nieuws

Unibail krijgt Down Under handen niet op elkaar voor overname

Financieel

Unibail krijgt Down Under handen niet op elkaar voor overname
Westfield WTC New York

De overname van Westfield door Unibail-Rodamco is nog geen gelopen race. Westfield-aandeelhouders eisen een hoger bod, nu de waarde van het huidige bod fors is gedaald.

Bestuurders van Unibail-Rodamco waren vanaf 19 februari in Australië om de voordelen van de geplande overname van Westfield uit te leggen aan media, analisten en Westfield-aandeelhouders. Zo ontstaat met de 34 Westfield-centra ’s werelds grootste ontwikkelaar en exploitant van winkelcentra op toplocaties in grote steden. Een warm bad werd het echter niet voor Unibail-ceo Christophe Cuvillier. Hij werd geconfronteerd met kritische toehoorders en moest zich ook nog eens melden bij de financiële toezichthouder.

Steen des aanstoots is de hoogte van het overnamebod. Op de dag van de aankondiging op 12 december 2017 bedroeg het overnamebod van Unibail-Rodamco omgerekend 10,01 Australische dollar per Westfield-aandeel. In de laatste week van februari was het bod nog maar 8,62 dollar waard. Dat betekent een waardedaling van het bod met 2,5 miljard Australische dollar. Omgerekend in euro’s gaat het om een daling van 1,6 miljard euro (bijna 8 procent) op een overnamesom van bijna 21 miljard euro.

Finale bod

Oorzaak is vooral de forse koersdaling van het aandeel Unibail en in mindere mate de hogere eurokoers ten opzichte van de Australische dollar. Unibail betaalt de Westfield-beleggers namelijk voor bijna tweederde uit in Unibail-aandelen. Unibail biedt Westfield-aandeelhouders 7,55 Amerikaanse dollar per aandeel: 2,67 dollar in cash en de rest in 0,01844 Unibail-aandeel. Op 11 december stond het aandeel nog op ruim 224 euro. Half februari tikte de koers een dieptepunt van 185,55 euro aan, bijna 38,50 euro lager.

Chief executive Christophe Cuvillier kreeg op 19 februari in Sydney dan ook te horen dat het bod omhoog moet. Hij zei uit te sluiten dat Unibail zijn bod verhoogt. ‘Het bod is eerlijk en zal niet worden veranderd. Dit is het finale bod’, aldus de ceo tegen The Australian. Die verklaring was reden voor toezichthouder Australian Securities and Investments Commission om Cuvillier op het matje te roepen. Een dag na het gesprek erkende hij dat het bod niet ‘full and final’ is.’ ‘Unibail-Rodamco zal het cashbod niet veranderen. Maar het aandelenbod is niet definitief’, aldus de ceo. Vervolgens zwakte het bedrijf die uitspraak in een ietwat cryptische schriftelijke verklaring weer af: ‘Unibail-Rodamco heeft geen intentie om de voorwaarden te veranderen en ziet evenmin redenen dat in de toekomst te doen. Maar natuurlijk heeft Unibail wel het recht dat te doen.’ Later zei Cuvillier nog dat de daling geen reden is voor een hoger bod, omdat de dip in lijn was met de meerderheid van de wereldwijde beursgenoteerde vastgoedsector.

Twee kampen

Sindsdien zijn de Westfield-aandeelhouders verdeeld in twee kampen. Het ene kamp denkt er een hogere overnameprijs uit te slepen. Het andere kamp twijfelt of de aandeelhouders van Unibail een hoger bod zullen pikken. Ook wordt betwijfeld of het Franse vastgoedfonds wel genoeg kapitaal heeft dat te doen. Als Unibail wordt gedwongen de deal tegen slechtere voorwaarden te verrichten, zou het fonds wel eens kunnen afhaken, is de angst. De overnamekandidaat blijft echter vierkant achter Unibail-Rodamco staan. Het huidige bod heeft nog steeds de goedkeuring van de familie Lowy en de bestuursraad van Westfield, zei co-ceo Peter Lowy eind februari tegen analisten. De familie Lowy heeft een direct belang van 10 procent in Westfield.

Geen steun

Ook Westfield moet zich stevig weren tegen kritiek. Zo vindt Macquarie Equities dat Westfield bij Unibail-Rodamco moet aandringen op een verbeterd tegenbod. ‘Waarom is een prijs van ruim 8,50 logisch?’, confronteerde analist Rob Freeman hem. Lowy hield zich echter op de vlakte, ‘Dit bod is de culminatie van een strategische reis die het bedrijf de laatste acht, negen jaar heeft gemaakt en de expansie en transformatie die daarvan het resultaat is. De afgelopen maanden is ons standpunt niet veranderd. Sinds december is er ook geen verandering geweest in de strategische ratio van waarom we dit doen en waarom we de overname sterk aanbevelen. De overname gaat door zoals gepland. We zijn gecommitteerd en we steunen het volledig’, zo schreef Sydney Morning Herald.

