blog

Hoe zeker is ‘de redding’ van de Hema?

Financieel

Enkele dagen voordat bekend werd dat Marcel Boekhoorn de Hema wil overnemen van de Britse investeringsmaatschappij Lion Capital, kreeg ik een mailtje van een bevriende relatie in Londense investeringskringen.

Hoe zeker is ‘de redding’ van de Hema?
Ruud de Wit

De vertrouwelijke vraag kwam erop neer of ik iets kon vertellen over Boekhoorns reputatie en financiële situatie.

Eigenlijk kan ik niet zoveel over Boekhoorn vertellen en al helemaal niet over zijn financiële kracht. Natuurlijk ken ik de verhalen over zijn succesvolle investeringen in Telfort en Bakker Bart, over het mislukte avontuur met De Pers, over de panda’s en zijn voorkeur voor exotische vrouwen als actrice/zangeres Tatjana Simic, zangeres Hind Laroussi en nu Rebecca Cabau van Kasbergen. De vraag bij Boekhoorn en zijn vriendinnen is: wie is hier de gold digger?

Toch hebben Boekhoorn en ik iets gemeen. We zijn beiden in Nijmegen geboren (hij exact tien jaar later) en wij delen de interesse voor voetbalclub NEC. Zijn Ouwehands Dierenpark in Rhenen was in mijn jeugd mijn favoriete zoo. Ik herinner me de kleurrijke papegaaien die de entree van de dierentuin met veel lawaai van commentaar voorzagen. Nu moeten twee panda’s daar voor de reuring zorgen.

Chalet-portefeuille was deels een ING-dispositiefonds

Vanuit vastgoedperspectief ken ik Boekhoorn en zijn aankopen via de Chalet Group. Eind 2009 kocht hij wat was overgebleven van het kwakkelende Real Estate Office Fund Netherlands (REOFN), een dispositiefonds van het inmiddels teloorgegane ING Real Estate Investment Management. Dit REOFN maakte deel uit van de voormalige KFN-portefeuille van ABP die eind 2007 – dus vlak voor de crisis – door ING REIM werd overgenomen. Het betere deel van de portefeuille kwam terecht in het Dutch Office Fund, maar de rest werd uitgepond, met wisselend succes.

Op de portefeuille moest al snel flink worden afgeboekt. Dat bracht Boekhoorn ertoe te happen, ervan uitgaande dat de vastgoedcrisis haar dieptepunt wel had bereikt. Hij kocht de 39 Nederlandse overgebleven kantoren in het fonds met zijn vehikel Ramphastos Investments voor rond de 375 miljoen euro en bracht deze onder in de Chalet Group. Daarin had hij ook een eerdere portefeuille-aankoop van Straet Holding ondergebracht voor 350 miljoen euro. In 2012 kocht Boekhoorn ook de High Tech Campus van Philips voor 425 miljoen euro.

Ook Eduard Schaepman bleek de prestaties niet verbeteren

Al snel bleek dat de aangekochte portefeuilles maar matig rendeerden en ook het aantrekken van Eduard Schaepman als ceo van de Chalet Group in 2013 bleek de prestaties niet te verbeteren. Dat bracht Boekhoorn in de problemen, aangezien het vastgoed zwaar was gefinancierd, vooral bij FGH Bank (tegenwoordig Rabo REF). Eind 2014 werd er daarom besloten de Chalet-portefeuille voor een aanzienlijk deel te verkopen – met uitzondering van de High Tech Campus – en werd in de private equity investeerder Kildare een koper gevonden. Maar wel met een aanzienlijk verlies voor Rabobank en Boekhoorn. Er werd in de markt gefluisterd dat Boekhoorn op deze deal meer dan honderd miljoen euro heeft verloren.

Boekhoorn is met zijn investeringsvehikel Ramphastos Investments zeker succesvol geweest, ook in de retailsector (Suitsupply, Bakker Bart), maar is geen retailman. Verliezen heeft hij op zijn investeringen ook geleden (vastgoed, McGregor, De Pers) en zijn bemoeienissen met NEC hebben van de Nijmeegse voetbalclub geen blijvertje op het hoogste niveau kunnen maken.

Onduidelijk of financiering Hema-deal rond is

Onduidelijk is hoe de Hema-deal is gefinancierd, als die al is afgerond. Op zich gaat het redelijk met de Hema, maar de retailer kampt met enorme schuldenlasten die weer te wijten zijn aan de manier waarop Lion Capital in 2008 de overname van Maxeda financierde. De Britse investeringsmaatschappij betaalde rond 1,1 miljard euro voor de Hema, maar daar zat toen al geen onderliggend vastgoed meer in.

De aankoopprijs werd vervolgens door Lion Capital grotendeels op de balans van Hema geplaatst in de vorm van bij andere investeerders weggezette obligaties, waarover weer door de retailer rente moest worden betaald. Die schulden – nu rond de 700 miljoen euro – hebben al die jaren als een zwaard van Damocles boven de retailer gehangen.

Boekhoorn bedong een flinke discount

In 2017 zette Lion Capital de Hema voor het eerst officieel in de verkoop, maar bekend was dat de Britten al enige jaren op zoek waren naar een nieuwe eigenaar. Verschillende partijen keken ernaar – waaronder Ahold en de Belgische investeerder Core Equity – maar zonder succes, omdat zij de vraagprijs te hoog vonden.

Boekhoorn heeft niet naar buiten gebracht wat hij voor de Hema gaat betalen, maar aangenomen wordt dat de prijs ruim onder het miljard euro ligt (inclusief schulden). Hij zou daarmee een flinke discount hebben bedongen. Over Lion Capital hoeft overigens niemand zich zorgen te maken. De Britten hebben hun rendement al ruimschoots binnengehaald de afgelopen tien jaar.

Investering van 40 miljoen kan strop om de nek worden

Het enige wat Boekhoorn tot nu over de financiering van zijn plannen heeft gezegd, is dat hij zelf veertig miljoen euro eigen vermogen in de Hema heeft gestopt om de schuldenlast omlaag te brengen. Dat is een begin, maar zeker niet genoeg om nieuwe financiers over de brug te krijgen om de schulden te herfinancieren. Vandaar de informatievragen uit Londen, want in Nederland zullen er hoogstwaarschijnlijk geen financiers voor worden gevonden. Ik zie Nederlandse pensioenfondsen of banken niet in Hema stappen.

Zolang onduidelijk is of de deal geëffectueerd is (in het persbericht van Ramphastos Investments wordt gesproken over een ‘proposed acquisition’) en de schuldenlast geherfinancierd is, kunnen we moeilijk volhouden dat de Hema een succesvolle doorstart zal maken. De investering van 40 miljoen euro kan ook de strop om de nek van Boekhoorn worden. Ik ga echter uit van succes, want de Oranje-sentimenten die de berichtgeving over de overname van de Hema door Boekhoorn omringden, brachten ook bij mij even het warme tompouce- en rookworstgevoel van vroeger terug. En wij blijven per slot van rekening Nijmegenaren, die elkaar het beste gunnen.

Over de auteur:
Ruud de Wit is voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt.

Deze column is verschenen in Vastgoedmarkt van november 2018.

Reageer op dit artikel