blog

Het misverstand dat leegstand is opgelost

Financieel

Het misverstand dat leegstand is opgelost
Maarten Donkers

SIRE is een nieuwe campagne gestart: ‘Waardeer het, repareer het’. Het past volledig in de nieuwe golf van bewustere keuzes maken en circulair denken. Hergebruik is de toekomst, vastgoed niet uitgezonderd.

Transformatie als thema komt vaker terug in mijn columns. Ben ik daar dan zo’n fan van? Niet van transformatie als doel op zich. Wel als reparatiemiddel voor wat onbedoeld mis gaat in de sector. De bouw- en vastgoedsector heeft namelijk één eigenaardigheid: het verdienmodel voor zo’n beetje alle belanghebbenden is gericht op ‘nieuw’ en ‘meer’. Daar zit de kennis, het is makkelijker en het levert meer op. Dat gaat net zo lang goed, tot het moment aanbreekt dat je jezelf af moet vragen of ‘meer’ nog wel echt nodig is. Ons systeem is daar niet op gericht. Gemeenten blijven toch grond uitgeven, projectwikkelaars geven posities niet vrijwillig op, (nieuwe) beleggers blijven kopen en financiers blijven ook hun steentje bijdragen. We blijven dus doorgaan en niemand lijkt zich individueel druk te maken om de gevolgen.

Negen miljoen gebouwen

Ik bedoel daarmee de gevolgen voor de bijna negen miljoen gebouwen die we in Nederland al hebben. Die zijn samen naar schatting minstens 2000 miljard euro waard. En waarom hebben ze die waarde? Omdat u en ik bereid zijn om die gebouwen te gebruiken en daar elke maand een deel van onze omzet of ons loon aan te besteden. En later krijgen we daar ook iets voor terug. Bijvoorbeeld een afbetaalde woning, een vrij bedrijfspand als appeltje voor de dorst of rendement dat nodig is voor uw pensioen.

Maar wat als deze gebouwen niet worden gebruikt? Dat is vrij simpel. Die leveren ons, behalve kopzorgen, niets op. Eentje is niet zo erg. Maar als het er tienduizenden zijn, zoals dat nu het geval is, dan wordt het een ander verhaal. Ja, u leest het goed. Tienduizenden gebouwen met leegstand, terwijl u hoogstwaarschijnlijk dacht dat de leegstand na een paar jaar zwoegen nu wel weer onder controle is. Collectief bewandelen we een gevaarlijke weg. We hebben namelijk meer oog voor wat er bij moet komen dan voor de gevolgen voor dat wat er al is. En zo bouwen we bij en laten we lege panden achter. Dat valt niemand direct kwalijk te nemen. Het is het resultaat van een systeem dat we decennialang met elkaar ontwikkeld hebben. Bouwen loont en levert het meeste op.

Hardnekkig misverstand

Dat leegstand opgelost is, is dus een misverstand. Alleen ziet het er niet meer zo overzichtelijk uit als een paar jaar geleden, toen grote kantoorkolossen tevergeefs op huurders wachtten. De makkelijke weg is dus bewandeld. En ja, laaghangend fruit is daarmee wel zo’n beetje geplukt. Maar als we op de lange termijn naar een meer stabiele en gezondere vastgoedmarkt willen, betekent dit niet dat we weg kunnen kijken van het lastige stuk. Ik verwacht dat er nog meer zuur fruit aan zit te komen. Kijk alleen maar naar alle gebouwen die straks achter blijven op het platteland. Dat worden miljoenen vierkante meters.

Actie blijft daarom geboden. Positief verrast was ik door het bericht van het CBS eind oktober. Uit hun onderzoek blijkt dat er vorig jaar 13 duizend woningen ontstaan zijn door functieverandering van bestaande gebouwen. Dat getal zegt u misschien weinig. Ik heb de moeite genomen om de tabellen door te nemen en ben vervolgens dus positief verrast. Het waren er namelijk nog nooit zoveel en ‘slechts’ 42 procent betrof oorspronkelijk een kantoor. Het worden er dus steeds meer en het zijn al lang niet meer alleen kantoren die worden aangepakt. Maar bovenal: verreweg de meeste gebouwen stonden niet eens leeg voordat ze getransformeerd werden. Eindelijk een signaal dat we niet eerst afwachten maar nu al anticiperen op welke verandering nodig is.

Waarde lange termijn relaties

Ik herken het beeld dat uit het CBS onderzoek komt in de praktijk. Van alle projectfinancieringen die wij doen bestaat het overgrote deel uit transformatie van gebouwen en herontwikkeling van bestaande gebieden. En bijna altijd worden dit woningen. Het mes snijdt dan aan twee kanten. Samen met klanten waarderen wij het bestaande en repareren de functie. De oplossing is daarom heel simpel. Neem de bestaande voorraad als vertrekpunt. Werk samen met partijen die het collectieve belang en de lange termijn waarde willen versterken en zich daar ook over uitspreken. Richt je dus op lange termijn relaties. Hiervoor zijn geen nieuwe regels nodig, alleen leiderschap. Daarmee repareren we niet alleen het gebouw zelf, maar uiteindelijk een stukje van het verdienmodel in onze sector.

Over de auteur
Maarten Donkers is Hoofd Kennis & Sturing bij Rabo Real Estate Finance

 

Reageer op dit artikel