nieuws

Achterhouden data grootste rem automatisch taxeren

Data en technologie

Achterhouden data grootste rem automatisch taxeren

Automatisch waarderen is een van de antwoorden van de overheid op het gebrek aan vertrouwen in woningtaxateurs. Zal de methode sneller terrein winnen in het commercieel vastgoed?

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gooide half maart de knuppel in het hoenderhok. Met gemiddeld 5,3 procent te hoge woningwaarderingen ondermijnen taxateurs de effectiviteit van de LTV-limiet. Ook dragen ze bij aan de oververhitting van de markt. Ollongren laat nu de mogelijkheden onderzoeken naar modelmatige waarderingen voor een groot deel van de woningmarkt.

Met koopwoningen neemt de minister een vastgoedsegment op de korrel waar waardebepalingen met automated valuation models (AVM’s) zonder taxateur al gangbaar zijn. In het commercieel vastgoed is de automatische piloot nog een aanvulling en geen vervanging, zo kwam in oktober 2018 naar voren tijdens het Leaders Forum van Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors). Er worden portefeuilles mee gewaardeerd, investeringsbeslissingen op gebaseerd en handmatige taxaties mee gevalideerd.

De mogelijkheden voor het gebruik van AVM’s nemen snel toe. Door de komst van steeds fijnmaziger datasets denken de deskundigen van Rics al aan automatische taxaties van kantoren en zelfs winkels. ABN Amro, Rabobank en ING vergemakkelijken het voeden van AVM’s door de uitrol van SBR (Standard Business Reporting) Nexus, een standaard voor de uitwisseling van digitale gegevens in de vastgoedbranche.

Zo groeien de bergen met gegevens snel. Banken krijgen steeds meer informatie over commercieel vastgoed door de verplichting om onderpanden van vastgoedleningen iedere drie jaar te laten taxeren. Tegelijkertijd groeit het vermogen van die modellen om iets zinnigs te zeggen op basis van die data. De verwachting van Rics is dat zelflerende AVM’s met iedere transactie slimmer worden.

Markeert de stap van minister Ollongren een versnelling van het tempo waarin waarderingen zonder taxateur terrein winnen? Wat mag van die AVM’s worden verwacht? Het woord is aan drie experts: Baldwin Poolman (directeur Dynamis Taxaties Nederland), Dirk Brounen (hoogleraar vastgoedeconomie Universiteit van Tilburg) en Marcel de Boer (algemeen directeur Troostwijk).

 

Baldwin Poolman

Baldwin Poolman (directeur Dynamis Taxaties Nederland)

‘Met automatische taxaties is het nog een hele weg van koopwoningen naar commercieel vastgoed. Aan een woningtaxatie die ik laatst onder ogen kreeg kwamen maar drie referenties te pas. Die waren ook nog behoorlijk oud. Toch zat de uitkomst binnen de bandbreedte voor een acceptabele afwijking. Dat kan doordat de koopwoningmarkt behoorlijk homogeen is en transparant op het gebied van prijzen per vierkante meter. Twee eigenschappen die de markten voor commercieel vastgoed niet bezitten.’

‘Binnen commercieel vastgoed zijn AVM’s een nuttig hulpmiddel. Je kunt er snel een idee mee krijgen van de waarde, sleutelfactoren identificeren en nieuwe verbanden leggen. Een positieve relatie tussen criminaliteit en de waarde van een gebouw is iets waar taxateurs niet op zijn gekomen. Modelleurs wel. Zij redeneren dat een interessanter omgeving meer criminaliteit aantrekt.’

‘Met AVM’s kun je binnen het commercieel vastgoed veel zeggen over de grote gemene deler, maar weinig over individuele objecten. Daarvoor worden die modellen nog te weinig gevoed met informatie die van belang is voor de waarde. Zoals huurovereenkomsten, de staat van onderhoud, de specifieke ligging op een locatie, erfpachtbepalingen en erfdienstbaarheid. Alleen met die informatie kun je tot kennis komen. En alleen als je die informatie valideert, kom je tot een betrouwbare taxatie. Thrash in, thrash out.’

’Zonder checks zou je met AVM’s monsters creëren. Modellen gaan niet ter plaatse kijken of de informatie over een pand klopt. De taxateur is degene die achter de cijfers kijkt. Het is de taxateur die vaststelt of die 300 m2 winkelruimte op de begane grond ligt, of is verdeeld over kelder, begane grond en eerste etage. Gebeurt dat niet, dan bestaat het risico van een veel te hoge of lage waardering.’

