nieuws

Deel 4: vijftig jaar vastgoedbelegging in Nederland

Financieel

Op 24 mei 2019 bestaat het tijdschrift Vastgoedmarkt 45 jaar. In die periode hebben de vastgoedbeleggingen in ons land een spectaculaire groei doorgemaakt. Enkele kerncijfers & trends 1969/1974-2019 op de vastgoedbeleggingsmarkt.

Deel 4: vijftig jaar vastgoedbelegging in Nederland
Vastgoedmarkt Toen

Op 24 mei 2019 bestaat het tijdschrift Vastgoedmarkt 45 jaar. En het is vijftig jaar geleden dat begonnen werd met het in kaart brengen van wat er in deze sector in ons land gebeurde. In die periode hebben ook de vastgoedbeleggingen door Nederlandse instituten, beleggingsfondsen en buitenlandse beleggers in ons land een spectaculaire groei doorgemaakt. In twee edities wordt ingegaan op een aantal ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan. In dit artikel wordt de groei van de beleggingen en van de belangrijkste hoofdgroepen van investeerders geschetst. In de volgende editie zal onder meer worden ingegaan op de beleggingsrendementen en de performance van vastgoed.

Dit is het vierde artikel in deze serie. Het eerste, over het begin in 1969 van de informatie over de vastgoedsector, verscheen in Vastgoedmarkt van februari van dit jaar. In die van maart werd vooral ingegaan op kantoren en daarnaast op bedrijfsruimten en winkels. De woningmarkt volgde in afgelopen maand april.

Forse groei (vastgoed)beleggingen

De netto-vastgoedbeleggingen zijn, net als die in de grote beleggingscategorieën vastrentende waarden en aandelen, in de afgelopen 50 jaar sterk gestegen. Dit vooral als gevolg van de grote expansie van het pensioen- en verzekeringsstelsel.
Vastgoed is aantrekkelijk, vanwege het feit dat het in zekere mate, althans op de lange termijn bezien, een bescherming tegen inflatie biedt. Institutionele beleggers in ons land hadden eind 1969 een vastgoedbezit met een netto-vermogenswaarde van 2,2 miljard euro. Daarvan 1,4 miljard euro voor pensioenfondsen (dat was tien procent van al hun beleggingen) en 0,8 miljard euro voor de verzekeraars (ruim acht procent van al hun beleggingen).
Aan de beurs van Amsterdam genoteerde vastgoedfondsen – niet genoteerde die vrij toetreedbaar waren bestonden nog niet- hadden tezamen voor een netto-vermogenswaarde van ruim honderd miljoen euro in portefeuille. Dus exclusief financieringen.
Samen met de instituten ging het dus eind 1969 om 2,3 miljard euro onroerend goed. Al deze beleggingen lagen in Nederland, woningen namen tegen de negentig procent van het totaal voor hun rekening en tien procent was commercieel vastgoed.
Eind 2018 was de 2,3 miljard euro van destijds (volgens voorlopige cijfers) toegenomen tot circa 173 miljard euro, afgaande op de door de betrokken partijen verstrekte financiële informatie. Dat is 75 keer zoveel als eind 1969.
Daarvan rond 150 miljard euro vastgoed (inclusief infrastructuur) voor de pensioenfondsen, 15 miljard voor de verzekeraars en omstreeks zeven miljard euro voor de beursgenoteerde vastgoedfondsen alsmede de inmiddels al lang bestaande vrij toetreedbare niet-genoteerde onroerend goed portefeuilles.

Tabel 1: Omvang wereldwijde vastgoedportefeuilles van Nederlandse publieke beleggers en die van buitenlandse vastgoedbeleggers in ons land per ultimo (x 1 mrd euro)1)

