nieuws

Ivens: Aftoppen middenhuur op 900 euro ‘verre van radicaal’

Beleggingen

Dat de Amsterdamse woonwethouder Laurens Ivens inmiddels zover is dat hij een eigen woningcorporatie wil oprichten tekent het ongeduld van de SP’er met de huidige aanpak van de wooncrisis.

Ivens: Aftoppen middenhuur op 900 euro ‘verre van radicaal’
wethouder Laurens Ivens

Ivens liet op 16 september in het NPO-radioprogramma ‘1 op 1’ weten met geld van het rijk een woningbouwcorporatie voor de middeninkomens op te willen richten. De corporatie die Ivens beoogt moet speciaal voor het middensegment gaan bouwen.

Interview met Vastgoedmarkt

Het onderliggende probleem in Amsterdam is volgens Ivens dat starters in toenemende mate zijn aangewezen op een huurwoning, zo vertelt de wethouder in een exclusief interview met Vastgoedmarkt. ‘Het percentage koop ligt al jaren rond de 30 procent, ongeveer in lijn moet hoe het er bijvoorbeeld in Rotterdam uit ziet. ‘Alleen zien we in dat Amsterdam binnen dat koopsegment door de gestegen prijzen de betaalbare koopwoningen ook verdwijnen’, aldus Ivens. ‘In de periode 2015-2017 is het sociale koopsegment nagenoeg verdwenen uit de stad. Het middensegment is heel klein geworden en het ziet er naar uit dat dit alleen maar verschraald.’

Voorraad particuliere huur

Meer dan in andere steden zijn aspirant-Amsterdammers volgens de wethouder aangewezen op betaalbare huurwoningen. De lokale 40-40-20 regelgeving, is daarbij vooral gericht om bij de bouw van nieuwbouwwoningen te voorkomen dat er teveel voor het duurste segment wordt gebouwd. Ivens acute zorgen, en de reden dat hij voorstander is van een noodknop, heeft echter vooral betrekking op de voorraad particuliere huurwoningen. Dat zijn er in Amsterdam 40.000, die in de huurcategorie tot 720 euro vallen. ‘We zien dat deze woningen in toenemende mate verhuizen naar het duurdere segment, sneller dan er op dit moment betaalbare huurwoningen bij komen.’

Afloop erfpacht

De problematiek die Ivens omschrijft lijkt echter breder te spelen dan alleen de particuliere vastgoedeigenaren. Recent vroeg architect Sjoerd Soeters in een column in stadskrant Het Parool aandacht voor het gegeven dat Bouwinvest de huren van haar woningen op het Java-eiland exponentieel heeft verhoogd, sinds de termijn van de beperkende voorwaarde voor huurverhoging in de erfpachtovereenkomst met de gemeente is afgelopen. Bedroegen de huren bij aanvang nog gemiddeld 600 euro, inmiddels wordt er gemiddeld 1.467 euro per maand betaald. Zo’n 2 op 5 huurders zou inmiddels noodgedwongen de buurt al hebben verlaten.
‘Strikt genomen vallen dit soort woningen niet onder het gereguleerde huursegment. Met de kennis van nu had de gemeente de huurafspraken op basis van de erfpachtovereenkomst langer kunnen laten duren, maar anderzijds had Bouwinvest 20 jaar geleden bij een aanvangshuur van 600 euro nooit kunnen voorspellen dat de waarde van hun bezit zo zou toenemen. Dat is fijn voor ze, maar daarmee is er nog geen noodzaak om de huren zo op te schroeven.’

Wij zien ons zelf niet als een grondboer

Ivens kent de geluiden dat de gemeente zelf ook debet zou zijn aan de fors gestegen huurniveaus door de grondposities die zij in erfpacht verstrekt. ‘Maar daar zit in mijn beleving helemaal niet de bottleneck’. Wij zien ons zelf niet als een grondboer. De gemeente moet marktconforme grondprijzen vragen als gevolg van regels over staatssteun, maar houdt daarbij wel rekening met eventueel beperkende voorwaarden als de uitpondtermijn. Het college staat altijd open om te praten over de grondprijs, als de uitkomst is dat er meer betaalbare huurwoningen voor Amsterdammers komen. Die grondprijs zien wij als het resultaat van de marktwaarde van de woning minus de bouwkosten. Die laatste kosten zijn de afgelopen jaren met ruim 25 procent gestegen. Een ongekend fenomeen waar wij als gemeente natuurlijk niet iets aan kunnen doen. Net zo min als aan de ontwikkeling van de marktwaarden. De gemeente houdt bij de berekening van de grondprijzen wel rekening met de stijging van de bouwkosten, maar omdat ook de marktwaarden de afgelopen periode sterk gestegen, zijn de grondprijzen eveneens omhoog zijn gegaan.’