Aandeelhouders laten hun kaarten pas zien vanaf april, als alle relevante overnamedocumentatie is overhandigd. Uiterlijk eind juni moeten de aandeelhouders hun stem hebben uitgebracht. De meeste Westfield-beleggers willen een hoger cashbod, weten Australische media. Anderen zien het niet gebeuren. ‘Hun schuldenlast zit al tegen de top van 39, 40 procent. Ook geven ze al heel veel nieuwe aandelen uit. De enige manier om het bod te verhogen, is kapitaal van een derde partij inbrengen. Maar Unibail houdt daar niet van. Je moet de realiteit onder ogen houden. Hun aandeelhouders zullen een hoger bod niet steunen’, zei een grote fundmanager op voorwaarde van anonimiteit. Mocht de deal afketsen, moet Unibail-Rodamco zijn Australische evenknie een break fee van 150 miljoen dollar betalen.

Uitmuntende cijfers voor Unibail en Westfield

Westfield met een retailportefeuille van 34,5 miljard dollar zag zijn nettowinst in 2017 met 13,5 procent groeien naar 1,55 miljard Amerikaanse dollar, bleek eind februari. De winstgroei was voornamelijk te danken aan een waardegroei van het vastgoed met 847 miljoen dollar. De nettohuurinkomsten stegen 2,3 procent naar 707 miljoen dollar (2,2 procent op like-for-like-basis). De bezettingsgraad bedroeg 93,2 procent eind 2017 tegen 94,9 procent voor de flagship-portfolio. De ontwikkelpijplijn heeft een omvang van 8,5 miljard euro. ‘De prestatie van Westfield was solide in 2017. We blijven verzekerd van onze strategie om onze flagshipportefeuille te vergroten via nieuwbouw en transformatie’, aldus co-ceo’s Peter Lowy en Steven Lowy eind februari in een verklaring. Enige minpunt was dat de huurinkomsten van flagshipretailers in het vierde kwartaal een groei van 1,7 procent toonden tegen 2,7 procent voor het hele jaar. Dat had volgens Steven Lowy te maken met renovaties en verplaatsingen. In 2018 verwacht Westfield een huurgroei van 2,5 tot 3 procent.

De nettohuurinkomsten van Unibail-Rodamco zijn gestegen van 1,529 miljard euro in 2016 naar 1,583 miljard in 2017. Dat is een groei van 3,5 procent. De vergelijkbare groei kwam uit op 4,2 procent. Bij de winkelcentra stegen de inkomsten met 5,8 procent naar 1,346 miljard euro en met 4,3 procent op identieke basis. Door verkopen daalden de inkomsten uit de kantoren en congreszalen. In Nederland bleven de nettohuurinkomsten ongeveer gelijk op 62 miljoen euro. Op like-for-like-basis was echter sprake van een groei van 3,8 procent. De Franse winkelcentra brachten 610 miljoen euro op. Dat betekent een stijging van 3,7 op identieke basis.

De retailers in de Unibail-winkelcentra gemiddeld meer verkopen dan het landelijke gemiddelde. In de hele portefeuille verkochten retailers 3,9 procent meer dan in 2016 tegen 2,1 procent in de landen waar Unibail winkelcentra heeft. De Franse centra toonden de meeste outperforming met een groei van 4,6 versus 0,5 procent landelijk. Unibail-Rodamco investeerde vorig jaar 900 miljoen euro in nieuwbouw en uitbreiding van winkelcentra. De nieuwe 172.400 m2 aan winkelruimte is voor 99 procent verhuurd. Het fonds verkocht voor 250 miljoen euro aan winkelbezit met een boekwinst van ruim 12 procent.

De terugkerende winst per aandeel lag met 12,05 euro 7,2 procent hoger dan in 2016 en ook hoger dan de door het fonds afgegeven bandbreedte van 11,80 tot 12,00 euro. Ceo Christophe Cuvillier sprak van een ‘uitzonderlijke prestatie’ en een uitstekend jaar voor Unibail-Rodamco. Voor 2018 rekent Unibail-Rodamco op een terugkerende winst per aandeel van 12,75 tot 12,90 euro.

Reageer op dit artikel