nieuws

Nut en noodzaak van een huuraanbieding

Financieel

Nut en noodzaak van een huuraanbieding

Bij het Hof Arnhem-Leeuwarden lag in de zomer van 2018 de vraag voor of er op basis van een huuraanbieding een huurovereenkomst tot stand was gekomen tussen een huurder en verhuurder. Hoe zit het ook al weer?

Volgens het huurrecht is sprake van een huurovereenkomst als de verhuurder het gebruik van een zaak verschaft en de huurder hiervoor een tegenprestatie verricht. Ontbreekt een van deze twee essentialia (‘gebruik’ of ‘tegenprestatie’), dan is geen sprake van een huurovereenkomst en zal het om een andersoortige overeenkomst gaan, waarop dan niet de wettelijke bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van toepassing zijn. Het gebruik en de tegenprestatie moeten voldoende bepaalbaar zijn. Het huurrecht kent geen schriftelijkheidsvereiste, met uitzondering van een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet.

In de praktijk hechten partijen aan meer essentialia alvorens zij met elkaar in zee willen en grijpt men geregeld naar een soort van ‘voor-/ tussenovereenkomst’. Ik doel dan op een huuraanbieding of, uit het buitenland overgewaaid: een door beide partijen getekende request for proposal, een letter of intent (LOI) of head of terms (HOT). De wet rept van ‘aanbod en aanvaarding’ in het algemeen verbintenissenrecht. Volgens artikel 6:217 BW komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan. Een aanvaarding die afwijkt van het aanbod, geldt als een nieuw aanbod en dus als een verwerping van het oorspronkelijke, tenzij het om ondergeschikte punten gaat. Een aanbod kan worden herroepen, tenzij het aanbod een termijn voor aanvaarding inhoudt of de onherroepelijkheid ervan op een andere wijze blijkt. Een te late aanvaarding kan een aanbieder toch als tijdig laten gelden, mits hij dit meteen mededeelt.

Risico van een huuraanbieding

In de zaak die bij het Hof voorlag, ging het om een redelijk gedetailleerde huuraanbieding, waar de beoogde huurder – met wie sindsdien nog was gesproken over onder meer bouwwerkzaamheden – kennelijk op het laatste moment (na datum beoogde oplevering) nog vanaf wilde. Volgens de kantonrechter was de huuraanbieding – die niet alleen inging op het gehuurde, maar ook op het opleveringsniveau, de huurprijs, de ingangsdatum, de looptijd alsmede de van toepassing zijn de algemene bepalingen van de ROZ – te kwalificeren als een huurovereenkomst aangezien deze alle essentialia van een huurovereenkomst bevatte. De huurder trok in eerste aanleg aan het kortste eind en werd veroordeeld tot vergoeding van schade van verhuurder.

Ter voorkoming van discussie kun je in een voorovereenkomst toevoegen dat de afspraken 'subject to contract' zijn

In hoger beroep lijkt het tij echter te keren. Volgens het Hof zou een duidelijke verklaring ontbreken dat partijen door ondertekening van de huuraanbieding overgaan tot verhuur/huur van de bedrijfsruimte. Ter achtergrond: de bewuste huuraanbieding bevatte een slotzin ‘acceptatie door huurder van deze aanbieding voor 1 april 2013’. De huurder had voor deze datum de huuraanbieding ondertekend, maar kennelijk is dat voor het Hof niet voldoende. Zo was voornoemde zinsnede niet doorgehaald door huurder, wat steun zou geven voor het verweer van huurder dat de huuraanbieding niet zou zijn geaccepteerd, aldus het Hof. Volgens het Hof hadden partijen niet meer dan hun intentie vastgelegd en zou er nog verder onderhandeld worden.

Oordeel van het Hof

Het Hof oordeelde dat de ondertekende huuraanbieding verdere uitwerking behoefde in een schriftelijke ROZ-huurovereenkomst. Vreemd genoeg leek het standaard ROZ-huurcontract op basis van de inhoud van de huuraanbieding reeds ingevuld te kunnen worden. Omdat verhuurder het standpunt had ingenomen dat er wel degelijk een huurovereenkomst was gesloten, mag de verhuurder nu dat bewijs leveren.

Welke lessen kunnen wij uit dit enigszins wonderlijke tussenarrest trekken?

Maak een voorbehoud

De kortste klap is om – ter voorkoming van discussie – in een ‘voorovereenkomst’ toe te voegen dat de afspraken subject to contract zijn. Met zo’n voorbehoud leggen partijen vast, dat zij zich pas gebonden achten als er een getekende huurovereenkomst ligt. Dat doe je echter niet, als je de wederpartij al in een eerder stadium aan je wenst te binden!

Het verdient in de regel aanbeveling om gelijktijdig met verzending van de huuraanbieding de van toepassing zijnde algemene bepalingen van de ROZ mee te sturen. Zo wordt voorkomen dat huurder met succes de algemene bepalingen, die kwalificeren als algemene voorwaarden, zou kunnen vernietigen als verhuurder geen redelijke mogelijkheid heeft geboden daarvan kennis te nemen. Neem ook op in de huuraanbieding of nog kan worden afgeweken van bepaalde algemene bepalingen.

Opschortende of ontbindende voorwaarden

Alternatief is om de voorovereenkomst over te slaan en de afspraken meteen in een huurovereenkomst vast te leggen, met enkele duidelijk omschreven opschortende of ontbindende voorwaarden. De eerlijkheid gebiedt te zeggen, dat er in de praktijk nu eenmaal behoefte is en blijft aan voorovereenkomsten, die – afhankelijk van de titel en inhoud – wel degelijk tot verschillende rechtsgevolgen kunnen leiden.

Over de auteur:
Cornélie Arnouts is als vastgoedadvocaat werkzaam bij het Amsterdamse advocatenkantoor Dentons Boekel

Dit artikel staat in Vastgoedmarkt van januari 2019.

Reageer op dit artikel