nieuws

Unibail-Rodamco-Westfield niet langer de grootste

Financieel

De overname van Westfield heeft het aandeel geen goed gedaan. Hoewel de koers van Unibail-Rodamco-Westfield  de laatste weken flink opkrabbelt, bedraagt de discount ten opzichte van de intrinsieke waarde nog altijd zo’n 30 procent.

Unibail-Rodamco-Westfield niet langer de grootste
Leidsenhage, eigendom van Unibail-Rodamco, na herontwikkeling en uitbreiding.

Naar beurswaarde gemeten vormt het Frans-Nederlands-Australische winkelcentrumfonds met 21 miljard euro zelfs niet langer het grootste vastgoedfonds van Europa, maar heeft de koppositie, die het bedrijf sinds de fusie van Rodamco Europe en Unibail had,  moeten afstaan aan de Duitse woningbelegger Vonovia (26,4 miljard).

Grootste deal vorig jaar – en de grootste vastgoeddeal in de bedrijfsgeschiedenis van de Amsterdamse zakenbank Kempen –  vormde de overname van het Australische Westfield met veel winkelcentra in de VS door het Frans-Nederlandse Unibail-Rodamco. Daarmee was 24,7 miljard dollar (circa 21 miljard euro) gemoeid. De in december 2017 aangekondigde overname werd in mei 2018 definitief afgerond. Kempen was als adviseur van Unibail-Rodamco betrokken.

Hoe kijkt Dick Boer, hoofd van het vastgoedteam van Kempen Corporate Finance,  aan tegen de koersontwikkeling van Unibail-Rodamco sinds de inlijving van Westfield? Was de overname eigenlijk wel een goed idee? Is het bedrijf niet flink afgestraft voor die acquisitie?

‘Veel te hard’, antwoordt Boer prompt, die nog steeds achter de overname staat. ‘Wat wij horen van beleggers is dat zij de schuldgraad van net boven de 40 procent van Unibail-Rodamco-Westfield als gevolg van de acquisitie te hoog vinden. Best raar: zit je Loan to Value (LTV) net boven de 40 procent dan is het ‘hoog’en is het net eronder dan is het ‘laag’. Amerikaanse beleggers zijn daar heel sterk op gefocust, ook omdat de Amerikaanse rente hoger is. Destijds is gezegd door het management van Unibail-Rodamco dat de LTV iets zou stijgen door de overname, maar dat dit weer zou teruglopen tot midden 30 procent door de verkoop van in totaal 3 miljard euro In de tweede helft van 2018 is al 2 miljard verkocht. Kennelijk gaat het echter een aantal beleggers niet snel genoeg.’

Gebrek aan transacties

Wat verder meespeelt volgens Boer is de grotere volatiliteit in het prijsniveau in de Amerikaanse winkelvastgoedmarkt in vergelijking tot Europa. ‘De Amerikaanse winkelcentrummarkt is nu eenmaal veel groter dan de Europese, die feitelijk bestaat uit allerlei deelmarkten in de verschillende landen. Daardoor krijg je vanzelf een zogenoemd smoothing-effect, een dempende werking in de waarderingen, domweg door gebrek transacties die als onderbouwing kunnen dienen. In het Verenigd Koninkrijk, de grootste markt van Europa, is het transactievolume van winkelcentra bijvoorbeeld gedaald tot het laagste punt sinds 2008. Het is dus lastig voor taxateurs in Europa om zich te baseren op marktbewijs, zeker in die specifieke markt van grote winkelcentra. En als er geen waarde aanpassingen zijn, worden beleggers extra afwachtend, omdat iedereen aan zijn water aanvoelt dat er toch een mismatch is.’

Reageer op dit artikel