blog

Bouwkostenstijgingen: verder kijken dan de tenen lang zijn?

Financieel

Mocht regeren vooruitzien zijn, dan kijkt de Nederlandse politicus het liefst naar zijn tenen.

Bouwkostenstijgingen: verder kijken dan de tenen lang zijn?
Tom Berkhout

Want zeg nu zelf: toen de crisis op haar hoogtepunt was en vele duizenden vaklieden de bouwsector voor gezien hielden, hadden de overheden toch met nieuwbouw- en renovatieprojecten al die expertise binnenboord kunnen houden? En ook nog eens tegen aantrekkelijke prijzen. Nu de crisis voorbij lijkt, moeten ineens tienduizenden woningen worden gebouwd en moet achterstallig onderhoud worden weggewerkt. Maar door wie? De vraag naar ervaren bouwvakkers is vele malen groter dan het aanbod. De aannemer kan als een modern despoot eisen wat hij wil. Naar verluidt wordt soms anderhalf keer de (tot voor kort) ‘normale prijs’ gevraagd.

De bouwkostenstijging verstoort aldus het bekende steekspelletje tussen bouwers en gemeente over de ‘te hoge grondprijzen’ nog meer. Om maar te zwijgen van de ongelukkigen die in het verleden geen vaste prijzen met hun aannemers hebben afgesproken en daar nu de wrange vruchten van plukken. Het is tegenwoordig zelfs bijna verdacht als een aannemer nog personeel kan inzetten: waar haalt hij de mensen vandaan? Is dat wel zuivere koffie? De werkvoorraad van bouwbedrijven en zelfstandigen loopt ondertussen steeds verder op en is tot historisch hoge niveaus gestegen. Een gespecialiseerde projectinrichter liet laatst weten dat hij een mooi project voor een gerenommeerde buitenlandse partij niet binnen een jaar en tegen een acceptabele prijs kon aanbesteden. Leg dat maar eens uit aan een bereidwillige investeerder. Wat particulieren al langere tijd ondervinden, dringt ook in versterkte mate door in de commerciële markt. Vind als particulier maar eens een aannemer, timmerman, loodgieter of schilder die een opdracht over een jaar wil komen offreren, laat staan uitvoeren.

De al lang niet meer sluimerende discussie werd  in de pers aangewakkerd door een rapport van het Economisch Instituut voor de Bouw met de titel ‘Trends op de bouwmarkt 2018-2023.’ Dit soort publicaties over de bouw verdient aandacht, omdat de bouwsector, net als de vastgoedsector, door zijn enorme omvang en cycliciteit van immens belang is voor de Nederlandse economie. Jaar na jaar worden tientallen miljarden euro’s geïnvesteerd in toevoegingen aan de voorraad bouwwerken. De bouwproductie zit nu weer op een slordige zeventig miljard euro, het niveau van vlak voor de crisis, waar die in 2013 tegen de 55 miljard euro bedroeg.

Het EIB verwacht dat de productie door stijgt naar tachtig miljard euro. Het rapport behandelt trends op de bouwarbeidsmarkt aan de hand van de thema’s schaarste, technologische innovatie en conjunctuurgevoeligheid. Waar tijdens de financiële crisis door een sterke en langdurige vraaguitval de werkgelegenheid met 80.000 voltijdbanen was afgenomen, is nu er weer een grote schaarste aan personeel. Voor de periode 2019-2023 bedraagt de totale instroombehoefte, inclusief vervanging van de natuurlijke uitstroom, 94.000 arbeidskrachten. Geen klein bier dus. Het EIB verwacht verder dat technologische innovatie tien procent kostenvoordeel (7,5 miljard euro per jaar) kan opleveren als het productieproces verder wordt geïndustrialiseerd en ‘slimme processen’ voor repeterende opdrachten worden ontwikkeld. Maar goed, dat is een verwachting. Uiteraard bevat het rapport een oproep aan de overheid om meer programmatisch, over meerdere jaren gespreid, aan te besteden.

Tijdens de crisis heeft het overheidsbeleid een negatief effect gehad op de woningmarkt, stelt het EIB. Het ziet er dus niet naar uit dat er op korte termijn verlichting komt. Mogelijk ook niet op middellange termijn als we die miljoen woningen, die we volgens menigeen per se moeten bouwen – een gestage bevolkingsaanwas vraagt nu eenmaal om een groeiende woningvoorraad – nog willen bouwen tegen aanvaardbare prijzen. Jonge starters staan nu al buiten spel. Bovendien moeten we met z’n allen verduurzamen, wat ook extra druk op de arbeidsmarkt en de prijzen oplevert. Maar zolang de tenen er maar verzorgd uitzien, kijken we nergens meer van op.

Over de auteur:
Tom Berkhout is hoogleraar bij het Nyenrode Real Estate Center in Breukelen.

Deze column verscheen in Vastgoedmarkt van december 2018.

Reageer op dit artikel