nieuws

Dynamis: Laagste aantal woningen te koop in tien jaar

Financieel

Dynamis: Laagste aantal woningen te koop in tien jaar
Woningen in Zwolle

Het aantal voor verkoop beschikbare woningen bevindt zich op het laagste niveau sinds begin 2008.

De snel dalende aanbodtrend heeft er toe geleid dat de aanbodpiek uit de crisisjaren is omgeslagen naar een historisch laagtepunt in het vierde kwartaal van 2017. Dit blijkt uit de vierde kwartaalrapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten 2017 van Dynamis die 6 februari 2018 verschijnt.

Gedurende 2017 heeft een aanboddaling van maar liefst een derde plaatsgevonden, waardoor per 1 januari 2018 slechts 89.250 woningen in aanbod staan. De aanleiding hiervoor is het constant hoge aantal woningverkopen. De eerste effecten van het beperkte aanbod zijn echter al merkbaar, met 67.000 verkochte woningen is dit kwartaal het record van het vierde kwartaal van 2016 niet overtroffen. Vooral gemeenten met krappe marktomstandigheden ervaren een terugval van de verkoopaantallen. De schaarste op de woningmarkt heeft geresulteerd in sterke prijsstijgingen, in een jaar tijd zijn de woningprijzen met bijna 9 procent gestegen.

Aangeboden woningen sluiten niet goed aan op de vraag

Hoewel het huidige aanbodvolume vergelijkbaar is met het aanbod begin 2008, is de samenstelling hiervan compleet verschillend. Woningen in het middensegment vormen op dit moment nog iets meer dan de helft (58 procent) van het aanbod, tien jaar geleden was dit aandeel maar liefst twee derde. Het aanbod bevat nu juist veel meer grote woningen, zo is het aantal woningen groter dan 250 m2 meer dan verdubbeld ten opzichte van 2008. Ook de regionale verdeling wijkt af. Zo staat tegenwoordig een vijfde van de aangeboden woningen in de gemeenten met meer dan 100.000 inwoners, terwijl dit tien jaar geleden nog meer dan een derde was. Hiertegenover staat dat kleinere gemeenten een veel groter aanbodvolume kennen dan in 2008. Op de woningmarkt is zo sprake van een kwalitatieve mismatch doordat de vraag naar deze schaarse woningtypen en woonlocaties juist groot is.

Woningmarkt ook buiten de Randstad onder druk

Weer is in dit kwartaal de druk op de woningmarkt toegenomen. De sterke aanboddaling leidt tot een beperkte keus voor woningzoekers. Eind 2016 was de marktdruk voornamelijk in de Randstad zeer hoog, maar gedurende 2017 is ook in veel steden buiten de Randstad een zeer krappe marktsituatie ontstaan. Het aantal transacties overtrof hier vaak het beschikbare aanbod. Het aantal gemeenten met een verkopersmarkt is in het afgelopen kwartaal toegenomen van 202 naar 243. Ook aan de onderkant van de woningmarkt is de toenemende dynamiek merkbaar, het aantal gemeenten met een kopersmarkt neemt snel af.

Woningprijzen met bijna 9 procent gestegen

Door de toenemende spanning op de Nederlandse woningmarkt blijven de prijzen verder toenemen. In het laatste kwartaal van 2017 komt de mediane transactieprijs uit op 271.000 euro, een toename van 8,7 procent in een jaar tijd. In de stijging van de gemiddelde woningprijs is nog geen afvlakking zichtbaar. Ook per vierkante meter zet de forse prijsstijging door. De mediane meterprijs bedraagt in het vierde kwartaal 2.500 euro. In 2016 en 2017 heeft zo’n toename van maar liefst 400 euro per m2 plaatsgevonden.

Uitdagingen op de woningmarkt: nieuwbouw en verduurzaming

Om de hoge marktdruk te temperen zijn nieuwbouwinspanningen noodzakelijk. In 2017 is gehoor gegeven aan de oproep om in een sneller tempo woningen te bouwen, het aantal verleende vergunningen is bijna een derde hoger dan een jaar geleden. Naar verwachting gaat in 2018 het aantal opgeleverde woningen in lijn komen met de groei van het aantal huishoudens. Om de grote inhaalvraag die tijdens de crisis is ontstaan het hoofd te bieden, moet dit tempo nog verder worden opgevoerd.

Naast de uitbreidingsopgave moet in de woningmarkt ook nog een forse verduurzamingsslag worden gemaakt om de gestelde klimaatdoelen te bereiken. Niet alleen in de nieuwbouw moeten inspanningen geleverd worden, maar juist in de bestaande voorraad moet de besparingspotentie beter benut worden. Vooral particuliere woningeigenaren zijn vaak moeilijk te bewegen tot duurzaamheidsinvesteringen. De overheid zou verdergaande stappen moeten nemen om in de koopsector het energieverbruik terug te dringen.

Verwachtingen 2018: beperkt aanbod werkt door in verkoopaantallen

Voor 2018 is het de verwachting dat de krappe marktomstandigheden blijven bestaan als gevolg van het gebrek aan aanbod. Het beperkte woningaanbod zal meer effect gaan sorteren op de verkoopaantallen, voor een deel zal dit echter worden gecompenseerd door de toenemende verkopen van nieuwbouwwoningen. Het is bovendien de verwachting dat de woningprijzen in de komende periode verder zullen stijgen als gevolg van de krapte. In de regio’s waar sinds kort sprake is van een hoge marktdruk is nog ruimte voor sterkere opwaartse prijsontwikkelingen, terwijl in de gemeenten waar de markt al langere tijd onder druk staat de prijsstijgingen door afnemende financierbaarheid zullen afvlakken.

Meer lezen? Download hier het complete Dynamis-rapport.

Infographic Sprekende Cijfers Woningmarkten Q4 2018

Infographic Sprekende Cijfers Woningmarkten Q4 2018

Reageer op dit artikel