Beleggers in: 69 74 79 84 89 94 99 ’04 ’08 ’12 ’182)
Pensioenfondsen3) 1,4 2,6 5 10,8 15,1 21 31 47 54 92 150
Verzekeraars3) 0,8 1,6 3,4 6,8 7,7 1 15 22 25 14 16
Beleggingsfondsen4) 0,1 0,1 0,4 1 1,7 2 3 4 8 5 7
Totaal netto eigenvermogen5) 2,3 4,3 8,3 18,6 24,5 34 49 73 89 111 173
Buitenlandse beleggers in 0,7 0,5 0,6 1,2 3 5 13 23 19 33
Nederland.6)
1)       De cijfers vanaf 1994 zijn afgerond op 1 miljard euro.
2)       Voorlopige cijfers. Alle jaarverslagen/berichten over 2018 zijn op het moment van samenstellen van dit overzicht, begin mei 2019, nog niet gepubliceerd.
3)       De aangegeven waarde is de netto-vermogenswaarde, nà aftrek van financieringen. De cijfers zijn inclusief infrastructurele objecten
4)       De aangegeven waarde is de netto-vermogenswaarde, nà aftrek van financieringen en, zoveel als mogelijk, ook onder aftrek van de door Vastgoedmarkt geraamde belangen van Nederlandse institutionele beleggers en van buitenlandse beleggers in die fondsen. Het gaat om al dan niet aan de AEX genoteerde Nederlandse vastgoedfondsen, waaronder de voor iedereen vrij toetreedbare Nederlandse vastgoedmaatschappen/CV’s.
5)       De optelsom van de netto-vermogenswaarde van pensioenfondsen, verzekeraars en beleggingsfondsen (zie ook 3 en 4).
6)       Het gaat uitsluitend om in direct bezit zijnd vastgoed ( inclusief financieringen) van buitenlandse beleggers en de daarvan indicatief door Vastgoedmarkt geraamde marktwaarde. Belangen van buitenlanders in vastgoedfondsen (indirect dus) en woningen in eigendom van buitenlanders voor privé-gebruik zijn niet meegerekend.

Veertig jaar topklasse

Bij de pensioenfondsen ging het vastgoedaandeel in de totale beleggingsportefeuille naar 11,6 procent, maar bij de verzekeraars trad een daling op van de ruim acht procent in 1969 naar circa 3,5 procent nu. Er traden wel zeer grote verschuivingen op in de samenstelling naar geografische spreiding en naar type vastgoed. De al dan niet genoteerde beleggingsfondsen gingen van 0,1 miljard in 1969 naar per saldo rond zeven miljard, gecorrigeerd voor belangen van instituten en buitenlandse beleggers. Vanaf 1974 gingen Nederlandse beleggers volop elders in West-Europa investeren, enkele jaren later in Noord-Amerika en vervolgens in Azië-Pacific. Hierdoor verminderde het procentuele belang van Nederland in de portefeuilles van honderd procent in 1969 naar even onder de 25 procent eind 2018. Overige Europese landen tellen nu voor bijna dertig procent mee, Noord-Amerika voor ruim 25 procent en Azië/Pacific voor circa twintig procent.
In absolute bedragen -en ook relatief- speelt ‘Nederland’ wat internationale spreiding betreft mondiaal gezien al bijna 40 jaar in de topklasse.
Wereldwijd steeg het aandeel van commercieel vastgoed naar tegen de tachtig procent terwijl dat van de woningen tot even boven de twintig procent daalde. De laatste jaren is infrastructuur, gerekend onder commercieel vastgoed, een sterk groeiend nieuw fenomeen. Dit verklaart ook een flink deel van de groei bij de pensioenfondsen sinds 2012. Bij de beleggingsfondsen was de overname van de twee grootste ondernemingen door buitenlandse -vooral Franse- sectorgenoten een belangrijke aderlating.
De risicoblootstelling van de hier genoemde beleggers is natuurlijk groter dan de 175 miljard euro netto. Daar moet immers nog de (overigens niet bekende) financiering met vreemd vermogen worden bijgeteld. Een belangrijke verandering bij de institutionele beleggers was dat deze vanaf het midden van de jaren negentig hun vastgoedbelangen steeds vaker indirect via speciale fondsen gingen onderbrengen. Dus de portefeuilles niet meer rechtstreeks in eigen beheer samenstelden. Sommige kiezen daarbij al weer enige jaren ook voor hybride vormen: dat wil zeggen deels indirect en deels toch ook weer direct. Dat laatste om meer invloed op het beleid te kunnen uitoefenen.

Grote rol buitenlandse beleggers

In de afgelopen decennia hebben internationale vastgoedbeleggers in ons land in wisselende samenstelling een grote rol gespeeld en dat doen zij nog steeds. Per saldo steeg de marktwaarde van hun directe belangen, dus objecten die men zelf rechtstreeks in eigendom heeft, per saldo van nihil in 1969 tot naar globale en conservatieve raming van Vastgoedmarkt omstreeks 33 miljard euro per eind 2018. (Zie voor de langjarige ontwikkeling onderin tabel 1). Een voorname reden van de komst van de buitenlanders was en is dat men verwacht hier een beter rendement te kunnen behalen dan in eigen land. Dat dit lang niet altijd het geval is, spreekt voor zich.
Buitenlandse vastgoedbeleggers waren in 1969 zoals gezegd nog nauwelijks actief in Nederland maar dat veranderde snel in het volgend decennium. Het waren vrijwel uitsluitend Britse partijen. In 1974, bijna op de top hadden zij een bezit op in ons land van ruim 700 miljoen euro, geheel bestaande uit kantoren die zij in hoofdzaak zelf ontwikkelden en winkels op A-locaties in de grote steden. Deze Britse ontwikkelaars en beleggers kwamen met in hun kielzog de grootste Britse vastgoedadviseurs die hun cliënten volgden en ook door hen werden ingeschakeld. Het was trouwens niet alleen Nederland, maar ook België, Frankrijk, Duitsland en Spanje waar een wat toen genoemd werd ‘Britse invasie’ zich voordeed.

