nieuws

Bescheiden groei koploper ABP

Financieel

Bescheiden groei koploper ABP
Omgeving Centraal Station, Den Haag.

Door de relatief beperkte groei van koploper ABP is het marktaandeel van de vijf grootste vastgoedbeleggers in 2016 is gestabiliseerd op 52,7 procent.

Uit de jaarlijks door Vastgoedmarkt vastgestelde ranglijst van de grote Nederlandse vastgoedbeleggers blijkt dat het marktaandeel1 van de vijf grootste vastgoedbeleggers in 2016 is gestabiliseerd op 52,7 procent. Dat komt door de relatief beperkte groei van koploper ABP waardoor diens marktaandeel is gedaald van 20,2 procent in 2015 naar 19,8 procent in 2016.

De omvang van de vastgoedmarkt2 volgens de ranglijst van de grote Nederlandse vastgoedbeleggers is in 2016 toegenomen met 16,9 miljard euro van 251,1 miljard euro in 2015 naar 268,0 miljard euro in 2016. De top 5 van de vastgoedbeleggers laat een toename zien van 8,9 miljard euro. Koploper ABP neemt daarvan een bescheiden 2,2 miljard euro voor haar rekening. Zowel absoluut als relatief levert het pensioenfonds Zorg en Welzijn (PfZW) met een toename in 2016 van 2,9 miljard euro de grootste bijdrage aan de top 5. Onderzoek van Vastgoedmarkt heeft aangetoond dat de toenames bij ABP en PfWZ te danken zijn aan waardestijgingen. De totale toename voor deze pensioenfondsen bedraagt 5,1 miljard euro, wat een combinatie is van +5,8 miljard euro waardestijgingen en van -0,7 miljard euro saldo aankopen minus verkopen.

Doordat het vastgoed van APG vooral in bezit is van het ABP, zit er als het ware een dubbeltelling in de uitkomsten van ABP en APG samen. Naast APG zijn er nog andere beleggers die als assetmanager vastgoed beheren van andere beleggers uit de ranglijst en daarmee voor dubbeltellingen zorgen. De belangrijkste zijn Syntrus Achmea, Bouwinvest, MN Services, Bouwfonds IM, ASR en TKP. Tabel 1 (download het excelbestand onderaan de tekst) bevat zowel uitkomsten voor alle professionele beleggers als uitkomsten voor de beleggers exclusief de genoemde assetmanagers. Daarmee is het mogelijk de invloed van dubbeltellingen te analyseren. Zo zorgen de verwijderde assetmanagers voor een toename van de vastgoedmarkt in 2016 van 12,1 miljard euro en blijft er voor de professionele beleggers exclusief assetmanagers een toename van 4,8 miljard euro over.

Vastgoedbeleggers naar omvang vastgoedportefeuille, 2016

 

Koploper en top 5

De top 5 heeft zowel in 2015 als in 2016 een marktaandeel op de vastgoedmarkt van 52,7 procent. Het marktaandeel van de koploper – vanaf 2011 is dit het ABP – is gedaald van 20,2 procent in 2015 naar 19,8 procent in 2016.

Marktaandeel grotere beleggers neemt af

Het bezit van de beleggers met een vastgoedportefeuille groter dan 10 miljard euro is in 2016 toegenomen met 7,4 miljard euro. Hun marktaandeel in de totale vastgoedmarkt is echter gedaald van 46,3 procent in 2015 naar 46,1 procent in 2016. Ook voor de beleggers met een vastgoedportefeuille tussen de 5 en 10 miljard euro is het marktaandeel licht gedaald, en wel van 21,8 procent in 2015 naar 21,6 procent in 2016. De belangrijkste verschuiving is te zien bij de kleinere beleggers: de beleggers met een vastgoedportefeuille tussen de 1 en 5 miljard euro boeken een winst in het marktaandeel van 1,8 procent terwijl de beleggers met een vastgoedportefeuille tot 1 miljard euro 1,5 procent marktaandeel verliezen.

