nieuws

Nieuwe renteaftrekbeperking treft vastgoedsector

Financieel

Per 1 januari 2019 wordt een nieuwe renteaftrekbeperking geïntroduceerd in de vennootschapsbelasting: de earningstrippingregeling. Louis Leijsen, senior fiscalist bij Loyens & Loeff, zet de belangrijkste elementen op een rij waarmee rekening dient te worden gehouden bij het voorsorteren op de nieuwe renteaftrekbeperking om daarmee de impact te beperken.

In navolging van de Anti-Tax Avoidance Richtlijn (ATAD1) is op 10 juli 2017 een conceptwettekst gepubliceerd op grond waarvan de ATAD1 zal worden geïmplementeerd in de nationale wetgeving. Een voor de vastgoedsector belangrijke maatregel uit deze nieuwe regelgeving voor renteaftrekbeperking betreft de earningstrippingregeling. De vastgoedsector zal hard worden geraakt door deze maatregel als gevolg van de doorgaans hoge mate van financiering met vreemd vermogen. Bij de aan-/verkoop en de ontwikkeling van vastgoed dient daarom nu al te worden voorgesorteerd om ervoor te zorgen dat belastingplichtigen niet onnodig tegen een beperking in de renteaftrek aanlopen.

De regeling

Op basis van het conceptwetsvoorstel, het regeerakkoord en een brief die op 23 februari 2018 is aangeboden aan de Tweede Kamer is het de verwachting dat de earningstrippingregeling op hoofdlijnen als volgt zal uitwerken. Rentelasten, voor zover zij de rentebaten overtreffen, kunnen slechts in aftrek worden gebracht tot een bedrag van maximaal het hoogste van: a) de drempel van 1 miljoen euro (tot dit bedrag kan rente altijd in aftrek worden gebracht); en b) 30 procent van de zogenaamde fiscale EBITD(A) (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization; oftewel de gecorrigeerde belastbare winst).

De niet-aftrekbare rente kan, op basis van het consultatiedocument onbeperkt, worden doorgeschoven naar latere jaren. Er gaat geen groepsescape gelden, wat betekent dat er geen uitzondering komt voor belastingplichtigen met eenzelfde financieringsverhouding als de gehele groep. Ook wordt geen overgangsrecht geïntroduceerd.

Nieuwe elementen

Bij het opstellen van haalbaarheidsanalyses en rendementsberekeningen speelt de vennootschapsbelasting een belangrijke rol. Aangezien vastgoedtransacties en (bovenal) projectontwikkeling zich vaak uitstrekken over meerdere jaren, is het van belang om nu al in te spelen op de aangekondigde wetswijzigingen.

Onder meer de volgende elementen kunnen hierbij een rol spelen:

1. Fiscale eenheid

Vermoedelijk gaat de earningstrippingregeling gelden per belastingplichtige. De fiscale eenheid heeft uiteraard bepaalde voordelen, maar voor de earningstrippingregeling zou het zomaar voordeliger kunnen zijn om via afzonderlijke belastingplichtigen voor ieder project gebruik te kunnen maken van de drempel van 1 miljoen euro. Hierbij dient ook de vermoedelijke afschaffing van het Nederlandse fiscale eenheidregime zoals wij dat nu kennen in ogenschouw te worden genomen.

2. Hoogte fiscale EBITD(A)

Waar het uiteindelijk om draait, is dat de rente daar valt waar de fiscale EBITD(A) het hoogst is (waar nog voldoende ruimte is om rente in aftrek te kunnen brengen). Dit kan betekenen dat nieuwe aankopen/projecten niet in dezelfde belastingplichtige moeten worden ondergebracht als waar bijvoorbeeld verlieslatende aankopen/projecten zitten. De (beperkte) verliesverrekeningsmogelijkheden moeten hierbij echter niet uit het oog verloren worden.

