blog

Preparing for bad times (2)

Financieel

Mijn vorige column (4 september 2018) eindigde ik met het vermoeden dat partijen zouden gaan waarschuwen voor een overkokende vastgoedmarkt.

Preparing for bad times (2)
Tom Berkhout

Dat vermoeden werd de afgelopen maand keer op keer bevestigd, waardoor de titel van de vorige column nu een ‘2’ als toevoeging heeft gekregen. Wellicht wordt de reeks een feuilleton.

In de cyclus hobbelt de vastgoedmarkt altijd achter de economie aan. Dus is het goed in de gaten te houden wat zich op de beurs en in de ‘echte economie’ afspeelt. Het jubileum van het Lehman-debacle gaf aanleiding tot allerlei bespiegelingen, waaronder de vraag wanneer de volgende crisis te verwachten is. Waarop notoire zwartkijkers en onheilsprofeten wat schoten voor de boeg gaven. Maar ach, dat zijn nu eenmaal beroepshypochonders.

Niettemin, in de eerste weken van september 2018 sprong opeens een groot aantal beursindicatoren op rood, waaronder de zogenoemde Buffett-indicator. De alom geachte investeringscoryfee vindt het pas veilig te kopen wanneer de waarde van aandelen minder dan 100 procent van het BBP bedraagt. Welnu, de beurswaarde van de Amerikaanse aandelenmarkt was opgelopen tot zo’n 138 procent van het Amerikaanse BBP. Een ongekende hoogte, die zelfs niet bereikt was toen de internetzeepbel uiteenspatte (2001) of de kredietcrisis in 2008 uitbrak.

Voorbode van een crisis

Wat Nederland betreft lijkt zich sluipenderwijs een omgekeerde rentestructuur aan te dienen, wat een voorbode is van een crisis. Maar door het desastreuze Draghi-beleid zal de rente de komende jaren vermoedelijk wel laag moeten blijven, zeker nu zijn landgenoten weer gevaarlijk spel spelen en moeilijk in toom lijken te kunnen worden gehouden. Ook de Britten lijken zich welhaast te verheugen op een ‘jolly good’ Brexit-eindspel. De immer voorzichtige ‘noordelijke’ centrale bankiers zullen dit alles met gekromde tenen volgen.

Ook in de vastgoedsector zijn sommigen al aan het voorsorteren. In de lezenswaardige Thermometer koopwoningen van de NVB (bouwondernemingen) vraagt men zich hardop af er of zo langzamerhand niet sprake is van een zeepbel. Men acht het ‘best mogelijk’ dat zowel de woningprijzen als de bouw- en grondkosten in de komende twee jaar 20 tot 30 procent zullen stijgen. En dat moet natuurlijk een keer fout gaan.

Kans op harde landing groeit

De kans op een harde landing groeit onrustbarend snel en hoe langer een correctie uitblijft, des te harder de dreun uiteindelijk zal zijn. Die kans acht men ‘zorgwekkend aanwezig.’ Ook de term ‘kwetsbaarheid’ valt in de publicatie, zeker als een versnelde afbouw van de renteaftrek start en DNB de LTV verder gaat verlagen van 100 procent naar 90 of 80 procent.

Over DNB gesproken: maandag 8 oktober 2018 publiceerde de toezichthouder het Overzicht Financiële Stabiliteit. Het is mij de afgelopen jaren al vaker opgevallen hoeveel aandacht de bankiers aan de vastgoedsector besteden. Terecht natuurlijk, want het SNS-fiasco heeft ons ervan bewust gemaakt hoe kwetsbaar de Nederlandse economie is wanneer de vastgoedmarkt kuren vertoont.

Extra aandacht voor afdekking risico’s

DNB stelt dat Nederlandse financiële instellingen op dit moment goed in staat lijken te zijn om de gevolgen van een eventuele omslag in de vastgoedmarkt op te vangen. Maar ze moeten de komende tijd wel extra aandacht besteden aan afdekking van risico’s voor commercieel vastgoed. In de huidige hoogconjunctuur kunnen zich kwetsbaarheden voordoen, vooral wanneer leningen tegen soepeler voorwaarden worden verstrekt.

Vastgoedfinancieringen kennen een kortere looptijd (50 procent korter dan drie jaar geleden), een hoger risicoprofiel en een grotere hefboom (LTV’s voor nieuwe leningen lopen weer op) dan reguliere bedrijfsleningen. Daardoor kunnen eerder kredietverliezen ontstaan. DNB signaleert dat de rendementen onder druk staan en weinig ruimte bieden om risico’s aan te kunnen. Enquêtes onder vastgoedbeleggers geven aan dat de cyclus zich dichtbij of op de top bevindt.
Buitenlandse partijen zijn geneigd hun kapitaal snel terug te trekken in een neergang. Round Hill, dat in 2014 de Nederlandse markt betrad en in vliegende vaart woningportefeuilles kocht, gaat nu 10.000 woningen verkopen. Een teken aan de wand?

Over de auteur:
Tom Berkhout is hoogleraar aan het Nyenrode Real Estate Center in Breukelen.

Deze column verschijnt in Vastgoedmarkt van oktober 2018.

Reageer op dit artikel