Strategie bijgesteld

In de vijf jaar, ook in de vorige coalitie was Ivens de ‘bouw en woonwethouder’ in de hoofdstad, dat hij in het stadsbestuur zit, is de strategie behoorlijk bijgesteld. ‘Het was duidelijk dat we alle zeilen bij moesten zetten om wonen in Amsterdam nog betaalbaar te houden. Voordien schreven we geen tenders uit waarbij specifiek huurniveaus werden aangegeven. Nu doen we dat wel. We gaan er daarbij vanuit dat de markt zijn rol in de middenhuur oppakt, al zijn we ook in gesprek met de grote corporaties om te kijken wat zij kunnen betekenen.

Duurst mogelijk

De vraag is wel wat iemand met een gewoon inkomen aan dat aanjagen van dat middenhuursegment wat heeft. Globaal wordt pakweg 720 euro gehanteerd als ondergrens en 1.000 euro als bovengrens, maar bij veel nieuwe projecten zijn de opgeleverde woningen met een huur aan de onderkant van de bandbreedte op de vingers van één hand te tellen en kiezen projectontwikkelaars hoofdzakelijk voor de duurst mogelijke middenhuurwoningen.

Belangrijke beroepen

Ivens herkent die beweging en ziet dat ook als problematisch, want de starters op de woningmarkt met maatschappelijk belangrijke beroepen als onderwijzer en verpleegkundige die ook Amsterdam graag aan zich wil binden, zullen vaak die 1.000 euro huur niet kunnen betalen. ‘Eer je in dat soort beroepen een aardig salaris hebt ben je al een paar jaar verder. Met een hoge huur ben je eigenlijk de zeggenschap over je inkomen al voor een groot deel al kwijt De realiteit is dat je hier op dit moment al blij mag zijn als je als starter een huis voor 1.000 euro kunt huren. Je bent feitelijk pas uit de brand als je iets kunt kopen, vandaar dat ik zo hamer op dat betaalbare koopwoningen.’

Huur 850 euro gemiddeld

Niet dat Amsterdam nu helemaal werkeloos toekijkt bij de feitelijke invulling van het begrip middenhuur door projectontwikkelaars. ‘Ik vind dat een huishouden van met een inkomen van pakweg 38.000 euro niet meer dan 750 huur per maand zou moeten betalen. Pas voor huishoudens met een inkomen vanaf 60.000 euro komt die 1.000 in beeld. Daarover zijn ook afspraken gemaakt in het actieplan middenhuur, gemiddeld moet de huur liggen op 850 euro, al was dat wel het prijspeil van 2017.’

‘Schade beperken’

De eerste prioriteit ligt wat Ivens betreft echter bij het behoud van het segment particuliere sociale verhuur. ‘Daar kunnen we nu nog de schade beperken, ook omdat de doorstroming op dit moment laag is.’ Daarbij stelt de wethouder zich bewust te zijn van het gegeven dat een deel van de particuliere voorraad op dit moment toch wel van eigenaar veranderd. Eerder dit jaar nam bijvoorbeeld de Amerikaanse durfinvesteerder Blackstone alleen al in Amsterdam 240 woningen over van particuliere eigenaren. ‘Daarbij gaat het vaak om woningen in verhuurde staat. Dergelijke partijen zien nu uiteraard ook de mogelijkheid om dergelijke woningen qua huurniveau op te plussen.’

Tijdelijke noodknop

Ivens wacht met smart op de daadwerkelijke komst van een noodknop. ‘In de samenwerkingstafel onder leiding van Rob van Gijzel hebben ik en anderen aangegeven dat we nu wel kunnen bouwen en daar regulering op los kunnen laten, maar dat dat niets afdoet aan de dreigende huurverhoging voor de bestaande bouw. Daar zou je, in ieder geval lokaal, een tijdelijke noodknop op los moeten kunnen laten.’

Ik begin enorm ongeduldig te worden

De brief die minister Ollongren onlangs stuurde naar de voortgang op het middenhuurdossier is wat Ivens betreft onvoldoende. ‘Ik begin enorm ongeduldig te worden, want feitelijk is nog steeds de constatering dat de markt het nog niet eens is met de noodknop. Terwijl we het wat het gereguleerde segment betreft dan hebben over woningen die nu 500 euro kosten en dan in de middenhuur bandbreedte kunnen worden vastgezet op 900 euro. Dat moet in mijn beleving kunnen en is verre van radicale politiek.’
Ontwikkelende institutionele beleggers hebben echter ook al aangegeven dat het voor hen wel eens niet meer aantrekkelijk zou kunnen zijn om nieuw woningen in Amsterdam te ontwikkelen als de stapeling van regels doorgaat.

