nieuws

Blockchain: transparantiemotor of gehypte techtoepassing?

Data en technologie

Blockchain: transparantiemotor of gehypte techtoepassing?

Een onderzoek naar de mogelijke bijdrage van blockchain aan een transparantere vastgoedsector. Ondanks veel aandacht in de media zijn de feitelijke werking en toepasbaarheid ervan vaak niet helder.

Blockchain krijgt de afgelopen maanden veel aandacht in de media. Deloitte noemt het de technologie van de toekomst, Sogeti noemt het een ‘disruptieve’ technologie en de KvK noemt het een kansrijke vernieuwer voor de juridische sector. In de markt is de interesse in blockchain te merken, maar de enorme stroom aan informatie zorgt nog niet voor opheldering over de feitelijke werking en toepasbaarheid ervan. Onderstaand artikel duikt dieper in op de mogelijkheden van de technologie en of (en zo ja hoe) het bij kan dragen aan transparantie in de commerciële vastgoedsector.

De commerciële vastgoedmarkt is van oudsher een statische sector, gekenmerkt door een intransparante informatiedeling en een lokaal gericht investeringsklimaat. Deze traditie staat op spanning: steeds vaker komen investeringen van buiten Europa. Internationale investeerders vragen om meer transparantie. Aan deze groeiende vraag wordt voldaan: er is een toename in de beschikbare data door technologische ontwikkelingen en hightechtoepassingen in (duurzame) gebouwen. Langzaam lijkt het lokale investeerdersvoordeel te verdwijnen.

Transparantie kan ontstaan wanneer vier factoren aanwezig zijn (JLL, 2016):

  • de wil om te komen tot transparantie,
  • afspraken over uniformiteit,
  • de juiste regelgeving en
  • een technologisch hulpmiddel.

Naar de ontwikkeling van de eerste drie factoren is in de afgelopen jaren al met regelmaat onderzoek gedaan en ook de praktische invulling ervan staat helderder. Echter, de ontwikkeling op technologisch gebied lijkt in het kader van transparantie achter te blijven. Ook naar de invulling hiervan is nauwelijks onderzoek gedaan. Blockchain heeft de potentie om transparantie in de vastgoedsector in een stroomversnelling te brengen en hiermee invulling te gaan geven aan het vierde element om tot een transparante vastgoedsector te kunnen komen. Derhalve is onderzoek gedaan naar een technologische invulling.

Blockchain in een notendop

Een blockchainketen valt het best te vergelijken met een beveiligd Excelbestand. Onderaan kunnen wijzigingen worden toegevoegd, maar eerder gedane transacties kunnen niet worden gewijzigd. Dit bestand wordt, na een technisch controleproces, gecodeerd en op alle computers in de blockchain opgeslagen. Registratie is hiermee transparanter dan traditionele registratie bij één partij. Ook verifieert dit systeem of diegene die een wijziging aanbrengt, er de rechten toe heeft: of hij eigenaar is van de over te dragen waarde. Blockchain is uniek door het decentrale karakter en het gecodeerd oplossen van het ‘double spending problem’.[1] Blockchain creëert meerwaarde bij de overdracht van waarde. De overdracht van waarde vindt in het geval van vastgoed (registergoed) plaats bij een notaris. Blockchain heft de menselijke vertrouwensfunctie op: het digitaliseert het vereiste vertrouwen.

Blockchain versimpeld

Block A Partij 1 bouwt een huis De blockchain ontstaat
Block B Partij 2 koopt het huis van partij 1 De waarde gaat over
Block C Partij 2 mag dit ‘block’ bewerken

Figuur 1. Bron: eigen bewerking, 2018.

Door experts wordt blockchain gezien als een techniek die de vastgoedsector disruptief kan veranderen (Sogeti, 2016; ABN Amro, 2017; Deloitte, 2017; Romonesco, 2017). De techniek is meer dan ‘gewoon een opvolger van eerdere technologieën’: het is een compleet nieuwe manier van datacontrole. De technologie biedt mogelijk de kans om de bestaande achterstand op het gebied van technologie om te buigen in een voorsprong. Er is echter momenteel veel onduidelijkheid omtrent blockchain: de techniek komt veelvuldig in het nieuws, maar kent door de complexiteit diverse misvattingen (Hull, 2017).

