nieuws

Deel 2: Enkele kerncijfers & trends op de commerciële gebouwenmarkt

Financieel

Deel 2: Enkele kerncijfers & trends op de commerciële gebouwenmarkt
Passage Winkelcentrum Presikhaaf in Arnhem

Een overschot kantoorruimte was er in 2006, nu is dat heel anders. Een vierkante meter winkelruimte op de Kalverstraat steeg 560 procent, en dat in veertig jaar. Als je over een groot aantal jaren kijkt zie je pas de trends, weet Dirk Rompelman.

Enkele trends die zich in de afgelopen 45-50 jaar op de markt voor commercieel onroerend goed in ons land hebben voorgedaan passeren hierna de revue. Met name wordt ingegaan op de kantorenmarkt, terwijl die voor bedrijfsruimten en winkels worden aangestipt. Eén en ander wordt ondersteund met aanbod- en vraag- cijfers en tabellen met prijzen voor het topsegment van de deze drie sectoren vanaf 1974. Met ingang van dat jaar worden, toen daartoe door Vastgoedmarkt het initiatief genomen werd, deze cijfers op uniforme wijze bijgehouden. Via de verzameling van de benodigde data, zijn vanaf 1974 voldoende onderling vergelijkbare gegevens beschikbaar gekomen om tot representatieve -ook dus langjarige- analyses te komen. Dit is het tweede artikel in deze serie. Het eerste, over het begin van de informatiestroom in 1969, verscheen in Vastgoedmarkt van februari jl.

Kantorenmarkt altijd grillig

Van het begin af aan is de de markt voor kantoren die vrij te huur dan wel (incidenteel) te koop zijn grillig geweest. In feite is er altijd sprake geweest van een overaanbod. Begin jaren negentig formuleerde de Neprom, de vereniging van grote projectontwikkelaars en toen ook van grote beleggers samen met Vastgoedmarkt, dat een frictieleegstand van omstreeks vijf procent als redelijk mag worden beschouwd en dat dan de markt min of meer in evenwicht is. Dat cijfer werd, uitgezonderd een korte periode rond de eeuwwisseling, maar zelden benaderd en lag daar doorgaans altijd boven. Zo‘n tien procent tot twaalf procent was eerder regel dan uitzondering met uitschieters tot tegen de 17 procent rond 2015. (Zie tabel 1 voor aanbodcijfers 1974-2019).

Tabel-1-Huurprijzen-eersteklas-kantoorruimte-1974-2018.

Tabel-1-Huurprijzen-eersteklas-kantoorruimte-1974-2018.

De kantorenvoorraad in ons land steeg van 1969 tot 2019 naar raming met ruim het viervoudige tot ruim 47 miljoen m2. Enkele jaren geleden werd zelfs bijna 50 miljoen m2 aangetikt en toen was dus 17 procent vrij beschikbaar. Somberheid troef toen dit percentage werd bereikt. Het zou misschien wel nooit meer goed komen…. Maar toch; inmiddels is er een kentering. Dat kwam door een relatief omvangrijk programma van herbestemming tot (studenten)woningen, hotels enz. en sloop van kantoren tot een totaal van ruim drie miljoen m2 en anderzijds door het sterke aantrekken van de economie. Overigens stond daar ook nieuwbouw, vooral in steden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht tegenover.

