nieuws

Beleggers vooral op zoek naar zekerheid

Financieel

Veiligheid is vooral wat beleggers nastreven in deze onzekere tijden. Het verklaart de nog altijd historisch lage rente in de obligatiemarkt ondanks dat de Europese Centrale Bank het opkoopprogramma van obligaties vorige maand heeft stopgezet.

Beleggers vooral op zoek naar zekerheid

Dat stelt Harco Nijland, senior advisor van adviesbureau EY Montesquieu. De economische kopzorgen duwde de Duitse tienjaarsrente aan het begin van het nieuwe jaar zelfs naar het laagste punt in ruim twee jaar. Dit ondanks het feit dat de Europese Centrale Bank (ECB), zoals eerder aangekondigd, in december een punt zette achter de uitbreiding van het reguliere opkoopprogramma van obligaties. Met dit programma ter waarde van 2,6 biljoen euro en een looptijd van bijna vier jaar wilde de ECB de economische groei aanjagen.

De extreem lage rendementen die obligaties bieden als gevolg van het opkoopprogramma maakten vastgoedbeleggingen tot dusverre extra aantrekkelijk voor beleggers en stuwden mede de vastgoedmarkten van het ene naar het andere record. Het stoppen van het programma kan dan ook op den duur niet zonder gevolgen blijven voor de vastgoedmarkten, verwacht Nijland. Al gaf de ECB wel aan dat aflopende obligaties zullen worden geherinvesteerd zolang dat nodig is en tot na de datum van de eerste renteverhoging.

Geldmarktrente

De geldmarktrente zal volgens Nijland in 2019 waarschijnlijk laag blijven, omdat de ECB stuurt op de inflatie die volgens de doelstelling op 2 procent moet liggen. Onlangs verlaagde de ECB zelf de inflatieverwachting voor 2019 van 1,7 naar 1,6 procent op jaarbasis. Nijland: ‘Een jaar geleden gingen wij ervan uit dat de inflatie serieus zou gaan stijgen in 2018 vanwege loonstijgingen in Duitsland en Nederland. Maar daar is slechts in beperkte mate sprake van geweest. Bovendien zijn loonstijgingen in Frankrijk, Italië en Spanje – respectievelijk de tweede, derde en vierde economie van Europa – helemaal niet aan de orde.’

Zijn collega Freek de Haas, associate partner bij EY Montesquieu, wijst op de consequenties van de strengere eisen aan het bufferkapitaal van banken als gevolg van Basel III en IV, die vastgoedfinanciers uit de verzekeringswereld overigens een concurrentievoordeel oplevert omdat voor hen andere, minder strenge regels gelden. ‘Het is een vrij ingewikkeld stelsel. Maar het komt er op neer dat voor redelijk risicoloze financieringen van goed verhuurde panden in de vier grote steden in de Randstad en een aantal attractieve middelgrote steden zoals Eindhoven, Zwolle en Maastricht minder kapitaal hoeft te worden aangehouden dan voor financiering in Assen of Lutjebroek. Dit beleid zal de tweedeling in de Nederlandse vastgoedmarkt verder aanscherpen.’

Meer vraag naar advies

Goede nieuws is wel dat nu vastgoedfinanciers de kredietteugels aanhalen, financieel adviseurs beter hun waarde kunnen bewijzen, meent De Haas. ‘Zodra de markt lastiger wordt krijgen wij een grotere rol. Ons primaire doel is het verbeteren van de risicoperceptie over onze cliënt bij een financier. Dat doen we niet doordat we de dingen beter voorstellen dan ze zijn, maar door een goede analyse van mogelijke risico’s.’

Banken zijn namelijk volgens De Haas buitengewoon goed in het grossieren van aannames, veronderstellingen. ‘Maar die veronderstellingen delen kredietverstrekkers niet altijd met hun cliënten. Dat betekent dat vastgoedpartijen zichzelf behoorlijk kunnen benadelen als ze bepaalde informatie niet verstrekken, vaak domweg omdat er niet expliciet naar gevraagd wordt. Het draait dus hier allemaal om het verbeteren van de risicoperceptie op basis van realistische stressscenario’s.’

Reageer op dit artikel