nieuws

Taxatiecasus: Het Leontienhuis, Zevenhuizen

Financieel

Het Leontienhuis, vernoemd naar oprichtster Leontien van Moorsel, biedt zorg aan mensen met eetstoornissen. Drie taxateurs gespecialiseerd in zorgvastgoed geven hun visie op dit bijzondere object.

Taxatiecasus: Het Leontienhuis, Zevenhuizen
Kees Trimp, Bert van Scherpenzeel, Leontien Zijlaard-Van Moorsel, Bert Deen en Johannes van Bentum

Aan de rand van het dorp Zevenhuizen in de gemeente Zuidplas staat een woonboerderij. Wat opvalt is het grote aantal auto’s dat achter de ruime boerderij staat geparkeerd. En het logo van een vlinder, dat tegen de muur is geschroefd. Dit is het Leontienhuis, vertelt het bord.

Het Leontienhuis is opgezet door de wielrenster Leontien van Moorsel, die tijdens haar carrière als sportvrouw leed aan een eetstoornis. In de woonboerderij vangt zij samen met een klein team professionals en vooral vrijwilligers mensen op die kampen met een eetstoornis in alle leeftijdscategorieën. Ook geeft het Leontienhuis ondersteuning aan ouders en naasten van degenen die ziek zijn. De kosten van die opvang worden volledig gedekt uit giften, bijdragen van particulieren, fondsen en ondernemingen.

Gasten die rond lunchtijd het Leontienhuis bezoeken eten vanzelfsprekend mee. Er zijn wel regels aan tafel: iedereen eet minimaal twee boterhammen met beleg. Ook de drie taxateurs van zorgvastgoed die op een regenachtige dag in november de zorgboerderij bezoeken eten mee, na een rondleiding door algemeen manager Fieke Thijs en een gesprek met oprichtster Leontien Zijlaard-Van Moorsel.

Het Leontienhuis werd op 9 juli 2015 geopend door koningin Máxima. Dat werd mogelijk gemaakt door een aantal betrokken bouwbedrijven en leveranciers van bouwmaterialen en installaties. Zij zorgden ervoor dat de vervallen boerderij, eigendom van de gemeente, geschikt werd voor het verlenen van zorg aan mensen met eetstoornissen. Op de begane grond zijn een grote eetkeuken, woonkamer en enkele kantoor/spreekruimten. Boven zijn een yogaruimte, presentatiezaal, handwerkruimte en enkele kamers waar bezoekers zich kunnen terugtrekken als zij daaraan behoefte hebben.

Bij hun beoordeling van het zorgobject kijken de taxateurs steeds naar één aspect waarop zij het vastgoed beoordelen. Zij kiezen voor respectievelijk duurzaamheid, het verdienmodel en de vraag of het hier daadwerkelijk zorgvastgoed betreft.

Bert Deen

Taxateur Zorgvastgoed, Dynamis Taxaties

Aspect: Duurzaamheid

Bert Deen

Bert Deen

Tijdens ons bezoek aan het Leontienhuis kwam het thema duurzaamheid ruim aan de orde. Het merk ‘Leontien van Moorsel’, legendarisch wielrenster, is van groot belang bij de fondsenwerving. Op termijn zal de kracht van dit merk afnemen. Maar er worden nu al initiatieven ondernomen zodat het merk ‘Leontienhuis’ duurzaam en selfsupporting wordt.

Voor een taxateur speelt duurzaamheid van het fysieke gebouw een rol bij de waardebepaling. Bij zorgvastgoed zelfs bovengemiddeld, omdat de gebruiksduur van zorgvastgoed vaak kort is. De restwaarde (exit) van zorgvastgoed is vaak laag aan het einde van de exploitatieperiode omdat het voor een beperkte doelgroep geschikt is. Alternatieve aanwending of hergebruik (materialen) speelt een dominante rol in de risico-inschatting en de invloed op de marktwaarde.

Door duurzaamheid van een gebouw te kwantificeren en kwalificeren breng ik de invloed op de waarde in beeld. Ik weeg de onderstaande eigenschappen daarbij mee.