Verhuur kantoren 1974-2018

Wat niet werd verwacht: de vraag naar kantoren herstelde zich, zij het lang niet tot de niveaus van 2007 toen zelfs een verhuurscore van 2,5 miljoen m2 werd bereikt. De laatste paar jaar ligt het opnameniveau omstreeks de 1,2 miljoen m2. (Zie grafiek 2 voor verhuurcijfers 1974 t/m 2018). Als gevolg van de hiervoor aangestipte ontwikkelingen daalde het aanbod landelijk gezien per begin 2019 tot omstreeks 12 procent van de voorraad. In Amsterdam, de belangrijkste deelmarkt, halveerde het aanbod zelfs tot zo‘n acht procent van de voorraad (daar zijn ook de meeste leegstaande kantoren herbestemd). In de stad Utrecht vond een nog grotere daling plaats van eveneens rond 16 procent tot omstreeks 6 procent van de voorraad begin 2019. Hier mag op sommige locaties weer op risico worden gebouwd; dus zónder de voorverhuureis van 75 procent van de geplande ruimten. De forse expansie van de kantorenvoorraad vanaf eind jaren zestig weerspiegelt de aanzienlijke groei van de dienstensector in ruime zin. In 1969 was van de toenmalige voorraad naar schatting tegen de 90 procent in eigendom bij de gebruikers en ruim 10 procent was verhuur. Inmiddels is het huuraandeel omstreeks 65 procent. De eigendomssituatie is vooral nog van toepassing bij de overheid in al haar geledingen, maar ook nog voor een belangrijk deel bij bijvoorbeeld banken en verzekeringsmaatschappijen.

Waarom mismatch vraag/aanbod

Er is of lijkt in ieder geval frequent sprake van een regelmatige mismatch tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt. Een deel daarvan is verklaarbaar door het feit dat ontwikkelaars en ook beleggers kantoren op risico zijn gaan realiseren in tijden dat de economie aantrok. Vaak is echter met de periode tussen plannen en oplevering al gauw vijf jaar gemoeid en in de tussentijd kan de economie al weer in een neerwaartse curve terecht zijn gekomen. Ook is, zeker in het verleden, een bepaalde vorm van ‘kuddegedrag’ bij beleggers niet vreemd geweest aan een te optimistische visie op de verhuurmogelijkheden.
Maar minstens zo belangrijk is het regelmatig geëtaleerde gebrek aan visie bij veel gebruikers, ook de zeer grote, ten aanzien van hun huisvestingsbehoefte op middellange en langere termijn. Door grillig gedrag waarbij geuite wensen net zo makkelijk abrupt werden teruggedraaid, werden aanbieders van ruimten meer dan eens op het verkeerde been gezet. Dat ging vaak om aanzienlijke metrages. Grilligheid ook omdat veel huurders na het uitdienen of nog tijdens de loop van het huurcontract erg gemakkelijk over (willen) stappen naar een ander kantoor. Ook dit heeft markante voorbeelden opgeleverd die tot fricties in het aanbod hebben geleid. Overigens hebben de meeste ontwikkelaars maar helemaal beleggers -zeker de Nederlandse- eigenlijk nooit willens en wetens kantoren voor de leegstand willen bouwen, daarvoor waren en zijn de financiële consequenties veel te groot. Als een rode draad door de afgelopen 50/45 jaar heen is het verschijnsel waarneembaar dat in geval van economische krimp de kantorenmarkt voorop loopt met een dalende vraag, terwijl bij economisch herstel de kantorenmarkt in een van de laatste wagons zit. Eerst zien en dan pas verplichtingen voor langere termijn aangaan. Het laatste , plus de toevloed aan ZZP-ers , verklaart ook de sterke opkomst deze eeuw van de aanbieders van flex-kantoren en de toeneming van kortlopende huurcontracten.