‘Het klopt dat de mogelijkheden van computermodellen snel toenemen. Dat nu nog maar vijftig spelers in de wereld de schaakcomputer kunnen verslaan hadden we tientallen jaren geleden niet verwacht. Maar de afhankelijkheid van data en kennis maakt taxeren anders. Of een taxateur beter dan een model kan voorzien dat een winkelcentrum op termijn zijn functie verliest? Ik denk het wel. De taxateur heeft kennis van de markt en het gevoel erbij.’

‘Het aantal openbare bronnen neemt toe. We hebben al zicht gekregen op koopprijzen, bestemmingsplannen, milieuzaken en de WOZ-waarden. De volgende stap moet zijn dat bouwers, ontwikkelaars en gemeenten gegevens bijeenbrengen over de panden, bijvoorbeeld via materialen– of gebouwpaspoort. Ik stel me voor dat een belegger bij een financieringsaanvraag de kenmerken van een pand moet doorgeven. En over vijf tot tien jaar ook de details van huurovereenkomsten.’

‘Het betekent dat de taxateur nog minder informatie zelf zal hoeven verzamelen, doordat er meer beschikbaar is en het delen ervan makkelijker wordt met SBR Nexus. Zijn taak wordt straks meer om te kijken naar veranderingen in al beschikbare gegevens en te oordelen over de toekomstbestendigheid van een pand.’

‘Bij Dynamis Taxaties willen we ook gaan werken met AVM. We bekijken nog of dat via een samenwerking moet of door mensen in dienst te nemen. Metingen en resultaten uit het onlangs door ons toegepaste Lean-proces hebben al tot kortere looptijden geleid. Gemiddeld bedraagt de doorploptijd nu drie tot vier weken en dat willen we verder bekorten. Het automatisch inladen moet met SBR Nexus soepeler verlopen. Wat niet verandert, is dat onze taxateurs zelf op onderzoek gaan. AVM’s zijn een aanvulling, geen vervanging.’

 

Dirk Brounen

Dirk Brounen (hoogleraar vastgoedeconomie Universiteit van Tilburg, Tias School for Business and Society)

‘De keuze van de minister om de mogelijkheid van automatische woningwaarderingen te onderzoeken vind ik begrijpelijk. Taxateurs hebben in Nederland niet het aanzien dat artsen wel hebben, ondanks het optreden van medische missers. Woningtaxateurs zijn vaak maar een loketje waar je langs moet. Meestal zijn het makelaars, ze zijn niet eens gespecialiseerd in taxaties. Vergelijk dat met de situatie in Engeland. Daar is een taxateur een specialist. Hij of zij is hoog opgeleid en geniet dito aanzien. Net als de notaris wordt hij geacht de rust te bewaren.’

‘De Nederlandse vastgoedsector lijkt niet zo onder de indruk van de ambities van de Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten op het gebied van transparantie. Die indruk kreeg ik tenminste die ene keer dat ik aanwezig was bij een rondetafel van vastgoedpartijen en toezichthouders. Vastgoedpartijen waren meer bezig elkaar vliegen af te vangen. Dat vind ik jammer en gevaarlijk. Nu de markt omhoog gaat is de aandacht voor taxatiekwaliteit verslapt. Een te hoge waardering merk je nu niet, maar als de markt straks naar beneden gaat wel.’

‘Met het AVM hebben we dan een extra instrument om tot betrouwbare waarderingen te komen. Zoveel instrumenten hebben we niet, dus een beetje meer enthousiasme mag wel. Ik ken de bezwaren van de traditionele vastgoedsector. AVM’s zijn gevaarlijk, onrijp, de uitkomsten vliegen alle kanten op. Het klopt dat de grote makelaarskantoren het nog te vroeg vinden om hun eigen AVM’s tot standaard te laten uitroepen. Het is werk in uitvoering. Op de uitkomsten kun je niet blind varen.’

‘Gelukkig hoeft dat ook niet. Laat AVM’s naast fysieke taxaties draaien. Je zult zien dat daar niets gevaarlijks aan is. Vergelijk het met het navigatiesysteem in je auto. Daar zijn we nu allemaal heel blij mee. Maar je blijft uiteraard zelf met de handjes aan het stuur en wanneer er onverwachte files opduiken, kun je altijd nog afwijken van de geplande route.’

‘Het klopt dat er nog te weinig data zijn om die AVM’s optimaal te voeden. Het is terecht dat je niet op volle snelheid een doolhof inrijdt. Maar hoe komt dat ook alweer? Dat komt doordat makelaars en taxateurs de kaarten tegen de borst houden. Wanneer je gegevens achterhoudt, kun je niet met goed fatsoen zeggen dat AVM’s niet werken bij gebrek aan die gegevens. Ik snap dat de Nederlandsche Bank moppert, want een deel van het werk is ook invullen en delen.’