Oliecrisis

In de nasleep van de eerste oliecrisis in 1973/74 en economische teruggang kwamen veel van deze hooggefinancierde vastgoedondernemingen in de problemen en moest een groot aantal zich terugtrekken. Hun portefeuilles werden door Nederlandse partijen overgenomen. In de jaren tachtig kwamen Noord-Europese beleggers en masse naar Nederland en buurlanden. Op het hoogtepunt, begin jaren negentig, hadden deze voor in totaal circa 3,5 miljard euro aan uitsluitend commercieel vastgoed (geen woningen dus) in ons land geacquireerd. Zij verwierven overigens, net als veel Engelsen destijds, ook veel objecten, vooral kantoren, waarvoor nog huurders gevonden moesten worden. Maar ook veel Scandinaviërs moesten, door een nieuwe financiële en economische crisis en daarmee gepaard gaande leegstand en waardedaling, afscheid nemen.
Kort nadien kwamen Duitse gegadigden zeer sterk opzetten. Anders dan hun voorgangers dikwijls deden, concentreerden zij zich op (langdurig) verhuurde kantoren en winkels om zo de risico’s van leegstand te beperken. Die leegstand deed zich overigens bij een aantal partijen wel voor bij het eind van de lopende huurcontracten. Er zijn toen flinke verliezen geleden. Vrij snel na de Duitsers, die ook nu nog steeds de grootste partij zijn, deden ook Brits/Ierse investeerders (opnieuw ) hun intrede, alsmede Amerikaanse en verder groepen uit onder andere België, Frankrijk, Zwitserland, Rusland en uit verschillende landen in het Midden-Oosten en Azië/Pacific. Recent kwam wederom een Zweedse koper in de markt, nu voor het eerst van een omvangrijke woningportefeuille. Dat de buitenlanders als totale groep met hun 33 miljard direct bezit een factor van gewicht vormen is evident.
Op de kantorenbeleggingsmarkt hebben zij in totaal een omvang die enkele malen groter is dan het gezamenlijke bezit van Nederlandse institutionele beleggers en beursfondsen. Dit geldt ook voor de sector bedrijfsruimten, met name de nu erg gewilde logistieke ruimten en ook bij de hotelinvesteringen. Bij winkels is hun positie daarentegen van veel geringere omvang.
Sinds 2012 worden door buitenlandse partijen in toenemende mate Nederlandse huurwoningen gekocht waaronder ook veel studentenwoningen en woningen die eerst van corporaties waren. Van de 33 miljard euro heeft inmiddels globaal ruim 20 procent betrekking op dit marktsegment.

Veel woningen bij particuliere beleggers

In tabel 1 ontbreken de Nederlandse strikt particuliere beleggers die in direct vastgoed investeren. Die hebben dus zelf rechtstreeks woningen en/of commercieel onroerend goed in bezit als natuurlijk persoon of via eigen vennootschappen en dergelijke. Zij vormen een geheel eigen categorie waarover erg weinig bekend is. Dat komt ook omdat het gaat om enkele honderdduizenden vooral (zeer) kleine beleggers maar ook een groep van ettelijke honderden grotere tot zeer grote. Die laatste hebben inmiddels soms portefeuilles die zich qua omvang (200 miljoen euro tot 2 miljard euro ) en kwaliteit meten met die van de institutionele partijen. Als groep gezien zijn die grote particuliere partijen belangrijk. In het totale door Vastgoedmarkt berekende transactievolume ad 110 miljard euro van beleggingen in onroerend goed (gerekend in transacties vanaf 1 miljoen euro ) in ons land in de afgelopen tien jaar hebben zij een aandeel van gemiddeld circa 20 procent. Daarbij overheersen, mede door verschillende omvangrijke doorverkopen, kantoren en winkelobjecten maar ook woningportefeuilles komen regelmatig voorbij. Tot ver in de jaren tachtig waren veel grote particuliere beleggers ook handelsonderneming in vastgoed. Zij waren een ‘smeermiddel’ voor de markt. Later ontwikkelde een aantal van deze partijen zich tot reguliere en omvangrijke lange-termijnbeleggers. De handelsfunctie werd nadien -mede door moeilijker financiering- minder belangrijk. Die handelsfunctie werd later deels overgenomen door kapitaalkrachtige vooral Amerikaanse opkoopfondsen. De omvang van de gezamenlijke belangen van de particulieren is dus een open vraag. Maar toch kan, sinds enkele weken, de belangrijkste deelmarkt bij de particulieren, die van de woningen, tot zekere hoogte nader worden gekwantificeerd.