Kwaliteitssprong

Wat gebouwentype betreft is de kwaliteit van 1969 of 1974 niet meer te vergelijken met nu. Er is een sprong gemaakt. Mede door eisen die de toenemende mate van automatisering stelden en ook door gewijzigde visies op kantoorindeling door bijvoorbeeld het zogenaamde ‘nieuwe werken’ . Opvallend is dat een internationaal onderzoek in 1980, waaraan Vastgoedmarkt meewerkte, uitwees dat grote marktpartijen en gebruikers toen niet verwachtten dat dit nieuwe werken en thuiswerken een wezenlijke invloed zou hebben op de vraag naar kantoorruimte. In grote lijnen is deze prognose juist gebleken en bij recente enquêtes blijkt, dat veel medewerkers die in aan dit nieuwe fenomeen aangepaste ruimten moeten werken, dit negatief ervaren en het meer beschouwen als een manier van bezuinigen. Ook het begin jaren negentig voorspelde ‘papierloze kantoor’ wil er maar niet echt komen. Anders dan de laatste tijd veelal wordt gedacht of gesuggereerd, heeft het beheersen van het energieverbruik vanaf de eerste oliecrisis in 1974 en helemaal sinds de tweede in 1979, bovenaan het ontwerpproces gestaan. Door voortdurend nieuwe eisen en technologische vindingen -en dus steeds weer nieuwe aanpassingen op dit gebied- is dit een vrijwel permanente ontwikkeling geweest die tot de dag van vandaag voortduurt en steeds hoge investeringen vraagt. Duurzaamheid staat hoog in het vaandel. Het voorgaande geldt trouwens ook voor winkelcentra en, afgezet tegen de specifieke kenmerken, ook voor bedrijfs- en logistieke ruimten.

Huurprijzen versus inflatie

Uit de langjarige huurprijsontwikkeling voor top-kantoren blijkt (zoals weergegeven in tabel 1), dat alleen in Amsterdam-Centrum en Amsterdam Buitenveldert/Zuidas de huren de inflatie hebben overtroffen. Lang niet in alle gevallen, maar in ieder geval wel voor de absolute top. In de huurprijzen zijn, voor bestaande gebouwen, wel de kosten van -soms buitengewoon ingrijpende- renovaties verdisconteerd. Niettemin is er, per saldo voor de genoemde top, sprake van een positief inflatieresultaat. Opvallend dat dit ook in het centrum van Rotterdam (een stad die altijd relatief achterbleef op dit gebied) is gebeurd. Utrecht zit net daaronder en elders, ook Den Haag, is de inflatie maar deels gevolgd . Bij het ontstaan van de markt voor verhuurkantoren werd gezegd dat deze, door de indexering van de huren, een hedge tegen de inflatie zouden vormen. Dat is dus, landelijk gezien, in ieder geval slechts ten dele het geval geweest bezien over de hele periode van 45 jaar.
De Zuidas is al jarenlang de omvangrijkste top-kantorenlocatie van ons land met een volume, inclusief complexen in aanbouw, van circa 850.000 m2 ofwel dertien procent van de kantorenvoorraad van Amsterdam. Maar opgepast moet worden dat het succes zich tegen zichzelf keert. Verschillende grote bedrijven en instellingen hebben inmiddels besloten het gebied te verlaten en te ruilen met goedkopere locaties zoals Sloterdijk en elders waar de huren ongeveer de helft lager zijn dan de top van 425 euro per m2 in de Zuidas. Een soortgelijke situatie deed zich in de jaren tachtig voor. Toen weigerden beleggers te lang om hun door geïndexeerde huurprijzen voor kantoren in Buitenveldert aan te passen en vertrokken veel bedrijven naar de goedkope nieuwe locaties in Zuidoost en ook Sloterdijk waar de huren toen ook ongeveer de helft lager waren.

Bedrijfsruimtemarkt verdeeld

De markt voor productie- en distributieruimten, tezamen dus bedrijfsruimten, is sterk verdeeld. Productieruimten kunnen bijzonder specifiek zijn. Walsstraten van Hoogovens, montagegebouwen van scheepswerven, elektriciteits- en afvalverwerkingscentrales, silo’s, opslagtanks en geavanceerde datacentra vallen er eveneens onder. Maar herbestemming van deze ruimten in een andere functie is vrijwel niet mogelijk. Vandaar dat er tot heden, zoals wèl bij kantoren en winkels, nog steeds geen beeld is van de totale omvang van de nogal diffuse bedrijfsruimte-sector, maar slechts van een deel daarvan. Namelijk de logistieke ruimten, een ontwikkeling die sinds de eeuwwisseling een sterke groei doormaakt. Dit als gevolg van nieuwe vormen van voorraad houden en distributie en mede door opkomst van internetverkopen. De totale omvang zou nu tegen de 30 miljoen m2 bedragen, voor het grote merendeel huurobjecten. In de afgelopen 45 jaar is het aanbod vrij te aanvaarden bedrijfsruimten, waarvan de logistieke complexen deel uitmaken en waarbij het dus gaat om meervoudig te gebruiken objecten, op uniforme wijze bijgehouden. Zoals grafiek 3 laat zien begon het in 1974 met bijna 1,75 miljoen m2 in gebouwen vanaf 750 m2 vloeroppervlakte met een piek van ruim 9,5 miljoen m2 in 2016 maar sindsdien gedaald tot omstreeks 7,5 miljoen m2 waarvan omstreeks éénderde voor logistieke gebouwen.