Eén van de misvattingen is dat blockchain en bitcoin synoniemen zijn. Bitcoin is de eerste en grootste toepassing van een blockchainketen, blockchain is de achterliggende technologie die gebruikt wordt om de bitcointransacties te verifiëren.

Transparantie

Op het gebied van transparantie doet de Nederlandse vastgoedsector het al best goed: JLL (2016) rankt Nederland als zevende op de Global Real Estate Transparency Index (GRETI). In vergelijking met omliggende landen zijn er nog stappen te maken. Goodchild (2016) omschrijft drie gebieden waarop Nederland transparanter kan worden:

  • consistentie en efficiëntie van handhaving,
  • taxatieprocessen,
  • landregistratie.

Een technologische ontwikkeling, in dit onderzoek blockchain, zal dus een invulling moeten geven aan (een deel van) deze factoren om meerwaarde te hebben voor een transparantere Nederlandse vastgoedsector. Later in dit onderzoek zal getoetst worden of deze factoren verbeterd kunnen worden met de implementatie van de technologie.

Transparantie en blockchain

Aangenomen wordt dat blockchain invulling gaat geven aan de vierde voorwaarde van transparantie: de technologische oplossing. Om een meerwaarde te kunnen zijn voor de vastgoedsector moet de technologie invulling geven aan de drie hierboven genoemde verbeterpunten: consistentie en efficiëntie van handhaving, taxatieprocessen en landregistratie. Deze punten zijn getoetst aan een theoretisch stroomschema. Dit stroomschema is binnen een eerder onderzoek door Romonesco (2017) ontwikkeld om praktische cases te toetsen aan de meerwaarde van blockchain.

  • Consistentie en efficiëntie van handhaving

Deze factor moet gesplitst worden om toetsbaar te zijn: de controle van onroerendgoedbelasting, de handhaving van bouwvoorschriften en de afdwingbaarheid van onroerendgoedcontracten zijn gemeten. Van deze factoren vinden de controle van onroerendgoedbelasting en de afdwingbaarheid van contracten mogelijk meerwaarde bij toepassing van blockchain.

  • Verbeteringen van taxatieprocessen 

Het taxatieproces is sterk afhankelijk van transacties: bij de onderbouwing van taxaties is het hebben van zo recent en vergelijkbaar mogelijke transacties essentieel. Ook zijn er minstens drie partijen aanwezig: een eigenaar, diegene die de taxatie nodig heeft (bijvoorbeeld een bank of potentiële koper) en de taxateur (als ‘trusted third party’). Bij de waardering van vastgoed zijn grote belangen gemoeid: vertrouwen is wenselijk. Blockchain heeft een duidelijk positieve uitkomst uit het stroomschema.

  • Landregistratie

De huidige manier van het registreren van registergoederen is een vertrouwelijke aangelegenheid met een notaris als ‘trusted third party’. Naast een bijdrage aan de snelheid (realtime) kan blockchain ook een bijdrage leveren aan de volledigheid van de gegevens.

Geconcludeerd kan worden dat blockchain op alle drie de verbeterpunten een toevoeging is. Alvorens daadwerkelijk tot implementatie over te kunnen gaan is het van belang om te begrijpen waar de technologie nu staat. Een momentopname van de kwaliteiten en beperkingen is weergegeven in onderstaande SWOT-analyse.

SWOT-analyse blockchain en transparantie

Intern Strengths Weaknesses
Real time beschikbaarheid Kosten: onduidelijk
Vertrouwde omgeving: vervangt intermediair Consumentenbescherming en privacy
Decentraal netwerk: transparanter Anonimiteit door gecodeerde transacties
Waarde kan maar eenmaal worden overgedragen Fouten zijn onomkeerbaar
Resistent voor censuur Blockchaintechnologie kost veel rekenkracht
Processen worden efficiënter en transparanter
Extern Opportunities Threats
Meer vraag naar transparantie Kennis over blockchain gering
Vraagstijging data voor duurzaamheid Nieuws zorgt voor een negatieve perceptie
Keuzes vaker gebaseerd op data Misvattingen over de technologie

Figuur 2. Bron: eigen bewerking, 2018.