Record bouwproductie

De wethouder maakt zich ook zorgen om de bouwproductie in de stad, maar niet omdat de beleggers hun interesse zouden verliezen. ‘Vooralsnog raken we onze tenders nog altijd kwijt en vorig jaar hadden we met 8.639 woningen een all time high wat betreft de bouwproductie. Waar ik wel bezorgd over ben is over de bouwkosten die in twee jaar tijd 25 procent zijn gestegen. Ik snap ook wel dat vastgoedbeleggers op basis daarvan opnieuw moeten rekenen, wat dus ook geldt voor de wijze waarop wij onze grondprijs berekenen. De prijsdruk vertaalt zich nu nog niet in de productiecijfers, maar ik kan me voorstellen dat met name grootschalige transformatie van kantoren minder aantrekkelijk is geworden, al wordt die teruglopende belangstelling weer opgelost door het gegeven dat we in Amsterdam alweer uitgaan van toevoeging van kantoorruimte.’

Gezond rendement

Anders dan geharde criticasters van Ivens’ beleid meent de wethouder dat er in de hoofdstad nog altijd een goede boterham te verdienen valt met vastgoed. ‘Er is sinds de crisis heel veel winst geboekt met nieuwbouw. De afgelopen jaren hadden de beleggers een indirect rendement van 13 procent, alleen op basis van de waardestijging. Dat vind ik ongezond, want dat rendement gaat uiteindelijk ten koste ergens van, in dit geval van mensen die een betaalbare woning zoeken. Ik ben zeker niet tegen het maken van winst. Het is logisch dat je een gezond rendement wilt maken op je investering; zelf vind ik het ook fijn als mijn geïnvesteerde pensioenpremie straks ook nog wat waard is.

Rol corporaties

De wethouder ziet ook een rol weggelegd voor de corporaties bij het oplossen van de tekorten. In Amsterdam is de sociale voorraad ongeveer 50 procent( hiervan is 40% is een sociale huurwoning van een corporatie) en de overige 50 procent wordt bediend door de markt. In Amsterdam heeft 50 procent van de huishoudens een inkomen tot aan modaal, 20 procent een inkomen voor de categorie middenhuur of –koop, en 30 procent een hoger inkomen. ‘Het duidelijk waar de tekorten dan zitten.‘Maar dan moeten de corporaties wel vooral ook meer nieuwbouw gaan doen. Als ze 2500 nieuwe woningen per jaar bouwen, mogen ze er 1300 liberaliseren naar het middensegment. Zodoende groeien zowel de betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen als voor mensen met een middeninkomen.’

In gevarenzone

Corporaties hebben het geld echter niet aan de boom hangen zo bleek onlangs bij de presentatie van de Woondeal voor de metropoolregio Amsterdam. Tot 2025 moet er 100.000 woningen bijkomen, waarbij ook de corporaties een forse bijdrage moeten leveren. Die hebben echter direct aangegeven niet aan die verwachtingen te kunnen voldoen door geldgebrek. Ivens onderstreept die zorgen. ‘Uit ons onderzoek naar de 18 actieve corporaties in onze regio blijkt dat er bij ongewijzigd beleid 3 over een paar jaar in gevarenzone dreigen te komen. Een grote nieuwbouwopgave wordt dan lastig, zeker in combinatie met de aangescherpte regelgeving en de verduurzamingsopgave.’

‘Pure crisismaatregelen’

De grootste bottleneck zit hem volgens Ivens evenwel in de verhuurderheffing. ‘Dat is echt een pure crisismaatregel geweest om tekorten bij de Rijksoverheid op te lossen. Maar ook een maatregel die de crisis op de woningmarkt heeft versterkt, want toen de crisis aanbraken haakten de marktpartijen als eerste af. De niet-marktpartijen bouwden nog even door, dus was de logische gedachte om hen maar een heffing op te leggen.’

Verhuurderheffing

Voor het handhaven van de verhuurderheffing is volgens Ivens geen goed inhoudelijk argument te vinden. ‘Ja, de corporaties hebben er een potje van gemaakt voor de crisis. Ik loop nu nog wel eens langs een restaurant en bedenk me dan dat een corporatie wonderwel de eigenaar is van het pand. Maar inmiddels kun je wel zeggen dat er schoon schip is gemaakt. En om controle op de sector te houden kun je gemeente ook prestatieafspraken met ze maken; dat levert meer dan dat je ze financieel pakt, waar daarmee pak je uiteindelijk alleen de gewone Amsterdammer die betaalbaar wil wonen’

Tijdelijke woningen

Hij begrijpt dat de minister van Financiën vermoedelijk niet zit te wachten op het eenzijdig wegsnijden van de jaarlijkse inkomsten van pakweg 2 miljard aan verhuurderheffing. ‘Maar er zijn ook tal van andere manieren om daarvoor te compenseren. Een goede optie is dat je die andere crisismaatregel, de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent weer terugdraait. Maar zorg in ieder geval voor ontheffing van de verhuurderheffing bij nieuwbouw. Ik ben heel blij dat we dat hebben kunnen regelen met de minister voor de tijdelijke extra woningen die we bovenop de bestaande afspraken gaan bouwen.’

Reageer op dit artikel