nieuws

Expo Real trekt record aantal bezoekers

Financieel

De 20ste editie van de Expo Real trok begin deze maand een record aantal bezoekers en exposanten naar München.

Expo Real trekt record aantal bezoekers

De sfeer was zonder twijfel positief in de overvolle gangpaden en de vele beursstands, maar toch ook ietwat ingetogen omdat iedereen donders goed weet dat het aanhoudende feestgedruis vooral gebaseerd is op de lage rente en dus niet voor eeuwig door kan gaan. ‘Het wordt eigenlijk een beetje saai. Het gaat al een aantal jaren goed. Maar iedereen vraagt zich af wanneer het fout gaat, alleen weet niemand wanneer’, vatte Robert Stassen, Head of Capital Research van internationaal vastgoedadviseur JLL in Londen, de stemming kernachtig samen, terwijl hij zijn blik liet glijden over de menigte. Stassen maakte in het verleden deel uit van het Vastgoedmarktanalisten panel.

De driedaagse vastgoedbeurs brak dit jaar alle records. Maar liefst 2003 bedrijven, steden en regio’s uit 35 verschillende landen exposeerden, een stijging van 13 procent ten opzichte van 2016. Terwijl het aantal bezoekers toenam met 6 procent tot 41.500. ‘Deze prachtige cijfers weerspiegelen de goede gang van zaken in de vastgoedsector’, verklaarde topman Klaus Dittrich van Messe München na afloop. De top tien van exposanten bestond uit Duisland, Verenigd Koninkrijk, Nederland, Oostenrijk Zwitserland, Polen, Frankrijk, Tsjechië, Verenigde Staten, Luxemburg en Spanje.

Lage rente

De aanhoudend lage rente vormt zonder twijfel de belangrijkste verklaring waarom alles vooralsnog crescendo lijkt te gaan. In het openingsdebat stelde prof Clemens Fuest van het Duitse IFO Centrum voor Economisch Onderzoek dat de economische groei zal leiden tot een geleidelijke stijging van de rente. Maar dat de hoge schuldenberg in combinatie met het overvloed aan spaargeld de neiging zal dempen bij de Europese Centrale Bank om de rente fors omhoog te gooien. Dat er ondanks de economische groei zo weinig inflatie heerst, verklaarde de Duitser door de sterke euro, de lage olieprijs en de zeer matige loonontwikkeling in Europa.

Keynote speaker en Nobelprijswinnaar prof Joseph Stiglitz waarschuwde de beursgangers daarentegen voor de komst van andere tijden. ‘De consensus over de aanpak van de economische stimulering in het Westen is verdwenen. Dat speelt een grote rol in de huidige onzekerheid.’ De voortdurende geopolitieke spanningen in combinatie met het gewijzigde monetaire beleid in de VS zullen volgens de wereldberoemde Amerikaanse econoom in de nabije toekomst ‘groot effect’ hebben op de wereldeconomie en de stabiliteit.

Terugtocht Amerikanen

Topman Sascha Klaus van de Duitse commercieel vastgoedfinancier Berlyn Hyp, ook actief in Nederland, zei zich ‘geen zorgen’ te maken over de Europese renteontwikkeling, maar wel over de Amerikaanse en de mogelijke gevolgen daarvan. ‘Als de Amerikaanse rente hard omhoog gaat, zal een groot aantal Amerikaanse beleggers zich terugtrekken uit de Europese vastgoedmarkt met alle gevolgen van dien voor de vastgoedprijzen.’

Klaus riep op tot ‘waakzaamheid’ omdat de loan-to-value’s (LTV’s ) geleidelijk stijgen in vastgoedfinancieringen, de risicobereid van vastgoedbeleggers toeneemt en de marges van vastgoedfinanciers zo laag zijn ‘dat ze eenvoudigweg niet lager kunnen’. ‘Ik verwacht dan ook dat de marges gaan stijgen.’ Hij waarschuwde in het bijzonder voor speculatieve logistieke projecten, al ontwaarde hij nog geen grote zeepbellen. ‘Maar we verkeren langzamerhand wel in een fase dat er fouten gemaakt gaan worden.’

VK winnaar

Blijkens cijfers van Colliers die in München werden gepresenteerd kwam het Britse investeringsvolume in de eerste drie kwartalen van het jaar uit op 42,3 miljard euro, waarvan ruwweg de helft in Londen terechtkwam. Dat is beduidend meer dan de 38,7 miljard die in Duitsland landde, hield  Richard Divall, Head of Cross Border Capital Markets EMEA Colliers, zijn gehoor voor. Europa’s drie grootste markten, waartoe ook Frankrijk behoort, zijn goed voor driekwart van het totale Europese investeringsvolume.

Berlijn is de populairste Duitse stad met meer dan 6 miljard euro aan vastgoeddeals. Daarmee koerst Duitsland nog steeds af op een mogelijk recordjaar. Het huidige recordjaar is 2015 met een beleggingsvolume van 55,1 miljard euro. JLL rekent voor 2017 op een totaal van 50 tot 55 miljard euro. Het vierde kwartaal is overigens goed begonnen met de verkoop voor 1,1 miljard euro van het Sony Center in Berlijn aan Noord-Amerikaanse beleggers.

Huurgroei

Jonathan Hull, Head Capital Markets van CBRE Global Investors, memoreerde tijdens de Global Investment Briefing, dat een jaar geleden ‘wij dachten dat Amerika het geweldig zou gaan doen, en Europa heel matig. Maar precies het omgekeerde is het afgelopen jaar gebeurd.’

Volgens CBRE GI verdubbelde in  het eerste half jaar bijna het investeringsvolume (+ 98 procent) in Amsterdam en deed heel Europa het uitstekend.  Volgens Jos Tromp, Head of Research EMEA van CBRE GI, is de kantoorleegstand in de Nederlandse hoofdstad de afgelopen jaren ‘spectaculair gedaald’ en wel van 15 tot 20 procent naar 7 procent nu. ‘Dat betekent huurgroei en dat speelt overal in Europa, met uitzondering van Londen.’

Digitale revolutie

De Expo Real ging uiteraard over veel meer dan de rente, macro-economie,  geopolitiek en de gang van zaken op de beleggings- en gebruikersmarkten. Zo kregen duurzame stedelijke vernieuwing en de digitale revolutie ruim aandacht. Voorafgaand aan de beurs waren uit 700 startups uit de hele wereld de 25 meest veelbelovende proptechbedrijven geselecteerd die op het Real Estate Innovation Network (REIN) hun producten en diensten mochten aanprijzen. Daaronder ook de Amsterdamse parkeer-startup ParkBee.

Frank Jansen, Brand Director van OVG Real Estate, was zeer te spreken over de beurs. Hij vindt de ruime aandacht voor proptech ‘buitengewoon inspirerend’. ‘We willen onze gebouwen steeds slimmer en duurzamer maken. Dit maakt het extra interessant om hier te zijn.’ De Amsterdamse projectontwikkelaar staat al voor de vijfde jaar op rij met een eigen stand op de Expo Real en is ook in de Duitse markt actief.

3D-printing

Wat gaat de logistieke sector de komende vijf jaar het meest beïnvloeden:  zelfrijdende auto’s, robotisering, 3D-printing, kunstmatige intelligentie/blockchain of langdurig lage brandstofprijzen? Die vraag hield moderator Logan Smith, Head of Logistics bij BNP Paribas Real Estate in Amsterdam, de panelleden voor tijdens een forumdiscussie over de toekomst van logistiek vastgoed. ‘3D-printing!’ antwoordde Erik van Wunnick, Director of Global Business Development van logistiek dienstverlener DSV, zonder een spoor van twijfel in zijn stem. Volgens hem zal binnen 20 procent van zijn business geraakt worden door deze technologie waarbij producten uit de printer rollen. Vooral de automobielindustrie gaat grote stappen maken richting 3D-printing de komende jaren, weet de Nederlander.

Forumlid en Vastgoedmarkt-columnist René Buck, directeur van adviesbureau Buck Consultants International in Nijmegen, zag  echter 3D-printing net als zelfsturende (vracht)auto’s de komende vijf jaren een hoge vlucht nemen. ‘Maar de robotisering is al volop gaande in de distributiecentra.’

Mooie zwaan

De hardst gegroeide sector in het twintig jarig bestaan van Expo Real is zonder twijfel logistiek vastgoed. Werd er vijftien jaar geleden in Europa ongeveer 1 miljard euro per jaar in logistiek vastgoed gestoken, nu is dat 30 miljard. E-commerce geeft de sector vleugel. Grootste verandering is volgens Buck dat de sector steeds gespecialiseerder en gefragmenteerder is geworden. ‘De tijd van ‘one size fits all’ ligt helemaal achter ons.’ ‘We zijn van een lelijk eendje in een mooi zwaan veranderd’, concludeerde Dirk Sosef, Vice President & Strategy bij Prologis, de Amerikaanse wereldmarktleider in logistiek vastgoed, tevreden.

 

Reageer op dit artikel