Hieruit blijkt dat de blockchaintechnologie nog volop in ontwikkeling is. De zwakten en bedreigingen lijken in grote mate oplosbaar door het aspect tijd. Zo zullen in de loop van de tijd (door een natuurlijke ontwikkeling) onduidelijkheden worden weggenomen, zal het kennisniveau omhooggaan en zal de negatieve perceptie verdwijnen. Vertrouwen opbouwen in een technologische verbetering is altijd lastig wanneer er persoonlijke gegevens en/of waarden mee gemoeid zijn: denk aan de opkomst van pintransacties, de mobiele telefoon of het internet. Ondanks dat het lastig is, worden dergelijke innovaties na verloop van tijd geaccepteerd.

Conclusie

Aangenomen kan worden dat blockchain het in zich heeft om bij te dragen aan een transparantere vastgoedsector. De kansen en bedreigingen die gevonden zijn, hebben te maken met kwaliteitsverbetering, snelheid, kostenbesparing, efficiëntie of transparantie. De vastgoedsector is dan ook bij uitstek een geschikte markt voor implementatie: deze voordelen kunnen de markt volatieler en transparanter maken. De zwakten en bedreigingen die de technologie nu kent, hebben vooral te maken met de fase waarin de ontwikkeling zich bevindt. De bezwaren die bestonden voor pintransacties, mobiele telefonie en het internet zijn ook verdwenen. Sterker nog, ze zijn gedrieën onlosmakelijk verbonden met onze dagelijks leven en dit zou bij blockchain over een aantal jaren ook zomaar eens het geval kunnen zijn.

[1] Het ‘double spending problem’ is een potentieel probleem van een digitaal product. Vaak kan een digitaal product (bijvoorbeeld een festivalticket of een kortingscode) gemakkelijk gekopieerd worden. Wanneer het product dan van eigenaar wisselt, kan lastig gecontroleerd worden of de verkoper het product niet al eerder heeft verkocht. Blockchain voegt een controle toe aan het transactieproces: is de eigenaar van de over te dragen waarde ook daadwerkelijk in het bezit van het recht om deze te verkopen?

Bronvermelding

ABN Amro, Innovation Friday: Real Estate and Blockchain, Amsterdam 2017.

Deloitte, Real Estate Predictions 2017.

Goodchild, R., Smarter Real Estate Markets, 2016.

Hull, N., What are common misunderstandings of blockchain?, 2017. Opgehaald van Quora: https://www.quora.com/What-are-common-misunderstandings-of-blockchain.

Janssen, I., 2017 (M. Jongeneel, interviewer)

JLL, Global Real Estate Transparancy Index, 2016.

JLL, Commercial real estate investment activity set to rebound in 2017. Opgehaald van Europe Real Estate: http://europe-re.com/commercial-real-estate-investment-activity-set-to-rebound-in-2017/63257.

Lecourt, G., How transparant is the intervention exchange rate policy of the Bank of Japan?, 2005

Nakamoto, S., Bitcoin: A Peer-to-Peer Electronic Cash System, 2008

Romonesco, P., Blockchain; toekomstmuziek voor het rijksvastgoedbedrijf, 2017.

Scholtes, E., Transparantie, icoon van een dolende overheid, 2012.

Sogeti, Design to disrupt, 2016.

Zuidema, M., 2017 (M. Jongeneel, interviewer).

Over de auteurs
Ir. Jordy Kleemans MRE is eindverantwoordelijk voor de afdeling research en consultancy bij Savills Nederland.
Maarten Jongeneel is recent afgestudeerd aan de hbo-opleiding Vastgoed & Makelaardij (Fontys). Tijdens zijn afstudeerstage bij Savills deed hij onderzoek naar de mogelijke bijdrage van blockchain aan een transparantere vastgoedsector.

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van februari 2018.

Foto's

Reageer op dit artikel