Assetmanagers behoren vanaf 2007 overwegend in de groepen met een vastgoedportefeuille groter dan 5 miljard euro. Hun invloed maakt een grote sprong in 2011, vooral doordat het ABP in dat jaar vastgoedbeleggingen heeft ondergebracht in beleggingsfondsen die deel uitmaken van APG. Dat is af te lezen aan het marktaandeel van de kleinere beleggers met een vastgoedportefeuille groter dan 5 miljard euro. In de uitkomsten exclusief de assetmanagers is hun marktaandeel in de periode 2011-2016 10 tot 12 procentpunten lager dan in de uitkomsten inclusief de assetmanagers. In de periode 2007-2010 is dat 2 tot 4 procentpunten lager, en in de periode 1999-2006 is hun marktaandeel zelfs 0,5 tot 3 procentpunten hoger.

Methodiek en correcties

In dit artikel wordt de schaalvergroting gekwantificeerd aan de hand van de door Vastgoedmarkt vastgestelde ranglijst van grote Nederlandse vastgoedbeleggers/assetmanagers. De gegevens uit deze lijst maken het mogelijk onderzoek te doen naar de invloed van de grote beleggers op de vastgoedmarkt. Daarvoor zijn eerst de beleggers van de ranglijst vanaf 1999 verdeeld over vier grootteklassen van de vastgoedportefeuille: minimaal 10 miljard euro, tussen de 5 en de 10 miljard euro, tussen de 1 en de 5 miljard euro, en minder dan 1 miljard euro. Vervolgens is gekeken naar de omvang van elke groep in verhouding tot de totale vastgoedportefeuille van de ranglijst. Daarbij zijn waar nodig de gegevens van voorgaande onderzoeken gecorrigeerd om te zorgen voor vergelijkbare gegevens voor de gehele periode. Deze keer is geen correctie nodig geweest.

Bij het beoordelen van de marktaandelen van de verschillende grootteklassen moet worden bedacht dat deze beïnvloed worden door het overschrijden van een grens door een belegger. Zoals door de terugval van Achmea Vastgoed onder de grens van 5 miljard euro in 2004. In 2005 brengt de fusie met Interpolis Achmea Vastgoed weer boven de grens van 5 miljard euro. In 2006 doorbreekt Corio de grens van 5 miljard euro, in 2015 doet ook pensioenfonds Metaal en techniek dit. Het doorbreken van de grens speelt een nog grotere rol bij de beleggers met een vastgoedportefeuille groter dan 10 miljard euro. Zo doorbreken de ING Group in 2000, Zorg en Welzijn en Rodamco Europe in 2006 de grens van 10 miljard euro, en is er een terugval tot onder de grens van 10 miljard euro door Zorg en Welzijn in 2008 die in 2009 weer terugkeert. Syntrus Achmea Vastgoed valt in 2009 terug tot onder de grens van 10 miljard euro, komt in 2011 weer net boven de grens van 10 miljard euro uit om in 2012 weer terug te vallen.

1. Met marktaandeel wordt hier bedoeld het deel van het totale vastgoed dat in bezit is van de in de ranglijst opgenomen Nederlandse vastgoedbeleggers/assetmanagers.

2. Het betreft hier de vastgoedmarkt exclusief het vastgoed dat in bezit is van beleggers met een portefeuille van minder dan 250 miljoen euro.

Over de auteur
Drs. J.L. Gebraad is statistisch onderzoeker bij het CBS, sector Nationale rekeningen.

