blog

Uit je dak met zonnepanelen

Data en technologie

Uit je dak met zonnepanelen
Tom Berkhout

Het dak van een gebouw, voor veel gebouweigenaren ‘een plek met veel onnutte meters’, begint  zo langzamerhand een heuse business case op te leveren.

Met de opkomst van de mobiele telefonie werden daken aantrekkelijk voor het plaatsen van telefoonmasten. Nu zijn zonnepanelen aan een opmars begonnen om de resterende meters te veroveren. Hoewel menig ingenieur gruwt van platte daken, een ontwerpfout in zichzelf vanwege lekkage-gevaar en duur onderhoud, kunnen dergelijke oppervlakken, zeker van grote gebouwen, het financieel rendement van dit vastgoed een extra duwtje in de rug geven. Ondertussen wordt het gebouw verder verduurzaamd en wordt het energie-label misschien wat verder opgekrikt. En dat heeft weer positieve gevolgen voor de verhuurbaarheid en de waardeontwikkeling. Een mooie bijvangst. Extra bonuspunten zijn er als de huurders/gebruikers van het gebouw, vaak gevoelig voor duurzaamheidsaspecten, duurzame en goedkope energie kunnen afnemen.

Maar veel gebouweigenaren zitten niet te springen om plaatsing en onderhoud van die panelen. Ze zijn onbekend met de techniek die nog in de kinderschoenen staat, weten niet wat het financieel oplevert en zien gewoonweg op tegen het extra gedoe en die duurzaamheidsdwang. Exploitanten van zonnepanelen daarentegen zien deze bezwaren niet en willen voor eigen rekening zonnepanelen plaatsen en exploiteren op de daken van met name grote gebouwen. Zij zien er wél brood in en willen ook voor het gebruik van het dak betalen.

Iedereen blij en gelukkig zou je zeggen. Maar dat geldt niet zonder meer voor de financiers van de gebouweigenaren en exploitanten van de zonnepanelen. Als het dak wordt verhuurd, plaatst de exploitant voor lange tijd zonnepanelen op het dak van de gebouweigenaar. Volgens het civiele recht worden de panelen door natrekking dan al snel eigendom van de gebouweigenaar. De exploitant en zijn financier willen dit natuurlijk niet. Als de gebouweigenaar failliet gaat of als ander onheil zich aandient, vissen zij achter het net. Door nu een recht van opstal te vestigen kan de exploitant de panelen in eigendom houden. Dat opstalrecht is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak die eigendom is van een ander, opstallen in eigendom te hebben. De financier van de exploitant kan dan goederenrechtelijk een zekerheidsrecht op zonnepanelen (hypotheekrecht op opstalrecht) vestigen.

Zijn we dan klaar? Nou nee, want de vastgoedfinancier heeft ook nog noten op zijn zang. De financieringsovereenkomst bepaalt vaak dat hij toestemming moet geven voor het plaatsen van zonnepanelen en het vestigen van opstalrechten. Het hypotheekrecht gaat vóór het opstalrecht bij uitwinning van het gebouw. Er moet daarom een zogeheten rangwisseling worden overeengekomen om dit effect te vermijden. De vastgoedfinanciers, beducht voor risico’s, zullen daarom voorwaarden willen verbinden aan hun medewerking. Die zonnepanelen zouden immers wel eens kunnen kortsluiten of op warme dagen in brand kunnen vliegen. En wat doet de verzekering dan? De vastgoedfinancier zal daarom zeker willen stellen dat deze risico’s op schade aan zijn onderpand afdoende verzekerd zijn.

En wat doet de verzekering dan? De vastgoedfinancier zal daarom zeker willen stellen dat deze risico’s op schade aan zijn onderpand afdoende verzekerd zijn.

Om steekspelletjes te voorkomen en overeenstemming te vergemakkelijken heeft een juridische werkgroep van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) een goed leesbare en bruikbare modelakte met toelichting opgesteld, die via haar website te downloaden is. Op 24 januari werd dit stuk besproken in een druk bezocht seminar bij Loyens & Loeff op de Zuidas. Het leeft kennelijk. Ik heb daar de fiscaliteit besproken, die waarlijk een studie op zich vormt. Voor veel belastingsoorten (btw, overdrachtsbelasting, inkomsten- en vennootschapsbelasting, lokale belastingen) speelt de thematiek immers. Dat kan creatieve fiscalisten uitdagen om in de trapeze te gaan hangen. In de toelichting op de akte wordt veelzeggend opgemerkt: ‘In het model zijn (…) voorbeeldbepalingen opgenomen (…) Deze voorbeelden zijn niet limitatief en de opgenomen voorbeelden zijn geenszins bedoeld om een richting of een opinie te geven over de fiscale behandeling. Er bestaan verschillende zienswijzen op dit gebied en er zijn nog andere richtingen denkbaar’. Ja, zo lusten we er nog wel eentje. Beter wellicht dat de fiscalist als Icarus niet te hoog en te dicht bij de zon vliegt, maar met beide benen op de grond (of het dak) blijft.

Over de auteur:
Tom Berkhout is hoogleraar op Nyenrode Real Estate Center

Deze blog staat ook in Vastgoedmarkt van 22 februari 2019

Reageer op dit artikel