Grootschalig slopen moet nog van de grond komen

Theoretisch kan worden verondersteld dat, indien het landelijk aanbod bedrijfsruimte ook rond de tien procent tot twaalf procent ligt zoals bij winkels en kantoren, de voorraad van wat doorgaans op de markt rouleert in totaal rond de 80 miljoen tot 85 miljoen m2 ligt, maar hard te onderbouwen is dit cijfer niet.
Net als bij kantoren vindt ook, met name in grootstedelijk gebied, regelmatig sanering plaats waarbij de industriecomplexen na sloop vervangen worden door woningbouw; een herhaling van wat begin jaren zeventig gebeurde bij de sanering van de textielindustrie in Twente en Noord-Brabant . Maar echt grootschalige herontwikkeling van bedrijfsterreinen, o.a. in Amsterdam en Rotterdam -waar wel plannen bestaan- moet nog van de grond komen.

De omvang van de verhuren, waarvan sinds vijftien jaar een duidelijker beeld bestaat heeft jarenlang rond de twee tot 2,5 miljoen m2 gelegen, maar zit sinds 2015 in de lift tot omstreeks de vier miljoen m2 per jaar. De huurprijs voor topkwaliteit bedrijfsruimte heeft, zoals tabel 2 laat zien, de inflatie sinds 1974 slechts ten dele bijgehouden. Eindhoven komt nog het verst. Dat neemt niet weg dat bijvoorbeeld voor sinds de eeuwwisseling gerealiseerde grote logistieke complexen, tot dusver sprake is van een aantrekkelijk totaalrendement. Daarover meer in een volgend artikel, dat over de vastgoedbeleggingen gaat.

Winkelsector expansief

Topwinkelhuren 1974-2019

Ook de winkelsector heeft in de afgelopen vijftig jaar, lange tijd overwegend planologisch strak gereguleerd, een grote expansie doorgemaakt. Was de voorraad bedrijfsvloeroppervlakte in 1969 omstreeks acht miljoen m2, nu is dat tegen de 31 miljoen m2; een groei met driehonderd procent. Dit terwijl in dezelfde periode de bevolking met bijna 35 procent toenam; dus een forse groei van beschikbare winkelruimte per inwoner van ruim 0,6 m2 tot 1,8 m2. De 31 miljoen m2 is verdeeld over 92.000 vestigingen (10 jaar geleden ruim boven de 100.000) en het aanbod (inclusief leegstand) bedraag circa 10 procent van het areaal. Net als bij de kantoren en de logistieke ruimten heeft er een grote verschuiving plaatsgevonden van eigendom bij de detaillist naar verhuur door beleggers. Naar taxatie zal het huuraandeel momenteel rond de 65 procent liggen. Het was tot ver in de jaren tachtig bijna ondenkbaar dat bijvoorbeeld concerns als V&D, KBB en C&A omvangrijke ruimten zouden huren van derden.