Op basis namelijk van bewerking van CBS-cijfers plus toelichting die voor het eerst begin april jl. zijn gepubliceerd, kan het aantal huurwoningen dat in bezit is van strikt particuliere beleggers op ongeveer 640.000 stuks worden geraamd. Daarvan bijna 75 procent in handen van natuurlijke personen en 25 procent in die van investerings-vehikels (vennootschappen) van particulieren.
Het gaat veelal om oude(re) woningen beneden de huurgrens waarvan relatief veel in de grote steden en daar dikwijls gelegen op inmiddels gewilde locaties. De doorsneekwaliteit ligt -mede gezien de leeftijd- wel onder die van de woningen van de instituten, buitenlanders en de corporaties. Ook gaat bij de strikt particulieren om sterk versnipperde eigendom. Er blijken bijvoorbeeld alleen al zo ‘n 225.000 natuurlijke personen te zijn die slechts één huurwoning in bezit hebben, zo meldde het CBS.

Analyse theoretische waarde

Vorige maand liet de Waarderingskamer Vastgoedmarkt desgevraagd weten, dat begin 2018 rond veertien procent van de totale WOZ-waarde van woningen in ons land betrekking had op huurwoningen die niet in bezit zijn van corporaties. De meting per begin 2019 loopt nog en wordt dus pas later dit jaar bekend. In totaal ging het begin 2018 om 1 miljoen huurwoningen in bezit van particulieren, institutionele en buitenlandse beleggers en vastgoedfondsen, verder van non-profitorganisaties als gemeenten en stichtingen, alsmede van bij de Kamer en bij het CBS onbekende eigenaren. De totale WOZ-waarde (dat is de leegwaarde) bedroeg 248 miljard euro. Leegwaarde is een vrij theoretisch begrip; er staat immers maar een heel klein deel van de huurwoningen leeg. Volgens dit begrip zou dan aan die 640.000 in strikt particulier bezit zijnde woningen misschien een totale WOZ-waarde van ruwweg 155 miljard euro kunnen worden toebedeeld. De WOZ-waarde is natuurlijk hoger dan de beleggingswaarde in verhuurde staat. Uit navraag bij enkele institutionele en aanverwante beleggers, met in doorsnee de kwalitatief beste woningen in portefeuille, blijkt dat bij deze de beleggingswaarde op tien procent tot vijftien procent beneden de leegwaarde van de WOZ wordt getaxeerd. Bij corporaties, zo valt te destilleren uit door koepel Aedes verstrekte cijfers, is dit verschil groter, oplopend tot ruim dertig procent. Hoe dit bij woningen van particulieren uitpakt is, door de grote variatie in locatie en kwaliteit, moeilijk te traceren. Gezien het grote aantal woningen beneden de huurgrens zou het verschil in de richting van de ruim dertig procent van de corporaties kunnen gaan of zelfs daarboven. Nader onderzoek zal meer duidelijkheid moeten bieden. Particulieren blijken in ieder geval een factor van gewicht met -althans in aantallen gerekend- ruim drieënhalf keer zo veel woningen in portefeuille als de overige profit-beleggers; zijnde de instituten, buitenlanders en de vastgoedfondsen, tezamen.

Over de auteur
Dirk Rompelman was in 1974 oprichter en tot 1996 hoofdredacteur van Vastgoedmarkt. Sindsdien is hij redactioneel medewerker.

Bronnen: Vastgoedmarkt/dr J.Funken/Dirk Rompelman en daarnaast onder meer Aedes, Altera, CBS/StatLine + Waarderingskamer, De Nederlandsche Bank, IVBN. En verder jaarverslagen en andere financiële berichtgeving in de afgelopen 50 jaar van Nederlandse pensioenfondsen, verzekeraars en al dan niet aan de AEX van Amsterdam genoteerde vastgoedfondsen.

Dit artikel staat ook in de Vastgoedmarktkrant mei 2019

Reageer op dit artikel