Ontwerp en uitvoering: het Leontienhuis is gebouwd in 1925. Was ooit een kaasmakerij. Het gebouw is nog steeds in gebruik door alternatieve aanwending. Door de traditionele bouw van de boerderij heeft de begane grond een stringente indeling met een matige efficiency van het vloeroppervlak. Deze is op de verdieping daarentegen door de flexibele wanden erg groot. Hierdoor is ook het aanpassingsvermogen groot. De verhouding bruto/netto vloeroppervlak is op de begane grond matig en op de verdieping goed.

Bouwmaterialen en installaties: van binnenuit zijn de wanden en vloeren geïsoleerd, ruim 2.300 m2 isolerend materiaal. Duurzame installaties voor vloerverwarming, bijverwarming met cv-ketel. Goed luchtzuiveringssysteem voor aangenaam binnenklimaat die bijdraagt aan een beter herstel voor de mensen die er verblijven. De zonnepanelen dragen bij aan minder gebruik van fossiele brandstoffen en een lagere elektriciteitsrekening, dus lagere exploitatiekosten in gebruik.

Locatie en overwegingen bereikbaarheid: goed bereikbare locatie. Vanaf de A12 via de N219 ben je in een paar minuten bij het Leontienhuis. Er is op loopafstand een bushalte met de naam ‘Leontienhuis’. Er is voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.

De duurzame investeringen dragen bij aan een hogere marktwaarde door de lage exploitatiekosten en mogelijkheden tot alternatieve aanwending. The Highest and Best Use (HABU) is niet het huidige gebruik, maar gebruik als woon/werkobject. Het pand wordt nu gebruikt voor het verlenen van een type zorg waarvoor er geen zorgspecifieke aanpassingen zijn gedaan. Het creëren van een ‘Huis’ als ‘Thuis’ is gelukt. Mede door de duurzame manier waarop het pand is gerenoveerd is er sprake van een hoge exit waarde. Het zeer aannemelijk dat dit pand nog lang in gebruik blijft.

Kees Trimp

Taxateur Zorgvastgoed, Taxatie Instituut Zorgvastgoed (TIZV)

Aspect: verdienmodel

Kees Trimp

Kees Trimp

Hoe taxeer je een zorgconcept? Welke waarde kun je toekennen aan professionele hulpverleners die opkomen voor jongeren met een eetstoornis? Wat is de waarde van een luisterend oor en het bieden van een veilige plek? Als taxateur van zorgvastgoed wordt ik geacht een prijskaartje te hangen aan het vastgoed waarbinnen Leontien van Moorsel haar zorg verleent.

Een paar constateringen vooraf: Het Leontienhuis leeft van vrijwilligers en sponsoren. Er is geen dekking vanuit de gemeente of rijksoverheid, er is geen sprake van verzekerde behandeling. Er is sprake van een jonge organisatie. De financiële kengetallen uit de jaarrekening kunnen nog geen ‘stresstest’ aan. Een vijfjarenplan is in de maak, maar ligt er nog niet.

Uit de gesprekken en de beschikbare informatie (statuten, jaarverslagen) blijkt dat het Leontienhuis een professionele stichting is, dat er goed toezicht is en dat de missie breed verankerd is bij tal van personen, bedrijven en instellingen. Ook is een ‘oorlogskas’ voor enkele jaren en er wordt hard gewerkt aan een zelfstandige situatie, ook zonder Leontien en haar naamsbekendheid.

Veel bedrijven ondersteunen het Leontienhuis, er zijn relaties met de universiteit Utrecht om het effect van het Leontienhuis meetbaar te maken, dit met steun van een zorgverzekeraar. Dit zijn allemaal relevante aspecten om tot een waarde-oordeel te komen van dit ‘exploitatiegebonden’ vastgoed.

De basis van de vastgoedwaardering is het in kaart brengen van toekomstige kasstromen (DCF). Variabelen daarbij zijn de huidige huur van circa 18.000 euro per jaar, de markthuur van circa 50.000 euro en de inschatting van de huur/kapitaallasten op basis van de exploitatie van 40.000 euro.

Een tweede stap is het tijdsaspect, afhankelijk van de looptijd van het huurcontract en de toekomstverwachting van de exploitatie. Hoe worden de inkomsten geborgd op langere termijn, wat verwachten we van de overheid en de zorgverzekeraar? Uiteraard worden de verwachte inkomsten geïndexeerd en gecorrigeerd met de zakelijke lasten en beheerskosten.