‘Met gegevens achterhouden voed je nieuwe verdienmodellen. Het zal straks zijn alsof er een drone overvliegt terwijl je in de loopgraaf ligt. Er zijn heel veel applicaties om via omwegen alsnog de benodigde data te verzamelen. Bij Tias hebben we de ontwikkeling van de oppervlakte aan zonnepanelen in beeld gekregen door jaargangen luchtfoto’s te digitaliseren. Op zulke manieren kun je ook aan betrouwbare input voor AVM’s komen.’

‘Beloning voor een geheim is iets uit de dark ages. De mogelijkheden van AVM’s verkennen is een beter idee. Over tien jaar wordt commercieel vastgoed niet alleen ambachtelijk maar ook modelmatig getaxeerd. Als je het combineert heb je nu al goud in handen. Ik zou daarom nu alvast iedereen op cursus sturen.’

 

Marcel de Boer

Marcel de Boer (algemeen directeur Troostwijk)

‘Troostwijk wil data delen als andere partijen dat ook doen. Ik verwacht alleen niet dat het er snel van komt. Data leveren nog geld op. Dus hoor je bezwaren als: de privacy van klanten is in het geding. Of: we hebben de gegevens alleen in bruikleen, we kunnen ze dus niet afgeven. Stivad (Stichting Vastgoeddata; red.) zou een centraal transactieregister opzetten voor het NRVT (Nederlands Register voor Vastgoed Taxateurs; red.). Dat het er niet is, komt door onwil.’

‘Maar hoe lang zullen data nog geld opleveren? Het commercieel benutten van informatie die een ander niet heeft, is onderhevig aan de wet van de remmende voorsprong. In een verdringingsmarkt als die voor taxaties kun je er alleen op prijs mee concurreren. Data verzamelen en in een rapportje stoppen is niet onderscheidend. Kennis, betrouwbaarheid en creativiteit zijn dat wel. Daar zal de taxateur het van moeten hebben.’

‘Prijzen van taxaties dalen. Bij ons zijn ze lager dan voor de crisis. Troostwijk is niet actief in de markt voor koopwoningen, maar ik hoor dat een waardering door een taxateur daar op het onrendabele af is. Het loont nauwelijks meer om een professional met een dure opleiding op een arbeidsintensieve manier de waarde van een homogeen product te laten bepalen. Met alleen een AVM is het veel goedkoper.’

‘Terwijl taxatiekantoren en beleggers op hun data blijven zitten, groeien de hoeveelheden gegevens over vastgoed bij andere partijen. Banken hebben de leiding door hun driejaarlijkse taxaties waarmee ze zicht krijgen op huurlijsten, mutaties en contracten. Ook verzekeraars en accountants laten vastgoed waarderen. Gemeenten geven jaarlijks zelfs 83 miljoen euro uit aan WOZ-taxaties.’

‘Zoals het nu gaat is het nog te veel bezigheidstherapie. Verschillende partijen verzamelen informatie die niet altijd vergelijkbaar is. De gemiddelde WOZ-taxatie is te laag omdat gemeenten procedures willen voorkomen, maar van een constante kwaliteit kun je niet spreken. En er vindt nog te weinig uitwisseling plaats.’

‘Het wordt anders als banken, verzekeraars, accountants en gemeenten vergelijkbaar gemaakte gegevens over de Nederlandse vastgoedvoorraad koppelen en taxateurs laten aanhaken. In plaats van kruispunten met verkeerslichten waar taxateurs steeds moeten wachten, komen er dan rotondes met continue doorstroming. In een volgend stadium kun je denken aan blockchain als middel om data uit te wisselen.’

‘Bij Troostwijk groeit het aandeel automatische taxaties in de omzet ieder jaar. Tien jaar geleden was het nog niet te doen, nu is het aandeel tien procent en over tien jaar zal het misschien wel de helft zijn. Via ons moederbedrijf Tinsa, een Spaanse aanbieder van modelmatige waarderingen, is er een instroom van bedrijfsinformatici en econometristen. Met hun expertise maken we de data vollediger en nauwkeuriger en de processen sneller. De doorlooptijd van een taxatie moet van twintig dagen naar tien dagen.’

‘Met AVM’s kun je meer dan woningen waarderen. Het is maar deels waar dat commercieel vastgoed er te heterogeen voor is. Maatschappelijk en industrieel vastgoed en leisure zou ik inderdaad niet automatisch waarderen. Andere vastgoedsegmenten wel, als de gegevens beschikbaar zijn. Dan heb ik het niet alleen over kantoren, kleine bedrijfsruimten en winkels op A1-locaties, maar ook over een deel van de logistiek. Bij elkaar is dat meer dan de helft van de voorraad commercieel vastgoed.’

Dit is een artikel uit Vastgoedmarkt van april 2019.

Reageer op dit artikel