blog

Erfpachtcorrect(i)e communicatie

Financieel

Erfpachtcorrect(i)e communicatie
Tom Berkhout

Het op één na best gelezen artikel in de Vastgoedmarkt van 2018 was ‘Rechter haalt erfpachtcorrectie Amsterdam onderuit’. Het artikel betrof een erfpacht-uitspraak van de rechtbank Amsterdam over de zogenoemde ‘erfpachtcorrecties’ voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz).

Met veel smaak en geur werd verhaald over de manier waarop de rechters als het ware een rotsblok in de Amsterdamse erfpachtvijver hadden gesmeten. Het is dan op zijn zachtst gezegd opmerkelijk dat de redactie aan het vervolg geen aandacht is besteed, want inmiddels heeft het hof Amsterdam zich gebogen over de kwestie en op 9 mei uitspraak gedaan. En die uitspraak werpt een ander licht op de kwestie.

Wat is het geval? De Wet Woz schrijft voor dat vastgoed gewaardeerd wordt op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Daarom moeten objecten getaxeerd worden alsof ze op eigen grond staan. Als verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op erfpachtgrond, moet de invloed van erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd worden. Dit is de zogenoemde ‘erfpachtcorrectie’.

In een aantal procedures had de rechtbank Amsterdam kanttekeningen bij de berekeningssystematiek van de correctie geplaatst en de WOZ-waardes marginaal (0,8 procent – 1,55 procent) verlaagd. Vervolgens had de gemeentelijke belastingdienst het hof Amsterdam gevraagd een paar representatieve zaken versneld en gebundeld in behandeling te nemen. Omdat de uitkomsten van deze uitspraken pas in de WOZ-beschikkingen 2020 meegenomen konden worden, besloot de inspecteur gemeentebelastingen in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van twee procent voor woningen op erfpachtgrond.

Het hof Amsterdam moest in een geval beoordelen of de inspecteur voldoende mate aannemelijk had gemaakt dat de erfpachtcorrecties niet te hoog waren vastgesteld. Het hof stelde voorop ‘dat bij de berekening van die correcties noodzakelijkerwijs diverse hoogst onzekere toekomstige ontwikkelingen moeten worden ingeschat. Dit geldt bijvoorbeeld voor (i) het inschatten van de ontwikkeling van de inflatie, (ii) de grondprijsontwikkeling en (iii) het verloop van het disconteringspercentage.’ En dit alles over een periode van vijftig jaar. Aan iedere schatting is een zekere ruwheid eigen en dat geldt zeker ook voor de onderhavige schattingen. Een nominaal kleine wijziging in één van de factoren kan van grote invloed zijn op de hoogte van de uiteindelijk in aanmerking te nemen correctie. De uitkomst van de berekening kent dan ook een hoge onzekerheidsmarge. Anders gezegd: bij het berekenen van de erfpachtcorrecties moet een aantal keuzes worden gemaakt en afhankelijk van de keuze — ook als uitsluitend gekozen wordt voor reële, verdedigbare, toekomstige ontwikkelingen — is er een brede waaier aan uitkomsten mogelijk. De bewijsopdracht waar de heffingsambtenaar voor staat is niet om uit die brede waaier aan mogelijkheden de meest waarschijnlijke of beste te kiezen. Voldoende is dat hij op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt. Alsdan heeft hij de hoogte van de erfpachtcorrecties in voldoende mate aannemelijk gemaakt.’ Verder concludeerden de rechters dat de heffingsambtenaar ernaar had gestreefd de ontwikkelingen op een zo consciëntieus en zorgvuldig mogelijke wijze in te schatten. De gemaakte keuzes waren door hem adequaat onderbouwd en goed verdedigbaar. Verder achtten de rechters het van belang dat bij het waarderen van factoren met een grote onzekerheidsmarge in een aantal gevallen de voor de belanghebbende meest gunstige oplossing was gekozen: ‘Keuzes die ertoe geleid hebben dat de erfpachtcorrecties vele tientallen procenten lager uitgevallen zijn, dan — bij andere, ook verdedigbare keuzes — maximaal mogelijk zou zijn geweest. Kritiek op de keuzes van de heffingsambtenaar is naar de aard van de materie zeker mogelijk en in een aantal gevallen ook voorstelbaar en begrijpelijk. Ook is verdedigbaar dat de heffingsambtenaar met andere of meer factoren rekening had kunnen houden.’

Het hof oordeelde dat de gehanteerde methode en toegepaste factoren voor het berekenen van erfpachtcorrecties deugdelijk waren. We moeten afwachten of cassatie wordt ingesteld. Vastgoedmarkt houdt u op de hoogte.

Over de auteur
Tom Berkhout is hoogleraar Real Estate op Nyenrode Business University

Reageer op dit artikel