nieuws

Zorgvastgoedbelegger Aedifica ziet Nederland als thuismarkt

Financieel

Aedifica, een van de actiefste investeerders in de Nederlandse zorgvastgoedmarkt, blaakt van expansiedrift. De Belgische beursgenoteerde vastgoedonderneming overweegt ook een tweede notering aan Euronext Amsterdam.

Zorgvastgoedbelegger Aedifica ziet Nederland als thuismarkt
Stefaan Gielens, ceo van Aedifica

‘We bezitten in België een zorgvastgoedportefeuille van ruim 900 miljoen euro. Ik zie geen enkele reden waarom we in Nederland de komende jaren niet net zo’n grote portefeuille zouden kunnen opbouwen. Nederland wordt voor ons net als België een thuismarkt’, spreekt CEO Stefaan Gielens van Aedifica daadkrachtig. ‘We zijn een  langetermijnbelegger’, benadrukt hij herhaaldelijk.

Aedifica is hier sinds 2016 actief. De huidige Nederlandse  portefeuille heeft een omvang van 200 miljoen euro. Daarnaast is er nog een projectenpijplijn van een slordige 100 miljoen euro. Totaal betreft het zo’n dertig zorgobjecten, verspreid over het hele land.

Grootste aankoop

Grootste aankoop tot dusverre vond plaats in september van 2016, toen de Belgische marktleider in zorgvastgoed in een sales & leaseback transactie met de Stichting Vitalis Residentiële Woonvormen voor 73 miljoen euro drie seniorencomplexen overnam in Eindhoven (twee) en Heerlen met in totaal 446 appartementen. De jongste belegging dateert van 17 juli toen de onderneming een zorgresidentie verwierf van 22 eenheden in Berkel-Enschot voor circa vier miljoen euro.

Buiten die ene grote transactie met Vitalis, gaat het om opvallend veel  kleinschalige nieuwbouwprojecten van zorgvilla’s.  Volgens Gielens moet hij zich in Nederland namelijk nu nog vaak noodgedwongen beperken tot het high end van de seniorenmarkt met huren van 2.000 tot 5.000 euro per maand. Kale huur wel te verstaan, dus  exclusief de kosten voor zorgverlening. ‘Dat komt vooral doordat de Nederlandse zorgmarkt decennia achterloopt op Frankrijk en België, maar ook op Duitsland, met de ontwikkeling van het marktaandeel dat commerciële partijen hebben op de zorgmarkt’, legt hij uit. En niet te vergeten:  de enorme consolidatieslag die zich voltrekt door middel van fusies en overnames in dit deel van de zorgmarkt.

Sales & leaseback

Om de overnames te financieren en/of verdere autonome groei mogelijk te maken verkopen de commerciële zorgexploitanten hun vastgoed aan commerciële partijen in sales & lease backtransacties of laten de ontwikkeling van nieuwe projecten over aan diezelfde partijen. Gielens: ‘In Frankrijk en België is het marktaandeel van zorgondernemers al opgelopen tot  zo’n dertig procent. Duitsland zit nu middenin in de consolidatiebeweging. Alleen al het afgelopen jaar zijn daar drie hele grote overnames geweest.’

Maar in Nederland is nog altijd circa 95 procent van de zorgmarkt vrij stevig in handen van non-profitorganisaties. ‘We hadden eigenlijk jaren eerder willen beginnen in Nederland, maar zijn destijds afgeschrikt door alle onrust die ontstond door de wet die scheiding van zorg en wonen in 2013 mogelijk maakte en de hel- en verdoemenisverhalen over 800 non-profitverpleeghuizen en woonzorgcentra die zouden moeten gaan sluiten. Maar nadat het stof neerdaalde, bleek de verschuiving van intramurale naar extramurale financiering  juist een mooie kans te zijn voor particuliere zorgondernemingen en dus voor zorgvastgoedbeleggers zoals Aedifica. Ook in Nederland begint die markt te groeien.’

Non-profitinstellingen

Daarnaast zien ook non-profitinstellingen zoals zorgstichtingen en (woning)corporaties de voordelen ervan in om delen van hun zorgvastgoedportefeuille over te doen aan commerciële beleggers en zo geld vrij te spelen voor investeringen in andere activiteiten. De deal met Vitalis is daarvan een sprekend voorbeeld.

De huidige zorgvastgoedportefeuille van Aedifica ter waarde van 1,4 miljard euro bestaat voor 99 procent uit seniorenhuisvesting. Daarvan is 68 procent gericht op zorgafhankelijkheid, verpleeghuizen en woonzorgcentra. Verder bestaat 8 procent uit seniorencomplexen, ‘gewone’ appartementen, waar zorg en specifieke dienstverlening op afroep beschikbaar zijn.

Het overige deel van de portefeuille zijn gemengde complexen die huisvesting bieden aan allerlei verschillende vormen van wonen en zorg. Gielens: ‘We geloven dat dit gemengde segment van onze portefeuille het hardst zal toenemen, omdat het voorziet in een snel groeide vraag van onze huurders, de zorgexploitanten.’

Senior Living

Neem bijvoorbeeld de Belgische zorgexploitant Senior Living, tien jaar geleden begonnen als een lokale speler en toen een typische verpleeghuisexploitant. Maar tegenwoordig kopen ze zelfs ook thuiszorgorganisaties op. Dergelijke exploitanten willen alle segmenten van de seniorenmarkt bedienen: van specifieke verpleegzorg voor demente ouderen tot aan thuiszorg toe en van dagopvang tot zorghotelachtige faciliteiten.