Stadsdeelcentra

Qua winkelaanbod was de omslag enorm. In 1969 telde Nederland drie stadsdeelcentra: Arnhem Presikhaaf als eerste, gevolgd door Amstelveen centrum en In den Bogaard in Rijswijk. Nu zijn er bijna 30 stadsdeelcentra. Het grootste, Mall of the Netherlands in Leidschendam, wordt tot 2020 uitgebreid van 75.000 m2 tot 120.000 m2 en Hoog Catharijne (HC) in Utrecht van afgerond 67.000 m2 tot 102.000 m2. Maar het Boogaard-centrum van 55.000 m2 zal wegens leegstand voor de helft worden gesloopt en plaats maken voor woningbouw. In het algemeen nam de vloeroppervlakte per vestiging eveneens sterk toe. Behoorde een supermarkt van 750 m2 destijds al tot de top, nu zijn er al vestigingen tot 5.000 m2.

Vanaf het begin van de jaren negentig kwamen perifere centra tot ontwikkeling met grootschalige ruimten voor bouwmarkten, woninginrichtingbedrijven enz. Door toename van de winkelvloeroppervlakte, gewijzigd consumentengedrag, overaanbod van bepaalde goederen (mode) en door stijging van verkopen via internet is er al jarenlang sprake van groeiende leegstand in aanloopstraten, terwijl de mutatiegraad op centralere locaties toeneemt. Internet, de moderne maar tot dusver wel erg dure voortzetting van het oude postorderbedrijf en de zelfs al voor de oorlog overal thuisbezorgende kruidenier (inclusief Albert Heijn ), bakker, melkboer enz., is mede de veroorzaker. Maar veel internetbedrijven zijn niet alleen voor de gevestigde detailhandel, maar ook voor zichzelf disruptief; zij lijden -alle ‘slimme’ technieken ten spijt- namelijk verlies of maken nauwelijks winst. En in geval van winst gaat het dan meestal om ‘hybride’ bedrijven die naast internet ook eigen winkelvestigingen hebben.
Inspelen op marktveranderingen vraagt van de planning ook veel wanneer wordt bedacht dat grote nieuwe centra doorlooptijden (van plan tot realisering) kunnen hebben van tien tot vijftien jaar of nog veel langer zoals onder meer Leidsche Rijn en HC, de laatste zelfs bijna 30 (!) jaar.

Centrumgebieden komen goed uit

Tot dusver komen de echte centrumgebieden er nog steeds -ook bij alle mutaties- nog gunstig uit. Dit wordt geïllustreerd door de huurprijsontwikkeling sinds 1974 op toplocaties (zie tabel 3). Met uitzondering van begin jaren tachtig is over de hele periode bezien de inflatie per saldo ruimschoots verslagen. Maar in vergelijking met 2012 is de groei in bijvoorbeeld de Kalverstraat afgezwakt en is er een daling in de genoemde topstraten in Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Soms zijn het dan weer andere straten die in deze jaren flink in de lift zitten zoals PC Hoofstraat en Damrak in Amsterdam.

(Met dank aan Liesbeth van Deelen (eind)redactrice Vastgoedmarkt 1980-1996)
Bronnen: In hoofdzaak Vastgoedmarkt en verder o.a. ASRE/prof.drs.Kohnstamm/prof.dr.Van Gool, prof.dr.Bak, Buck Consultants Int., CBS/StatLine, CBRE, Colliers/BHH/WPM, Cushman & Wakefield/DTZ, De Nederlandsche Bank, Dynamis, gemeenten Amsterdam en Utrecht, IVBN, JLL, Ministerie Binnenlandse Zaken(VROM), Neprom/dr. Oude Veldhuis , NVM/drs.Bak, Rabo Vastgoed/FGH Bank, Rijksplanologische Dienst, Savills, Strabo, Wereldhave 50 jaar (1980).

Zie ook het jubileumboek Vastgoedmarkt 40 jaar uitgegeven in december 2013 en daarin onder meer het hoofdstuk Historische Kerncijfers,

Over de auteur
Dirk Rompelman is oud hoofdredacteur van Vastgoedmarkt

Dit artikel staat in Vastgoedmarkt van maart 2019

 

Foto's

Reageer op dit artikel