nieuws

Erfdienstbaarheden in Singapore

Financieel

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht waarmee iemand als eigenaar het recht wordt gegeven om gebruik te maken van andermans grond.

Erfdienstbaarheden in Singapore
Laurentien Kok

Bij erfdienstbaarheid wordt een stuk grond (het dienend erf) belast voor gebruik door de eigenaar van een aangrenzend stuk grond (het heersend erf). Erfdienstbaarheden worden veelal gevestigd als recht van uitweg, dus om te komen en gaan over het perceel van een ander naar het eigen perceel. Kenmerk van een erfdienstbaarheid is dat het gekoppeld is aan de percelen, het dienende erf en het heersende erf en niet aan de eigenaren van de betreffende percelen. De erfdienstbaarheid blijft dan ook bestaan indien een of beide percelen verkocht en geleverd worden aan een nieuwe eigenaar. Tot zover zijn erfdienstbaarheden in Singapore en Nederland grotendeels hetzelfde en kennen weinig verschillen.

In Nederland kunnen erfdienstbaarheden ook ontstaan door verjaring indien, kort gezegd, de eigenaar van een erf het dienende erf voor een onafgebroken periode van meer dan 20 jaar gebruikt en het gebruik niet betwist is door de andere eigenaar. Daarnaast kan de rechter op verzoek van een of beide partijen de inhoud van de erfdienstbaarheid aanpassen. De erfdienstbaarheid door verjaring is niet (meer) mogelijk in Singapore.

In een land met een grote schaarste aan land, nog meer dan Nederland, zijn erfdienstbaarheden aan de orde van de dag, ook omdat het common law systeem van Singapore, minder mogelijkheden middels andere rechtsfiguren kent om ander gezamenlijk gebruik van grond te regelen als bijvoorbeeld mandeligheid. Ook muren en elektriciteitsleidingen worden belast met erfdienstbaarheden om gezamenlijk gebruik of gebruik door de buurman te kunnen realiseren.

Nieuwe woning in de achtertuin

Een situatie die veel voorkomt in Singapore is de navolgende: In het verleden werden grote koloniale bungalows gebouwd op grote stukken land. Veel families hebben stukken land afgesplitst en verkocht aan derden of een tweede woning neergezet op de grond, al dan niet voor familieleden, en niets tot weinig geregeld qua toegang tot de openbare weg of anderszins. Huisnummers werden zelf verzonnen en aangevuld middels A of 01 en 02 toevoegingen, al dan niet later geformaliseerd. Feitelijk wonen de bewoners van de ‘nieuwe’ woning in de achtertuin van de bestaande woning en iedereen maakt gebruikt van dezelfde oprit vanaf de openbare weg of de straat.

In sommige situaties werd een andere toegangsweg geregeld vanaf de zijkant, indien mogelijk, maar soms ook een soort illegale oprit vanaf de achterkant of zijkant vanaf een andere straat met alle verwarring van dien met betrekking tot adressen en huisnummers.

Jaren later ontstaan er pas problemen

Andere voorkomende situatie is dat, indien een stuk grond extreem groot is, er meer huizen werden gebouwd, een eigen oprit ten behoeve van alle woningen tezamen vanaf de publieke weg, huisnummers A tot en met F op een bordje werd neergezet en de oprit bleef in eigendom van de oorspronkelijke eigenaar van de grond.Veel van deze al dan niet geformaliseerde situaties zijn ontstaan in de jaren 60 tot 80 van de vorige eeuw op moment dat Singapore een enorme economische ontwikkeling doormaakte, de schaarste aan grond en woningen toenam en bewoners niet meer in enorme koloniale huizen woonden met veel personeel. Jaren later ontstaan er pas problemen indien de eigenaar het oorspronkelijke huis en grond wil verkopen of overlijdt en de erfgenamen gaan uitzoeken hoe de eigendomssituatie feitelijk en juridisch is.

Zo ook bij mij in de straat. Opeens parkeerde iedereen zijn auto op de straat in plaats van op de eigen oprit en liepen er overal landmeetmannetjes van de Land Authority of Singapore rond; druk in overleg met bewoners en eigenaren die allerlei aanwijzingen gaven en diverse oude bouwtekeningen uit de persoonlijke archieven hadden opgevist.

Zelfs de elektrische step werd verboden

Wat bleek: ‘onze’ oprit was maar belast met een erfdienstbaarheid van ‘horse and carriage and pedestrian use’ en dus niet toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer zoals dat in het Nederlands wordt genoemd, ook al is de oprit 5 meter breed. Dus mochten we aanvankelijk niet meer de auto parkeren en zelfs de elektrische step werd verboden, want ook die step had een klein motortje.

Maar het kan altijd gekker: De oprit van onze buren was in eigendom van de voormalige grondeigenaar en eigenaar van het huis gelegen aan de weg zelf. Onze buren hebben dus nu geen toegang meer tot hun woning en lopen illegaal door de tuin van de buren elke dag en hun auto moet op straat staan waar een parkeerverbod geldt.

In Nederland geldt de redelijkheid en billijkheid

In Nederland komt men wel redelijk snel een oplossing voor dit soort situaties, ook omdat we het leerstuk van de ‘redelijkheid en billijkheid’ kennen en erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door verjaring. Daarnaast heeft Nederland een goed wekend kadaster waarin elk stukje grond is geregistreerd en nagezocht kan worden tot 200 jaar geleden. In Singapore is het meer rigide geregeld en niet elke eigenaar en elk perceel is in het kadaster geregistreerd.

De eigenaren in de straat beroepen zich nu op een uitspraak van de Hoge Raad van Singapore van een paar jaar geleden waarin is bepaald dat geen een eigenaar het optimale gebruik van land mag frustreren en/of belemmeren. Deze uitspraak was eigenlijk bedoeld ten behoeve van de overheid van Singapore en ten laste van een onwillige landeigenaar die zijn erfdienstbaarheid niet wilde opgeven; de Hoge Raad bepaalde dat het algemeen belang van optimaal grondgebruik voorrang heeft op het individuele belang van een eigenaar.

Inefficiënt grondgebruik is niet in het algemeen belang

Mijn buren nemen nu de stelling in dat hun ontnomen recht tot toegang tot de openbare weg vanuit hun woning leidt tot een niet optimaal grondgebruik en dus in strijd is met de uitspraak van de Hoge Raad en het algemeen belang van Singapore.

Ik ben benieuwd hoe bovenstaande gaat aflopen maar vooralsnog is de straat vol met landmeetmannetjes en gestreste eigenaren.

Over de auteur
Mr. Laurentien Kok MRE MRICS is kandidaatnotaris bij Bird & Bird LLP in Den Haag en Singapore.

Deze column is verschenen in Vastgoedmarkt van december 2017.

Reageer op dit artikel