Gielens: ‘Het vastgoed dat we bouwen moet dus bij voorkeur multifunctioneel zijn: zowel intramurale verpleegzorg als de extramurale segmenten van de seniorenhuisvestingsmarkt bedienen zoals dagcentra. Naast het kantoor van de thuiszorgorganisatie kan zo’n complex ook een huisartsenpost huisvesten of een fysiotherapeut.’

Buiten Cofinimmo bestaat de concurrentie op de Nederlandse zorgvastgoedmarkt vooral uit vastgoedvermogensbeheerders zoals Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Bouwinvest, Amvest en particuliere fondsenbouwers à la Holland Immo en Apollo. In tegenstelling tot enkele Nederlandse partijen beperkt Aedifica zich niet tot de Randstad en een aantal aantrekkelijke provinciesteden en tot seniorencomplexen die als de markt zou tegenzitten, gemakkelijk zijn om te katten naar reguliere appartementen. ‘Seniorenhuisvesting  is een groeimarkt of je het nu hebt over Heerlen, Veendam of Amsterdam: overal worden mensen ouder’, betoogt Gielens gedreven. ‘Niet alleen in Nederland, maar overal in Europa! Nu bestaat 5 procent van de bevolking in België, Nederland en Duitsland uit tachtigjarigen. In 2050 zal dat tien procent zijn in Nederland en België, en in Duitsland zelfs 14 procent! Mensen van tachtig gaan echt niet meer verhuizen naar een andere stad of streek, die blijven.’

Woningfonds

Aedifica werd opgericht in 2006 als een woningfonds door de toenmalige  Belgische zakenbank Degroof, het huidige DegroofPetercam. De vastgoedonderneming werd met een portefeuille appartementen ter waarde van 111 miljoen euro meteen naar de beurs gebracht. DegroofPetercam houdt zover bekend geen positie meer in Aedifica. Grootste aandeelhouder is het Amerikaanse BlackRock, dat een belang bezit van 5 procent. Gielens: ‘Angelsaksische partijen zoals BlackRock hebben een sterke voorkeur voor pure play vastgoedondernemingen. Ze beleggen in teams waarin zij geloven, die hun markt door en door kennen en het in zich hebben om marktleider te worden.’

Al snel ontdekte Aedifica de aantrekkelijkheid van zorgvastgoed. Drie jaar geleden besloot de bedrijfsleiding zich daar helemaal op te focussen. De hotelportefeuille ter waarde van 70 miljoen en de reguliere woningportefeuille van 200 miljoen euro staan te koop. De woningen zijn vlak voor de zomer in een aparte vennootschap ondergebracht, Immob genaamd, die geleidelijk door een nog nader te noemen institutionele partij waarmee een principeakkoord is gesloten, grotendeels zal worden overgenomen.

Gielens, die zijn carrière begon bij KBC Groep, geeft vanaf het prille begin leiding aan Aedifica. Bij de oprichting telde het personeelsbestand twee mensen, nu 65 die een portefeuille bestieren van 1,69 miljard euro. Het leeuwendeel opereert vanuit het nieuwe hoofdkantoor aan de Belliardstraat, hartje Brussel, in een splinternieuw kantoorpand van Cofinimmo, op de zorgvastgoedmarkten van België, Nederland en Duitsland een geduchte concurrent. ‘Maar wij beleggen niet in kantoren. Dus is hetgeen probleem’, lacht Gielens. Aedifica heeft verder vestigingen in Duitsland (Frankfurt am Main) en Nederland (Amsterdam).

Tweede notering

Desgevraagd zegt de topman dat Aedifica een tweede notering overweegt aan Euronext Amsterdam. Het bedrijf zou daarmee in de voetsporen treden van WDP (2015) en Retail Estates (2018) die vanwege marketingredenen kozen voor een extra notering in Amsterdam naast Euronext Brussels.

Voor de koersvorming hoeven de Belgische REITs  dat niet te doen, want in tegenstelling tot de voor vastgoedondernemingen uitstekend draaiende Brusselse beurs is het in de Amsterdamse vastgoedhoek al jaren de dood in de pot. De op handen zijnde afschaffing van het fiscaal transparante FBI-regime per 1 januari 2020 doet de koersvorming in Amsterdam ook bepaald geen goed, meent Gielens.  De tegenstelling met de Brusselse beurs en het aantrekkelijke Belgische GVV-regime, de B-REIT, voor beursgenoteerde vastgoedbedrijven kan eenvoudigweg niet groter zijn.

Gielens legt uit waarom zo’n tweede notering in Amsterdam toch aantrekkelijk zou zijn. ‘We zijn een langetermijninvesteerder. In onze gesprekken met lokale zorgstichtingen merken we in Nederland dat er nog altijd veel misverstanden bestaan en onbekendheid met commerciële vastgoedinvesteerders. Om ons langetermijncommitment te onderstrepen en voor de herkenbaarheid kan zo’n tweede notering zeker helpen. Bovendien zijn er betrekkelijk weinig kosten aan verbonden.’

Vierde land

Als gespecialiseerde zorgvastgoedbelegger is verdere internationalisering ook zeker een vorm van risicospreiding, verklaart Gielens. ‘België is een klein land met een beperkte markt. Net als in België is in elk Europees land de nationale overheid de belangrijkste financier van de zorg. Tegen dat overheidsrisico dekken we ons in door in meerdere landen actief te zijn. We zullen ons daarom niet beperken tot België, Duitsland en Nederland, maar op niet al te lange termijn ook nog een vierde land aan onze activiteiten toevoegen.’

Auteur Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het septembernummer 2018 van Vastgoedmarkt. 

 

Reageer op dit artikel