nieuws

‘Neem je niet-pluis-gevoel altijd serieus’

Beleggingen

‘Neem je niet-pluis-gevoel altijd serieus’

Criminelen hebben vrij spel op de Amsterdamse vastgoedmarkt, concluderen onderzoekers. Tien tips van vastgoedhoogleraar Tom Berkhout voor financieel dienstverleners om risico’s te beperken:

1. Leg een goed gedocumenteerd transactiedossier aan.

Leg in ieder geval een goed transactiedossier aan waarin de relevante feiten en omstandigheden zijn onderbouwd. Met een transactieregister kun jij of kan je opvolger x jaar na een deal ook nog uitleggen hoe hij in elkaar zat en waarom je eraan mee hebt gewerkt.
a. Zorg voor een vaste procedure en een vaste samenstelling van het dossier. Voorkom dat het met incomplete of irrelevante informatie gevuld wordt.
b. Check de gepresenteerde feiten. Stemmen de feiten overeen met de papieren, juridische werkelijkheid? Wordt er wel geleverd waarvoor betaald wordt?
c. Zorg voor gewaarborgde brondocumentatie en gegevensgerichte controle.
d. Behandel de punten 2 t/m 10 hierna.

2. Waarde en prijs in balans?

Dit is een cruciaal punt. Vergelijk de koopsom met de taxatie. Als er een verschil is, kun je dat dan verklaren? Doe dat ook bij portefeuilles en zorg dat je dan de prijzen van individuele panden kent.

3. Breng de ubo (ultimate beneficial owner) in kaart.

Vaak is het onvoldoende om alleen de naam van een bv of Gmbh te kennen. Je moet nagaan wat er allemaal boven zit om te weten waar het geld vandaan komt. Zonder zicht op de ubo (ultimate beneficial owner) loop je risico. Vraag je dan af of je wel zaken wilt doen als men geen openheid van zaken wil geven. Je bepaalt zelf ‘wie je op je feestje uitnodigt’. Zie ook punt c onder 1.

4. Wie zijn de betrokken partijen?

Google de zakenpartners eens. Waarom, hoe en met wie komen ze in het nieuws?

5. Ken het voortraject van eerste contact.

Ken de aan-, af- en doorvoerroute van het vastgoed. Hoe kwam een partij aan het vastgoed? Wat is ‘de film’ van de deal? Wees alert op ‘valse facturen’: betalingen voor diensten die niet zijn geleverd.

6. Check de herkomst van het geld.

Ga na hoe een koper aan de middelen voor een transactie komt. Hoe is een deal gefinancierd, wat is de herkomst van het eigen vermogen?

7. Check het waarom van een transactie.

Kun je de economische rationale niet ontdekken? Dat betekent niet meteen dat het fout zit, maar is wel reden voor verhoogde alertheid. Doe een customer due diligence en ga na of je de fiscale en juridische aspecten snapt.

8. Check de feiten.

Wanneer je alles wat voorgespiegeld wordt hebt gecontroleerd, ben je een eind op streek. Zit die huurder er daadwerkelijk in? Wordt er daadwerkelijk uitvoering gegeven aan het huurcontract?

9. Ga na of je de transactie snapt.

Waarom is de deal fiscaal of juridisch op een bepaalde manier geconstrueerd? Is die koopprijs voor het vastgoed van een horeca-pand, of ook voor de exploitatie?

10. Check je gevoel.

Heb je het gevoel dat er iets niet pluis is (skilled intuition), neem dat dan serieus en bespreek het met een collega.

Tom Berkhout is hoogleraar vastgoed aan Nyenrode Business Universiteit en voorzitter van het Belastingdienst/Vastgoedkenniscentrum.

Reageer op dit artikel