB en anderen over eventueel te nemen stappen om die druk te verminderen.’

Reageer op dit artikel