3. Hoogte financiering

Indien een financiering wordt aangetrokken binnen het eigen concern dient extra aandacht te worden besteed aan de hoogte van de financiering. Voorkomen dient te worden dat de rentelast niet aftrekbaar is, terwijl de corresponderende rentebate wel wordt belast. Bij buitenlandse beleggers kan het echter toch voorkomen dat het, ondanks de niet-aftrekbaarheid van de rente, voordeliger is om een lening te verstrekken in plaats van eigen vermogen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien dividendbelasting verschuldigd wordt op uitkeringen van dividend. De naar de toekomst door te schuiven niet-aftrekbare rente – en de bijbehorende mogelijkheid om een actieve belastinglatentie op te nemen in de jaarrekening – kan een positief effect hebben op de rendementsberekeningen. Tot slot kan de doorgeschoven rente mogelijk nog kansen bieden voor partijen die deze (wel) kunnen benutten.

4. Allocatie rentelast

Bij projectontwikkeling zijn er vele verschijningsvormen voor de juridische vormgeving van de verkoop en (voor)financiering van een project. Het is hierbij mogelijk dat de rentelasten bij de projectontwikkelaar, de projectvennootschap of de belegger/koper drukken. Belangrijk hierbij is om te realiseren dat de fiscale behandeling van de rente en de winstrealisatie per partij verschilt. Indien de rentelast bij de projectontwikkelaar valt, zal in veel gevallen sprake zijn van een gunstigere fiscale behandeling dan wanneer de rente bij een andere partij valt. Met het oog hierop kan het dus voordelig zijn, indien een projectontwikkelaar hiertoe bereid is, om op risico te ontwikkelen.

Onzekerheid

Op dit moment bestaat op onderdelen nog onduidelijkheid over de wijze waarop de earningstrippingregeling moet worden toegepast. Zo ook bij bedrijfsmiddelen in aanbouw. Zonder toepassing van de regeling dient rente in een dergelijk geval namelijk fiscaal te worden geactiveerd als onderdeel van de kostprijs. Vooralsnog lijkt het voor de hand te liggen dat de regeling (net als de al bestaande renteaftrekbeperkingen) moet worden toegepast in het jaar dat de rente verschuldigd wordt. Het niet-aftrekbare deel van de rente kan vermoedelijk vervolgens (toch) niet worden geactiveerd als onderdeel van de fiscale kostprijs. Dit blijkt echter (nog) niet uit de toelichtingen.

Ook is onduidelijk hoe fiscaal moet worden omgegaan met de rente indien de in dit voorbeeld door te schuiven niet-aftrekbare rente in een later jaar alsnog in aftrek kan worden gebracht. Dient deze dan alsnog te worden geactiveerd als onderdeel van de fiscale kostprijs?

Tot slot kan hier de impliciet of expliciet overeengekomen rentecomponent in de termijnbetalingen die een projectontwikkelaar (vooruit) ontvangt worden genoemd als voorbeeld waarbij het nog niet duidelijk is of deze door de renteaftrekbeperking zullen worden geraakt. Wellicht wordt in juni 2018, wanneer het daadwerkelijke wetsvoorstel wordt verwacht, nog een en ander nader toegelicht.

Conclusie

Het aan-/verkopen van vastgoed en het ontwikkelen van vastgoed is altijd al een terrein geweest waar fiscale en juridische afwegingen een belangrijke rol spelen en waarbij gedegen advies niet mag/kan ontbreken. Met de introductie van de earningstrippingregeling wordt daar een nieuwe dimensie aan toegevoegd. Uitvoerige kennis van de fiscale positie van de betrokken partijen is vereist om een goede afweging te kunnen maken over de wijze waarop een transactie of project moet worden vormgegeven. Door nu al bij lopende en nieuwe projecten rekening te houden met bovengenoemde elementen kan de financiële impact van de renteaftrekbeperking gelukkig in veel gevallen worden beperkt.

Louis Leijsen maakt als senior fiscalist deel uit van het vastgoedteam van Loyens & Loeff.

Dit artikel is gepubliceerd in het meinummer 2018 van Vastgoedmarkt.

Reageer op dit artikel