nieuws

Beursgenoteerd retailfonds prooi voor overname

Financieel

Nederlands beursgenoteerd vastgoed is de afgelopen periode flink opgeveerd mede dankzij het positievere beursklimaat. Maar door de nog altijd grote discounts waarop de retailfondsen noteren zijn zij een mooie prooi voor overnames.

Beursgenoteerd retailfonds prooi voor overname

Nederlands beursgenoteerd vastgoed is de afgelopen periode flink opgeveerd mede dankzij het positievere beursklimaat. Daarmee is het enorme koersverlies van eind vorig jaar deels ingelopen. Dat was vooral te danken aan de veerkracht die Unibail-Rodamco-Westfield (+16,7 procent) toonde.

Minder overtuigend is het herstel van de drie andere Nederlandse retailfondsen: Wereldhave, Eurocommercial Properties en Vastned. De discounts ten opzichte van de intrinsieke waarde blijven groot vanwege de vrees voor e-commerce bij beleggers. Vooral het geplaagde Wereldhave, dat tot overmaat van ramp ook nog eens rode cijfers publiceerde over 2018, blijft in de hoek waar de klappen vallen.

Zoals voige keer in deze rubriek al gemeld  is het vertrek van ceo Dirk Anbeek dan ook bepaald geen verrassing. Het nettoresultaat van Wereldhave daalde van 84,3 miljoen euro in 2017 naar -55,6 miljoen euro in 2018 door afwaarderingen in Finland, Nederland en Frankrijk.

Vastgoedanalist Jaap Kuin van ING verlaagde zijn rating op Wereldhave al voor de publicatie van de tegenvallende jaarcijfers van ‘hold’ naar ‘sell’. Ook het advies op Eurocommercial werd door ING neerwaarts bijgesteld en wel van ‘buy’ naar ‘hold’.

De Londense vastgoedanalisten van J.P.Morgan hadden hun advies op Wereldhave al enige tijd op ‘sell’ staan. Hun aanbevelingen op Vastned en Eurocommercial verlaagden zij eind januarie van ‘buy’ naar ‘hold’. Ook de adviezen voor achttien andere Europese winkelvastgoedfondsen zijn tegelijkertijd door de Amerikaanse bank neerwaarts bijgesteld. De verlaging is onderdeel van een uitgebreide marktanalyse die de Amerikaanse bank eind januari publiceerde over de verwachtingen voor 2019 voor Europees beursgenoteerd vastgoed.

Op 13 februari ging het advies van J. P. Morgan op Eurocommercial nog verder omlaag, naar ‘sell’. De bank vreest afwaarderingen in de onderliggende portefeuille. Ook wordt de schuldgraad van Eurocommercial (46 procent) ‘hoog’ gevonden.

Uitdagend jaar

Volgens J.P.Morgan wordt 2019 een ‘uitdagend jaar’ voor de hele sector, waarbij de schuldgraad van de beursgenoteerde vastgoedfondsen een belangrijk vraagstuk zal worden, evenals de groei van de aanvangsrendementen.

Volgens vastgoedanalist Tim Leckie en zijn team is het eind van de problemen voor de Europese winkelvastgoedsector nog niet in zicht. De analisten van J.P. Morgan voorzien zelfs ‘een perfecte storm’ opdoemen, gezien de combinatie van portefeuilles die boven de markt hangen, groeiende onderhouds-en renovatiekosten en hoge dividenduitkeringen.

Ook is J.P. Morgan pessimistischer over de waardeontwikkeling in de retailsector. Volgens de bank zijn er weinig voorbeelden in het verleden dat vastgoedwaardes dalen en beurskoersen stijgen. Vanwege het somberder perspectief zijn de adviezen op twintig Europese winkelvastgoedbedrijven, waaronder het Nederlandse Vastned en Eurocommercial Properties, verlaagd.

De winkelvastgoedfondsen met de grootste korting ten opzichte van de intrinsieke waarde bedroegen eind januari: Deutsche Euroshop (-41 procent); Vastned (-37 procent) Wereldhave (-36 procent); Unibail-Rodamco-Westfield (-30 procent) en Eurocommercial(-29 procent).

Delistings

In interview met Vastgoedmarkt  verklaart Dick Boer, hoofd van het vastgoedteam van Kempen Corporate Finance, dat Wereldhave, Eurocommercial en Vastned ‘volledig vastzitten’ door de discounts waarop zij noteren. Hij verwacht veel publieke overnames dit jaar, vooral in de beursgenoteerde retailsector. Tegelijkertijd waarschuwt hij indringend om ‘je niet blind te staren op grote discounts’ en hoge dividendrendementen. ‘Koop vooral geen bedrijf dat optisch goedkoop lijkt, maar waar straks nog een rondje afwaarderingen gaat plaatsvinden, vanwege dalende huurniveaus, en waar ook nog veel geld in moet voor renovatie en onderhoud. We volgen het dan ook allemaal op de voet, hebben een lijst met potentieel de meest interessante delistings.’ Namen wil hij in dit verband niet noemen.

Analist Herman van der Loos van DegroofPetercam in Brussel acht Eurocommercial momenteel de meest interessante overnamekandidaat.

Reageer op dit artikel