nieuws

Maatstaf overdrachtsbelasting hoger dan koopsom panden bij ‘package deal’

Financieel

Maatstaf overdrachtsbelasting hoger dan koopsom panden bij ‘package deal’
Wiebe Brink

Jaren geleden was ik betrokken bij een transactie waarbij uit een faillissement een interessant vastgoedobject met zes procent overdrachtsbelasting werd gekocht door een cliënt.

Toen de inspecteur van de Belastingdienst in een bespreking de grondslag voor de overdrachtsbelasting ter sprake bracht, ontstond er een tamelijk vervelende sfeer in de kamer. Hoezo prijsaanpassing, dit is toch juíst een transactie tussen twee onafhankelijke partijen die na de nodige onderhandelingen op een bepaalde prijs uitkomen die per definitie niet anders dan zakelijk kan zijn? Met name de cliënt kon hier echt niet over uit, hoewel ik hem natuurlijk wel verteld had dat wettelijk bezien de overeengekomen koopprijs voor de heffing van overdrachtsbelasting vervangen wordt door de waarde in het economische verkeer, indien deze waarde hoger is dan de koopprijs. Uiteindelijk ging de discussie van tafel. Mooi resultaat dus, zou je zeggen, alleen de cliënt bleef nog maandenlang mokken over een in zijn ogen totaal overbodige discussie met natuurlijk ook de nodige adviseurskosten.

Deze flashback kwam bij mij op toen ik recent een uitspraak voorbij zag komen van de rechtbank Noord-Holland. Belanghebbende had begin 2008 een grote vastgoedportefeuille gekocht bestaande uit 47 panden en betaalde hiervoor in totaal ruim zestig miljoen euro. Aan de Belastingdienst werd zes procent over dit bedrag aan overdrachtsbelasting afgedragen. De Belastingdienst taxeerde de afzonderlijke 47 panden evenwel voor in totaal meer dan negentig miljoen euro, terwijl een onafhankelijke taxatie zelfs op bijna 98 miljoen euro uitkwam. De Belastingdienst legde vervolgens een naheffing overdrachtsbelasting op over het waardeverschil van ongeveer dertig miljoen euro, met als redenering dat -blijkbaar- de waarde in het economische verkeer van de 47 panden (aanzienlijk) hoger was dan de betaalde koopprijs voor de gehele portefeuille.

Package deal

Ook hier stelde belanghebbende zich op het standpunt dat er geen sprake van enige prijsaanpassing zou mogen zijn, aangezien de koopprijs tussen twee onafhankelijke partijen tot stand was gekomen en dus zakelijk was. De rechter gaat echter mee in het standpunt van de Belastingdienst. Het feit dat sprake was van een ‘package deal’ waarbij de koper iets van een ‘kwantumkorting’ had kunnen bedingen, betekende niet dat de werkelijke waarde van de individuele panden daarmee niet hoger kon liggen. Ook de omstandigheid dat de totale koopprijs lager werd omdat verkoper er belang bij had om snel te verkopen, vormde op zich geen reden om tot een lagere waarde van de individuele panden zelf te komen, aldus de rechtbank. Voor de situatie van de koper heeft dit tot gevolg dat niet één belastbaar feit plaatsvindt, maar dat er 47 belastbare feiten plaatsvinden. Per belastbaar feit moet de waarde in het economische verkeer worden bepaald.

Naheffingen doorzetten

Voor partijen die betrokken zijn bij grote vastgoedportefeuilletransacties, is deze uitspraak zeer relevant. Waakzaamheid is geboden bij de toerekening van de totale koopsom aan de panden, bepaling en afdracht van overdrachtsbelasting. Deze uitspraak heeft niet alleen gevolgen voor stenentransacties, maar ook voor aandelentransacties omdat bij laatstgenoemde transacties normaliter moet worden aangesloten bij de waarde in het economische verkeer van de onderliggende panden. Ook belangrijk voor de situatie waarbij een deel van de aangekochte panden direct (dat wil zeggen vaak binnen zes maanden in verband met de overdrachtsbelasting) wordt doorverkocht aan derden. Contractueel moet goed worden vastgelegd dat eventuele naheffingen ten aanzien van deze panden financieel bezien uiteindelijk op de juiste wijze worden doorgezet naar de uiteindelijke kopers.

Verkopersmarkt

De zaak laat eens te meer zien dat de koopsom die twee zakelijk handelende partijen overeenkomen, niet per se doorslaggevend is voor de bepaling van de maatstaf voor de overdrachtsbelasting. Factoren die een negatieve impact hebben op de koopsom, moeten onder omstandigheden buiten beschouwing worden gelaten bij de bepaling van de maatstaf. Voorbeelden van deze factoren zijn een slechte liquiditeitspositie, snelheid van de geboden transactie en het bedingen van een korting voor een ‘package deal’. De rechtbank hechtte veel waarde aan de taxaties door de Belastingdienst en de koper kon deze niet voldoende weerleggen. Het belang van het paraat hebben van recente taxaties neemt door deze zaak dus toe. Waarschijnlijk zal in deze zaak hoger beroep worden aangetekend, dus helemaal klaar is de zaak nog niet. Overigens: in geval van een zogeheten ‘upcount’ wordt bovenop de prijs van de portefeuille een extra bedrag betaald. Omdat er simpelweg sprake is van een verkopersmarkt, is over het bedrag van de upcount eveneens overdrachtsbelasting verschuldigd, dat dan weer wel.

Over de auteur:
Wiebe Brink is sectorleider Real Estate binnen EY.

Deze analyse staat ook in het maart-magazine van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel