nieuws

‘Het spelletje van yieldcompressie is over’

Financieel

Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen leveren de komende 12 maanden een totaalrendement op van 8 procent, waarvan 4 procent dividendrendement en 4 procent koerswinst.

‘Het spelletje van yieldcompressie is over’

Die voorspelling doet Robert Woerdeman, hoofd Vastgoed Research bij Kempen Securities. Hij benadrukt dat het de gemiddelde rendementsverwachting is op basis van de 55 Europese vastgoedfondsen die Kempen analyseert, maar dat dit niets zegt over prestaties van individuele fondsen. Die lopen namelijk behoorlijk uiteen, variërend van -14 procent tot + 26 procent voor het beste fonds.

Wie de uitschieters zijn, wil hij niet zeggen. Over harde aanbevelingen op individuele fondsen en koersdoelen wil Woerdeman vanwege interne regels van de bank sowieso niets kwijt. Dergelijke informatie deelt de Amsterdamse zakenbank uitsluitend met klanten.

Volgens de 36-jarige analist, die in juni Remco Simon opvolgde, is de gematigde rendementsverwachting  vooral te wijten aan de renteverhoging die boven de markt hangt. ‘De kans dat de tien-jaarsstaatsrente binnen twaalf tot achttien maanden hoger staat, lijkt me redelijk voor de hand liggen’, betoogt hij. De Europese Centrale Bank (ECB) kan er volgens hem niet omheen ‘gezien de vrijwel constante stroom’ van positieve economische data om op een gegeven moment te stoppen met het opkopen van obligaties.

Hij stelt dat de waardegroei in de directe markt in Europa tot dusverre hoofdzakelijk het gevolg is geweest van krimpende bruto aanvangsrendementen door het ECB-stimuleringsbeleid. ‘In onze optiek als fundamentele analisten, die vooral nadruk leggen op de ontwikkelingen binnen het bedrijf zelf, beschouwen we de yieldcompressie van de laatste jaren door de extreem lage rente als artificiële groei. Wij verwachten dat met een stijgende rente de bruto aanvangsrendementen weer omhoog kunnen gaan; het spelletje van de yieldcompressie is bijna voorbij.’ De ‘echte’ waardegroei gaat nu komen uit de huurgroei, omdat de economie en dus de gebruikersmarkt verbetert, analyseert Woerdeman.

Het huidige opkoopprogramma loopt tot november. Naar verwachting van veel marktvorsers gaat ECB-president Mario Draghi in september of in oktober zinspelen op een (voorzichtige) beëindiging van het opkoopprogramma. Inmiddels is al voor 1,7 biljoen euro aan obligaties uit de markt gehaald.

Meer over de visie van Robert Woerdeman in Vastgoedmarkt van september 2017.

Reageer op dit artikel