nieuws

Hogere vastgoedallocatie niet zo vanzelfsprekend

Financieel

Vergroting van het percentage vastgoed in de portefeuille is bij de grootste beleggingsfondsen van de wereld eerder uitzondering dan regel. Dat blijkt uit een inventarisatie door Vastgoedmarkt.

Hogere vastgoedallocatie niet zo vanzelfsprekend
Geld, euro's.

Voor de vastgoedallocatie van institutionele beleggers is er met de lage rente maar één weg en die leidt naar boven. Dat is een mogelijke conclusie uit begin 2017 verschenen sector-onderzoeken. Hetzelfde had kunnen worden opgemaakt uit berichten over individuele fondsen die het aandeel vastgoed in de beleggingsmix gaan verhogen.
Zo was daar in maart 2016 het nieuws over de forse verhoging van de vastgoedbeleggingen bij Statens Pensjonfond Utland. Het Noorse staatsfonds bezat eind 2016 voor 20,7 miljard euro aan vastgoed. Op een balanstotaal van 854 miljard euro was dat 2,4 procent. Een aandeel in die orde van grootte is naar het oordeel van de Noren veel te klein voor een beleggingscategorie, die in 2015 met 10 procent ver boven het gemiddelde rendeerde.

Rentezorgen

Reden voor Statens Pensjonsfond Utland om de streefwaarde voor het percentage in de vastgoedportefeuille fors te verhogen. Tot en met 2016 bedroeg die streefwaarde 5 procent. Voor dat niveau zou al een verdubbeling van de vastgoedportefeuille nodig zijn, als al het andere hetzelfde bleef. Dat gaat voor de Noren niet ver genoeg: 7 procent moet het worden, te beleggen in niet-genoteerd vastgoed. Dat betekent dat er al gauw 40 miljard euro bij moet.
Het voorbeeld van Statens Pensjonsfond Utland past in het beeld dat naar voren komt uit de Investor Intentions Survey uit januari 2017 van Inrev. De Europese brancheorganisatie voor niet-genoteerd vastgoed liet 115 beleggers ondervragen. Daarvan verwachtte 50,4 procent een groei van de vastgoedportefeuille en maar 8,7 procent een krimp. Worden de antwoorden gewogen naar de omvang van de portefeuille per ondervraagde belegger, dan lijkt er al helemaal geen rem te zitten op de expansie in vastgoed. Een verwaarloosbaar percentage voorzag krimp terwijl 72,8 procent uitging van groei.

Licht positief

Of het nu aan rentezorgen ligt of aan geopolitieke onzekerheid, tien maanden na verschijning van het onderzoek van Inrev geeft een inventarisatie door Vastgoedmarkt een ander beeld. Het kan best zijn dat de vastgoedportefeuilles blijven groeien door de instroom van pensioengeld. Dat moet ergens in worden geïnvesteerd. Maar Vastgoedmarkt sloeg er de jaarverslagen op na van negen pensioenfondsen die tot ‘s werelds grootste mogen worden gerekend, zoals National Pension Fund (Zuid-Korea), ABP en Canada Pension Plan. Daarin wordt niet zoveel gerept over verhoging van het percentage vastgoed in de beleggingsmix.
Het Statens Pensjonsfond Utland uit Noorwegen is de eerste uitzondering, het overheidspensioenfonds van Japan een tweede. De Japanners willen 5 procent van hun beleggingen toewijzen aan de categorie ‘alternatives’ en daaronder vallen vastgoed en infrastructuur. Op basis van het beleggingstotaal van 1,2 biljoen euro eind 2016 zou dat 60 miljard euro aan investeringen in alternatives betekenen, waarvan een deel in vastgoed. Daar staat tegenover dat geen van de onderzochte pensioenfondsen het heeft over verlaging van de vastgoedallocatie. Dat betekent een licht positieve balans.

Consistente daling

Tegenover de licht positieve score bij de pensioenfondsen staat de afnemende appetijt van staatsfondsen voor vastgoed. Eind juli 2017 meldde JLL weliswaar dat de sovereign wealth funds hun vastgoedinvesteringen de afgelopen jaren flink hebben opgevoerd. Als institutionele beleggers liepen ze zelfs voorop bij het aanboren van nieuwe markten zoals woningontwikkelingen en datacenters. Maar twee weken eerder had de Italiaanse universiteit van Bocconi in zijn rapport Hunting Unicorns andere taal gesproken.
IT is voor staatsfondsen de nieuwe heilige graal. De zogeheten veilige categorieën, waaronder vastgoed, zijn volgens de onderzoekers van Bocconi duur en gevoelig voor politieke en macro-economische instabiliteit. Dat beneemt staatsfondsen de lust om er nog langer veel in geld in te steken. In 2016 investeerden de sovereign wealth funds via dertig transacties 11,8 miljard in veilige assets. Dat komt neer op 29,6 procent van het totaal. Een jaar eerder ging het nog om 27,6 miljard euro. De bedragen per subcategorie vertonen een ‘consistente daling’: 60 procent voor infrastructuur, 50 procent voor vastgoed en 90 procent voor hospitality.

Geen bescherming

Waarom zouden staatsfondsen moeten investeren in vastgoed? De onderzoekers van Bocconi wijzen op de nadelen. Prijzen zijn historisch hoog. Rendementen kelderen. Het Noorse staatsfonds dat er jarenlang dubbele cijfers mee haalde, moest het in de eerste helft van 2017 doen met 0,78 procent. Bescherming tegen geopolitieke onzekerheid biedt vastgoed niet omdat het conjunctuurgevoelig is. Wat overigens ook niet helpt is de dalende olieprijs. Daar hebben de staatsfondsen die hun geld halen uit fossiele brandstoffen flink last van. Hun totale investeringen daalden van 60,4 miljard euro in 2014 naar 39,9 miljard euro in 2016.
Als het beeld van het rapport van Bocconi maatgevend is, zullen ook andere categorieën institutionele beleggers op de rem gaan staan op de vastgoedmarkt. Pensioenfondsen bijvoorbeeld hebben niet dezelfde afhankelijkheid van de olieprijs, maar verder hebben ze als institutionele beleggers veel gemeen met staatsfondsen. Niet uit te sluiten valt dus, dat de volgende Investors Intentions Survey van Inrev zal getuigen van meer terughoudendheid.

Reageer op dit artikel