blog

De prijs van onwaardeerlijk erfgoed

Financieel

Ik mocht in oktober 2018 weer een week college geven in Moskou op de Presidentiële Academie Ranepa. Voor een business meeting werd mij gevraagd aandacht te besteden aan het (economisch) waarderen en taxeren van historisch vastgoed.

De prijs van onwaardeerlijk erfgoed
Tom Berkhout

We moeten dan bijvoorbeeld denken aan monumentaal industrieel vastgoed, paleizen, buitenplaatsen, landgoederen. Zowel voor Nederlandse als Russische taxateurs is dat een hele uitdaging. Ga het paleis op de Dam of het Kremlin maar eens waarderen. Alleen al door het bijzondere karakter van de objecten, het gebrek aan transparantie in de markten en ontbrekende prijsvorming. Welke waarde mag of moet je hechten aan een onverwarmd houten paleis met een indrukwekkende geschiedenis op een uitgestrekt landgoed waar de tsaren en tsarina’s nog kwamen voor feesten en partijen? En als we al mogen aannemen dat zoiets te koop zou komen, tegen welke prijs wordt het dan gekocht?

Niet al het historische vastgoed is officieel beschreven of geregistreerd, laat staan gedefinieerd en afgebakend. Bovendien wordt niet alles wat al eeuwen bestaat, als cultureel erfgoed aangemerkt. De Unesco Glossary of World Heritage Terms verstaat onder dat laatstgenoemde begrip onder meer: 1) monumenten (architecturale werken die van uitzonderlijk universele waarde zijn vanuit het oogpunt van geschiedenis, kunst of wetenschap); 2) groepen van gebouwen die, vanwege hun architectuur, hun homogeniteit of hun plaats in het landschap, van uitzonderlijke universele waarde zijn; 3) sites (plaatsen): werken van de mens of de gecombineerde werken van natuur en mens, en gebieden die van uitzonderlijke universele waarde zijn vanuit het historische, esthetische, etnologische of antropologische gezichtspunt. Kenmerkend is de ‘uitzonderlijke universele waarde’ van de objecten. Want daarover is men het wel eens: ze hebben waarde.

In ieder geval moeten we rekening houden met de toekomstige uitgaven om het historische erfgoed te onderhouden of (inwendig) aan te passen aan de geldende regels en overeengekomen verplichtingen. En met de tijd die het kost om de vereiste vergunningen voor dergelijke (veelal beschermde) objecten te krijgen. In principe zouden we voor het bepalen van de marktwaarde van cultureel erfgoed drie taxatiemethoden kunnen toepassen. De comparatieve methode (1) zal hoogstwaarschijnlijk snel afvallen door het gebrek aan transactieprijzen van vergelijkbare objecten. Misschien zijn er voor onderdelen van een object prijzen bij elkaar te harken en kan zo een marktwaarde ‘geconstrueerd’ worden: maar is dat exact genoeg en is de totale waarde niet meer (of minder?) dan de som der delen? Niettemin, de WOZ-taxatiewijzer NSW-landgoederen probeert het.

Permanent negatieve geldstromen

De inkomstenmethode (2) kunnen we toepassen als het object commercieel gebruikt wordt en geldstromen genereert. In Nederland kennen we veel monumentaal vastgoed dat verhuurd of verhandeld wordt. Daar valt dan aan te rekenen en mee te vergelijken. Overigens kunnen de geldstromen permanent negatief zijn vanwege de hoge onderhoudsuitgaven.

De kostenmethode (3) resteert dan vaak als ultimum remedium als de comparatieve en de inkomstenmethode onbevredigende uitkomsten opleveren. Maar de kostenmethode schiet niet zelden te kort vanwege de vele (vaak subjectieve) aannames die gemaakt moeten worden, en dat gaat voor historisch vastgoed al helemaal op. Wat is bijvoorbeeld het moderne equivalent van het vastgoed? Of moet de taxateur van een replica uitgaan? Hoe corrigeert de taxateur verifieerbaar van nieuw naar oud (veroudering, inefficiency)? De kostenmethode gaat uit van het economische principe dat een koper nooit meer zal betalen voor een object dan de kosten om een vergelijkbaar object te verkrijgen. Maar is dat wel te vinden? De uitkomst zou idealiter weer getoetst moeten worden aan geldstromen, maar als die in geen velden of wegen te bekennen of negatief zijn? Wanneer een object marktconform herontwikkeld zou mogen worden, zou een highest and best use-analyse soelaas kunnen bieden. Daar hebben we in Nederland voorbeelden van, zoals de verkoop van de koepelgevangenis (bouwjaar 1899) in Haarlem.

Wat als onderbouwing ontbreekt?

Uiteindelijk zal voor een restgroep de uitkomst van een taxatie, de zoektocht naar een prijs die een derde bereid is te betalen, voor elke discussie vatbaar blijven. Wanneer een goed onderbouwde taxatie niet mogelijk is, wat kan de taxateur dan in zijn rapportage zetten? De taxatieopdracht voor vastgoed met een uitzonderlijke universele waarde is dan een onzinnige opdracht. Zouden we zo’n opdrachtgever moeten kenschetsen als Oscar Wilde’s cynicus die de prijs van alles weet en de waarde van niets?

Over de auteur:
Tom Berkhout is hoogleraar aan het Nyenrode Real Estate Center in Breukelen.

Deze column verschijnt in Vastgoedmarkt van november 2018.

Reageer op dit artikel