De derde stap is de inschatting van de eindwaarde of leegwaarde, die in dit geval tussen de 1 en 1,5 miljoen euro kan liggen bij een woon/werkbestemming. De kwaliteit van het vastgoed, de locatie en de alternatieve aanwendbaarheid is uitstekend.

Tenslotte worden de verschillende kasstromen in verschillende tijdscenario’s in kaart gebracht en contant gemaakt tegen een marktconforme rendementseis. Deze ligt hoger naarmate het risicoprofiel stijgt. De kwaliteit van de exploitant is daarbij van wezenlijke invloed. De uitkomst is een bruto of netto rendement die ook vergeleken kan worden met referenties van zorgboerderijen en non-profit organisaties.

Op de vraag wat een indicatieve marktwaarde van het Leontienhuis zal zijn, worden de genoemde parameters doorgerekend in verschillende varianten. De waarde zal tussen de 800.000 en 1.000.000 euro vrij op naam liggen, maar voor een nauwkeuriger taxatie worden uiteraard meer aspecten meegenomen dan alleen het verdienmodel van de exploitant.

Bert van Scherpenzeel

Taxateur Zorgvastgoed, AAG in Den Bosch

Aspect: Zorgvastgoed

Bert van Scherpenzeel

Bert van Scherpenzeel

Zorgvastgoed is een bijzondere, soms lastig te definiëren categorie binnen het maatschappelijk vastgoed. De vakgroep Maatschappelijk Vastgoed van de RICS geeft als definitie: ‘De specifieke karakteristiek van het maatschappelijk vastgoed heeft betrekking op de gebouwde omgeving, een gebouwgerelateerde gemeenschappelijke activiteit en het voorzien van die behoefte van belanghebbenden vanuit een erkend maatschappelijk belang’. De context en de activiteiten zijn dus bepalend. Dat geldt ook voor zorgvastgoed: de aspecten zorg, beleving en functionaliteit vormen belangrijke onderdelen bij de waardering van deze categorie vastgoed.

De zorg die in Nederland wordt geboden, is onderverdeeld in cure (ziekenhuizen) en care (onder andere verzorgingshuizen). In de media worden vooral objecten belicht die care bieden. Dit type zorg staat hier daarom centraal, aan de hand van een bijzonder particulier initiatief binnen de care: het Leontienhuis.

Beleving is een belangrijk element binnen de zorg. In de ideale situatie draagt de gebouwde omgeving bij aan de zorg. Lichtinval en de groenvoorziening rondom het gebouw zijn daarvan belangrijke elementen. Bij het Leontienhuis is daarvan duidelijk sprake.

Het aspect ‘functionaliteit’ is lastiger. De vraag in hoeverre de gevraagde zorg kan worden geboden, is bepalend. Vuistregel is: hoe specifieker de zorg; hoe meer de functionaliteit van het gebouw daarbij moet aansluiten. Het Leontienhuis biedt weliswaar specifieke zorg maar de eisen ten aanzien van functionaliteit zijn beperkt. De doelgroep heeft weinig of geen fysieke beperkingen. Deurbreedtes, drempels en dergelijke leiden dus niet tot beperkingen in het gebruik.

De activiteiten van het zorgvastgoed resulteren in een exploitatie. Die kan afhankelijk zijn van bekostiging door de overheid, maar er kan ook sprake zijn van particuliere bekostiging. In beide situaties gaat het om het karakter van de zorg en om het gebouw waar de zorg geboden wordt. Naarmate de zorg algemener is, kunnen de opbrengsten van het gebouw meer vanuit de markt worden beredeneerd.

Dat laatste geldt zeker voor het Leontienhuis. Hier geldt zonneklaar dat de marktaspecten bepalend zijn. De opbrengsten zijn immers gelijk aan de te ontvangen giften.

Vanuit de context geredeneerd is het Leontienhuis geen specifiek zorgvastgoedobject. Echter: vanuit de activiteit geredeneerd gaat het wel degelijk om zorgvastgoed. Daarom kunnen we concluderen dat bij dit gebouw zeker sprake is van een zorgvastgoedobject. Natuurlijk wel zolang het gebruik in overeenstemming is met het gedachtegoed van Leontien van Moorsel.

Foto's

Reageer op dit artikel