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van februari 2018

Tabel 2 – Ranglijst grote Nederlandse vastgoedbeleggers/assetmanagers 20161
2015 2016 als % van
mln euro mln euro het totaal
1 (1) ABP 50823 53042 19,8
2 (2) APG 38675 40911 35,1
3 (3) Pensioenfonds Zorg en Welzijn 26724 29669 46,1
4 (4) Syntrus Achmea Real Estate & Finance 8713 9179 49,6
5 (5) Bouwinvest 7500 8500 52,7
6 (6) Pensioenfonds Bouw 7195 7982 55,7
7 (7) Mn Services 7063 7575 58,5
8 (8) Redevco 6700 7100 61,2
9 (11) Pensioenfonds Metaal en Techniek 5624 6053 63,4
10 (9) Bouwfonds IM 6296 5927 65,7
11 (10) Q-Park 5643 5671 67,8
12 (12) ASR Vastgoed Vermogensbeheer 4210 4638 69,5
13 (13) Vesteda 3803 4342 71,1
14 (18) Nationale Nederlanden 3260 4172 72,7
15 (15) Amvest 3300 3900 74,1
16 (14) Wereldhave 3725 3797 75,6
17 (16) Eurocommercial properties 3204 3555 76,9
18 (19) ASR 2872 3250 78,1
19 (17) Aegon 3012 2685 79,1
20 (21) Kroonenberg Groep 2100 2400 80,0
21 (20) Pensioenfondsen KLM (Blue Sky Group) 2292 2347 80,9
22 (25) Rabobank Pensioenfonds 1803 2138 81,7
23 (24) Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw 1891 2020 82,4
24 (27) Philips Pensioenfonds 1672 1968 83,1
25 (22) Pensioenfonds Metalelektro 2006 1965 83,9
26 (26) Pensioenfonds Grafische Bedrijven 1701 1874 84,6
27 (23) Altera 1914 1841 85,3
28 (41) Rubens Capital Partners 995 1800 85,9
29 (29) Pensioenfonds ING 1556 1728 86,6
30 (28) Vastned 1648 1615 87,2
31 (37) TKP Investments 1100 1600 87,8
32 (32) Achmea 1395 1581 88,4
33 (30) Spoorwegpensioenfonds 1515 1540 89,0
34 (31) Van Herk Groep 1500 1500 89,5
35 (39) Vastgoed Syndicering Nederland 1060 1462 90,1
36 (42) Pensioenfonds Woningcorporaties 990 1366 90,6
37 (36) Pensioenfonds Huisartsen 1175 1338 91,1
38 (33) Dela 1374 1316 91,6
39 (34) Shell Pensioenfonds 1204 1284 92,0
40 (40) Delta Lloyd 1052 1174 92,5
41 (38) Green Real Estate 1100 1100 92,9
42 (44) Pensioenfonds Medisch specialisten 888 970 93,2
43 (43) Breevast 924 924 93,6
44 (45) Pensioenfonds Horeca & Catering 823 911 93,9
45 (47) Cairn Real Estate 800 900 94,3
46 (48) Pensioenfonds Detailhandel 797 870 94,6
47 (46) Ping Properties 800 800 94,9
48 (35) NSI 1197 770 95,2
49 (50) Westplan Investors 783 762 95,5
50 (59) Pensioenfonds KPN 504 718 95,7
51 (49) Annexum 790 716 96,0
52 (53) Pensioenfonds PostNL 615 673 96,2
53 (54) Pensioenfonds Vervoer 601 639 96,5
54 (61) Pensioenfonds Schildersbedrijf 470 632 96,7
55 (52) Pensioenfonds Werk en (Re)integratie (WRI) 646 623 97,0
56 (57) PNO Media 522 607 97,2
57 (60) Newomij/Hoogh Blarick 487 579 97,4
58 (51) Holland Immo Groep 743 560 97,6
59 (55) Pensioenfonds Hoogovens 559 540 97,8
60 (64) Pensioenfonds voor Fysiotherapeuten 455 540 98,0
61 (56) Zeeland Investments Beheer 528 479 98,2
62 (62) Pensioenfonds Akzo Nobel 459 440 98,4
63 (65) Metroprop 440 440 98,5
64 (67) Pensioenfonds DSM Nederland 368 433 98,7
65 (66) Pensioenfonds UWV 432 429 98,8
66 (58) Progress (Pensioenfonds Unilever) 513 421 99,0
67 (69) Pensioenfonds Slagersbedrijf 361 348 99,1
68 (70) Pensioenfonds Wonen 336 336 99,2
69 (71) Pensioenfonds Architectenbureaus 308 333 99,4
70 (73) Nedstede 267 310 99,5
71 (74) DHG 262 304 99,6
72 (72) Hanzevast 277 277 99,7
73 (75) Vivat 259 274 99,8
74 (-) Pensioenfonds Medewerkers Apotheken 217 258 99,9
75 (-) Pensioenfonds Heineken 178 254 100,0
(63) Basisfonds Stationslocaties 459
(68) Ibus 365
(76) Staalbankiers 250
Totaal 251068 267975
Bron: Vastgoedmarkt, september 2017
1 De rangvolgorde tussen haakjes betreft de positie op de ranglijst van 2015.
Reageer op dit artikel